BOFiP commenté · TVA · Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
BOI-TVA-IMM-20-20-50 : TVA à 5,5 % en bail réel solidaire
La TVA en bail réel solidaire est due au taux réduit de 5,5 % sur les livraisons à un organisme de foncier solidaire (OFS) et sur la cession des droits réels au ménage (BOI-TVA-IMM-20-20-50, § 1 et § 50). Le logement doit rester une résidence principale, occupée par un ménage sous plafond de ressources (§ 60 et § 70). À défaut, l'OFS reverse la différence avec le taux normal (§ 130).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 21 octobre 2026
- Identifiant
- BOI-TVA-IMM-20-20-50
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- IMM, opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-IMM-20-20-50Ce que dit le BOFiP
§ 1[...] Le 4° du III de l'article 278 sexies du code général des impôts (CGI) prévoit que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est perçue au taux réduit de 5,5 % en ce qui concerne :
- les livraisons à un OFS réalisées dans le cadre d'un bail réel solidaire ;
- les livraisons à soi-même effectuées par un OFS d'immeubles destinés, le cas échéant après travaux, à faire l'objet d'un bail réel solidaire ;
- les cessions de droits réels immobiliers objets du bail ;
- les livraisons de terrains à bâtir à un OFS réalisées dans le cadre d'un bail réel solidaire.
§ 60Pour bénéficier du taux réduit, le logement doit être destiné pendant toute la durée du contrat à un usage de résidence principale.
Par usage de résidence principale, il convient d'entendre un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation de déplacement liée à l'activité professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, par l'acquéreur et l'ensemble des personnes qui composent le ménage occupant le logement, dont il constitue la résidence habituelle et effective.
§ 130Conformément au IV de l'article 284 du CGI, les OFS sont tenus au paiement du complément d'impôt résultant de la différence entre le taux réduit appliqué lors du fait générateur de la taxe et le taux normal en vigueur à la même date, lorsque les conditions [...] ne sont pas remplies dans les cinq ans qui suivent le fait générateur de l'opération, ou cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent l'acquisition des droits réels par la personne qui occupe le logement.
§ 150[...] Dans ce cas, le complément d'impôt est diminué d'un dixième par année de détention au delà de la cinquième année.
Source : BOI-TVA-IMM-20-20-50, en vigueur depuis le 21 octobre 2026 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document présente aussi les trois montages du bail, que la fiche résume sans les détailler.
En clair
Le bail réel solidaire dure de 18 à 99 ans. Un OFS, organisme sans but lucratif agréé par le représentant de l'État dans la région, y consent des droits réels sur des logements (§ 10). Le preneur est soit le ménage occupant (§ 20), soit un opérateur qui revend ensuite ces droits (§ 30).
Le taux de 5,5 % vise quatre opérations (§ 50) :
- la livraison à l'OFS d'un terrain à bâtir soumis à la TVA (§ 100) ;
- la livraison à l'OFS d'un logement neuf, ou achevé depuis plus de cinq ans si le vendeur a opté (§ 110) ;
- la livraison à soi-même constatée par l'OFS (§ 115) ;
- la cession des droits réels au ménage (§ 120).
Le montage où l'opérateur loue les logements en est exclu (§ 40). Le logement doit être occupé au moins huit mois par an, pendant toute la durée du contrat (§ 60). Les plafonds de ressources et de prix sont révisés chaque 1er janvier (§ 70 et § 80).
Le complément dû par l'OFS se limite à la surface des logements concernés (§ 130). Il baisse d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième (§ 150). Ces commentaires ont été mis à jour le 21 octobre 2026, après la loi de finances pour 2024 (art. 86) et celle pour 2026 (art. 95).
Ce que ça change pour une TPE
Promoteurs, marchands de biens et vendeurs de terrains
Votre société vend un terrain à bâtir ou des logements neufs à un OFS pour un bail réel solidaire : vous facturez 5,5 % (§ 100 et § 110). Pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, il faut avoir opté pour la taxation, selon le BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 (§ 110). La base, marge ou prix total, suit le BOI-TVA-IMM-10-20-10 (§ 100).
Professions libérales et dirigeants acquéreurs
Sous plafond de ressources, vous pouvez acheter les droits réels d'un logement, avec une TVA à 5,5 % (§ 120). L'OFS doit vous agréer (§ 30). Une absence due à une obligation de déplacement professionnel ne vous fait pas perdre la qualité de résidence principale (§ 60).
Exemple chiffré
Prenons une kinésithérapeute libérale qui achète à un opérateur les droits réels d'un appartement pour 200 000 € HT (hypothèse). La TVA à 5,5 % est de 11 000 € (§ 120). Au taux normal de 20 % (CGI, art. 278), elle serait de 40 000 €, soit 29 000 € d'écart.
