BOI-TVA-IMM-10-10-20 : TVA et cession de droits immobiliers

BOI-TVA-IMM-10-10-20Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 2 août 2017

§ 60
Désormais, sous réserve qu'elles soient réalisées par des assujettis agissant en tant que tels, c'est donc l'ensemble des opérations en cause qui suit le régime applicable à la cession de l'immeuble sous-jacent, c'est-à-dire une taxation de plein droit si les droits cédés portent sur un terrain à bâtir ou un immeuble achevé depuis cinq ans au plus, et une exonération avec possibilité d'option si les droits portent sur des immeubles achevés depuis plus de cinq ans ou des terrains qui ne sont pas à bâtir.
§ 70
En revanche, l'assimilation au régime du sous-jacent exposée au I-A § 60 n'a pas été étendue aux droits immobiliers de caractère personnel, tels les contrats de location portant sur des immeubles. [...]
§ 80
Sont concernées les opérations portant sur les droits réels principaux (nue-propriété, usufruit, droits indivis, droit de superficie, servitude, etc.), dès lors qu'elles sont réalisées par des assujettis agissant en tant que tels. [...] Quant à l'extinction de tels droits, elle ne constitue pas une opération imposable à la TVA en tant que telle dès lors qu'elle s'effectue sans contrepartie.
§ 170
En application du 2° du 1 du II de l'article 257 du CGI, les personnes assujetties doivent constater une livraison à soi-même (LASM) lors de la production d'un immeuble neuf au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, lorsque cet immeuble est affecté à la réalisation d'opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA.
§ 180
Une exception a néanmoins été retenue dans un souci de simplification, s'agissant des immeubles qui sont vendus dans les deux ans qui suivent leur achèvement [...]. Dans ce cas, [...] le redevable est dispensé de procéder à la liquidation de la LASM [...].

Source : BOI-TVA-IMM-10-10-20, en vigueur depuis le 2 août 2017 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des baux à construction et emphytéotiques (§ 90 et § 100), des taux réduits de certains travaux (§ 240) et des mesures transitoires réservées aux particuliers (§ 250 à 290), que cette fiche ne commente pas.

En clair

Au départ, un droit sur un immeuble est un bien meuble incorporel, dont la cession est une prestation taxable de plein droit (§ 30). Les droits réels immobiliers et les droits nés d'une promesse de vente font exception : ils suivent le régime de l'immeuble, pour la taxation comme pour la déduction (§ 50 et § 60). Encore faut-il que l'opération soit réalisée par un assujetti agissant en tant que tel (§ 60).

Sont visés la nue-propriété, l'usufruit, les droits indivis, le droit de superficie ou la servitude, qu'ils soient constitués ou revendus ; leur extinction sans contrepartie n'est pas imposable (§ 80). La cession des droits d'une promesse de vente suit la même règle (§ 110). Les parts qui donnent droit à un local la suivent aussi, quelle que soit la destination de l'immeuble (§ 130 et § 140).

Enfin, l'entreprise qui produit un immeuble neuf affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA doit constater une livraison à soi-même, ou LASM (§ 170). Elle en est dispensée si elle vend l'immeuble dans les deux ans de son achèvement (§ 180). Les travaux qui valorisent un immeuble de l'entreprise ainsi affecté suivent le même mécanisme (§ 230), décrit avec les autres LASM au BOI-TVA-CHAMP-10-20-20.

Ce que ça change pour une TPE

Prestataires de services et professions libérales

Avant de céder l'usufruit ou la nue-propriété de vos bureaux, vérifiez leur date d'achèvement : elle fixe le régime de TVA (§ 60 et § 80). Si une partie de votre activité n'ouvre pas droit à déduction et que vous faites construire vos locaux, la LASM s'impose (§ 170).

Commerçants et restaurateurs

Si vous cédez le crédit-bail immobilier de votre boutique ou de votre salle, la promesse de vente suit le régime du local et la TVA sur la jouissance restante n'est pas exigée (§ 120 ; voir le BOI-TVA-CHAMP-30-10-10). La cession de parts donnant la jouissance d'un local commercial dans un parc de stationnement concédé suit aussi le régime de l'immeuble (§ 150).

Exemple chiffré

Prenons une consultante présidente d'une SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle) redevable de la TVA. Sa société possède son bureau et consent à un tiers un usufruit de dix ans pour 80 000 € HT (hypothèses). Le document ne fixant pas de taux, nous retenons le taux normal de 20 % (CGI, art. 278).