Elle déménage ensuite et le logement cesse d'être sa résidence principale. En retenant cette cession comme base (hypothèse), l'OFS doit (§ 130 et § 150) :
| Départ après | Réduction | Complément dû par l'OFS |
|---|---|---|
| 4 ans | aucune | 29 000 € |
| 8 ans | 3/10 | 20 300 € |
| 12 ans | 7/10 | 8 700 € |
| 16 ans | hors délai de quinze ans | 0 € |
Le rappel pèse sur l'OFS, qui contrôle l'affectation des logements (§ 10) : il surveille donc chaque départ. Notre simulateur de TVA convertit un prix HT au taux réduit.
Erreurs fréquentes
- Appliquer 5,5 % au montage locatif : il relève d'un autre fondement (§ 40).
- Vendre un immeuble ancien à 5,5 % sans avoir opté pour la TVA (§ 110).
- Croire que la résidence principale ne se vérifie qu'à l'achat : elle vaut toute la durée du contrat (§ 60).
- Reprendre les plafonds de l'an passé : ils changent chaque 1er janvier (§ 70 et § 80).
Ce que nous conseillons
Si vous vendez à un OFS, nous vérifions avant la signature que l'acte rattache la vente à un bail réel solidaire. Nous gardons l'acte avec la facture à 5,5 %. Si vous achetez, nous comparons vos revenus aux plafonds de l'année. Gardez ensuite la preuve de votre occupation et prévenez l'OFS avant tout déménagement.
La question à poser à votre expert-comptable : « Ma vente à l'OFS remplit-elle les conditions du taux de 5,5 %, et quelles pièces dois-je garder ? » Notre conseil fiscal relit l'acte et la facture avant la signature.
Textes cités
- Code général des impôts, article 278 sexies, III, 4° : le taux de 5,5 % en bail réel solidaire.
- Code général des impôts, article 284, IV : le complément d'impôt dû par l'OFS.
- Code général des impôts, article 257 : la livraison à soi-même.
- Code général des impôts, article 278 : le taux normal de 20 %.
- Code de la construction et de l'habitation, articles L. 255-1 à L. 255-19 : le régime du bail réel solidaire.
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 : l'option pour la TVA sur un immeuble ancien.
- BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition, sur la marge ou le prix total.
- BOI-TVA-IMM-10-10-20 : les livraisons à soi-même d'immeubles.
- BOI-TVA-IMM-10-10 : le champ de la TVA immobilière.
- BOI-TVA-IMM-20-10 : le taux réduit des opérations locatives sociales.
- BOI-BAREME-000016 : les plafonds de ressources et de prix de l'année.
- BOI-TVA-IMM-20-20-10 : la location-accession conventionnée.
- Document parent, BOI-TVA-IMM-20-20 : l'accession sociale à la propriété, dans la division TVA immobilière.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles cités changeront ce jour-là (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Questions fréquentes
Quel taux de TVA pour acheter un logement en bail réel solidaire ?
La cession des droits réels objets d'un bail réel solidaire est soumise à la TVA au taux réduit de 5,5 % (§ 120). Le logement doit être votre résidence principale, occupée au moins huit mois par an pendant toute la durée du contrat (§ 60). Vos ressources et le prix de cession respectent des plafonds révisés chaque 1er janvier (§ 70 et § 80), et l'organisme de foncier solidaire doit vous agréer (§ 30).
Peut-on vendre un terrain à bâtir à un OFS avec une TVA à 5,5 % ?
Oui, si la vente à l'organisme de foncier solidaire s'inscrit dans le cadre d'un bail réel solidaire et qu'elle est soumise à la TVA. Le taux réduit s'applique alors sur la marge ou sur le prix total, selon le régime de la vente (§ 100). Les conditions de résidence principale, de ressources et de prix doivent être respectées (§ 90). Si elles ne le sont pas, c'est l'organisme qui paie le complément de taxe (§ 130).
Que se passe-t-il si le logement n'est plus une résidence principale ?
Si le logement cesse d'être une résidence principale dans les quinze ans qui suivent l'acquisition des droits par l'occupant, l'organisme de foncier solidaire paie le complément entre le taux réduit et le taux normal (§ 130 et § 150). Ce complément baisse d'un dixième par année de détention au-delà de la cinquième (§ 150). Sur un ensemble, il ne porte que sur la surface des logements concernés (§ 130).
Sources
- BOI-TVA-IMM-20-20-50, TVA, opérations d'accession à la propriété réalisées dans le cadre d'un bail réel solidaire (en vigueur depuis le 21 octobre 2026), consulté le
- ACTU-2024-00177, mise à jour des commentaires relatifs aux taux réduits applicables aux opérations d'accession sociale à la propriété (21 octobre 2026), consulté le
- Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA de 20 % (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le
- BOI-BAREME-000016, plafonds de ressources et de prix dans le secteur de l'accession sociale à la propriété, consulté le
- BOI-TVA-IMM-20-10, opérations locatives sociales, consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le