Bureau	Régime (§ 60)	TVA	Prix payé par le tiers
Achevé depuis 3 ans	TVA de plein droit	16 000 €	96 000 €
Achevé depuis 8 ans, sans option	Exonération	0 €	80 000 €
Achevé depuis 8 ans, avec option	TVA sur option	16 000 €	96 000 €

Le même droit, au même prix, porte 16 000 € de TVA ou aucune selon l'âge du bureau. Au-delà de cinq ans, l'option se décide avec l'acquéreur avant la signature. Le simulateur de TVA refait ce calcul sur vos montants.

Erreurs fréquentes

Traiter la cession d'un usufruit comme une prestation ordinaire : elle suit le régime de l'immeuble (§ 60 et § 80).
Étendre cette règle à un bail classique : les locations restent dans le droit commun des biens incorporels (§ 70).
Taxer l'extinction de l'usufruit : sans contrepartie, elle n'est pas imposable en tant que telle (§ 80).
Oublier la LASM d'un immeuble neuf affecté à des opérations sans déduction complète, hors vente dans les deux ans (§ 170 et § 180).

Ce que nous conseillons

Avant de signer, nous demandons l'acte d'acquisition, le document qui date l'achèvement du bâtiment et, pour des parts, les statuts. Ils disent si le droit est réel ou personnel et si l'immeuble a plus de cinq ans. Nous tranchons l'option dans l'acte, car elle change le prix payé par l'acquéreur. Après une construction, nous vérifions dès l'achèvement si une LASM est due.

La question à poser à votre expert-comptable : « Ce droit est-il réel ou personnel, et l'immeuble est-il achevé depuis plus de cinq ans ? »

Notre conseil fiscal prépare ce traitement avec vous et votre notaire.

Textes cités

CGI, art. 256 : les droits sur immeubles traités comme des biens meubles incorporels.
CGI, art. 257 : l'assimilation des droits immobiliers à l'immeuble et la livraison à soi-même.
CGI, art. 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
BOI-TVA-CHAMP-30-10-10 : la TVA qui s'efface devant les droits d'enregistrement.
BOI-TVA-CHAMP-10-20-20 : les livraisons à soi-même en général.
BOI-TVA-IMM-10-10-10 : les livraisons d'immeubles par un assujetti.
BOI-TVA-IMM-10-10-30 : la territorialité des opérations immobilières.
BOI-TVA-IMM-10-20-20 : le fait générateur, l'exigibilité et le taux.
TVA immobilière : les autres fiches de la division.
BOI-TVA-IMM-10-10 : le champ d'application des opérations immobilières, document parent.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités changeront (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

La cession de l'usufruit d'un bureau par ma société est-elle soumise à la TVA ?

Oui, si votre société agit en tant qu'assujetti : l'usufruit est un droit réel qui suit le régime du bureau (§ 60 et § 80). La TVA s'applique de plein droit si le bureau est achevé depuis cinq ans au plus. Au-delà, la cession est exonérée, avec possibilité d'opter pour la TVA. L'extinction de l'usufruit sans contrepartie n'est pas une opération imposable en tant que telle (§ 80).

Quelle TVA sur la cession d'un contrat de crédit-bail immobilier ?

La cession transmet deux choses. Le bénéfice de la promesse de vente suit le régime de l'immeuble : TVA de plein droit s'il est achevé depuis cinq ans au plus, exonération avec option au-delà (§ 110 et § 120). Le droit de jouissance pour la durée restante est en principe taxable, mais l'administration admet de ne pas exiger cette TVA, car les droits d'enregistrement s'appliquent (§ 120).

Quand une entreprise doit-elle constater une livraison à soi-même d'immeuble ?

Lorsqu'elle produit un immeuble neuf et l'affecte à des opérations qui n'ouvrent pas droit à une déduction complète de la TVA (§ 170). Elle en est dispensée si l'immeuble est vendu dans les deux ans de son achèvement (§ 180). Les travaux qui valorisent ou prolongent la vie d'un immeuble de l'entreprise affecté à de telles opérations relèvent du même mécanisme (§ 230).

Sources

BOI-TVA-IMM-10-10-20, TVA, opérations immobilières, opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles (en vigueur depuis le 2 août 2017), consulté le 6 novembre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 6 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 6 novembre 2026