BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 : option TVA sur un immeuble ancien

BOI-TVA-IMM-10-10-10-30Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 12 septembre 2012

§ 1
L'article 261-5 du CGI exonère de TVA les livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir au sens des dispositions de l'article 257-I-2-1° du CGI [...] ainsi que les livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans. Toutefois, la livraison de ces immeubles par un assujetti peut faire l'objet d'une option pour la taxation conformément à l'article 260-5° bis du CGI [...].
§ 20
L'article 201 quater de l'annexe II au CGI prévoit que l'option doit être exprimée dans l'acte constatant la mutation, et de manière distincte lorsque des immeubles, fractions d'immeuble ou droits immobiliers relèvent de règles différentes pour la détermination de la base d'imposition [...].
§ 40
De même, lorsqu'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est vendu par lots, l'option peut n'être formulée que pour une partie des lots cédés. [...]
§ 50
[...] Les parties trouveront avantage à ce que le cédant formule une option de taxation pour la cession du lot A dont l'acquéreur est en mesure de déduire la TVA qui aura grevé la mutation et d'effacer ainsi tout ou partie des rémanences sur la taxe d'amont. [...]
S'agissant des lots B à F, en revanche, les parties n'auraient aucun intérêt à ce que le cédant exerce l'option dès lors que les acquéreurs n'étant pas déducteurs, la taxation aurait pour effet d'enchérir le prix final.

Source : BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, en vigueur depuis le 12 septembre 2012 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi du terrain vendu en partie comme terrain à bâtir (§ 30), que cette fiche ne commente pas en détail.

En clair

La vente d'un terrain qui n'est pas à bâtir ou d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA. Le vendeur assujetti peut opter pour la taxer (§ 1). Une rénovation lourde ne rajeunit pas le bâtiment tant qu'il reste utilisable. S'il ne l'est plus, ou une fois les travaux achevés, la vente devient taxable de plein droit (§ 10).

L'option figure dans l'acte de vente, de façon distincte pour les parties taxées sur le prix total et pour celles taxées sur la marge (§ 20). Pour une vente par lots, elle peut ne viser que certains lots (§ 40). Si un lot vendu à prix global mêle les deux origines, il est admis de le taxer en entier sur le prix total, avec le montant de la taxe dans l'acte (§ 40).

Taxer sur le prix total évite de régulariser la TVA déduite à l'achat et neutralise la taxe sur les travaux d'aménagement. La taxation sur la marge n'a que ce second effet (§ 50). L'option ne change pas le taux des droits de mutation (§ 50).

Ce que ça change pour une TPE

Commerçants, hôteliers et prestataires

Vous vendez les murs de votre boutique à un commerçant redevable de la TVA : l'option est neutre pour lui, puisqu'il déduit la taxe, et elle peut vous éviter une régularisation (§ 50). Vous achetez des murs : demander au vendeur d'opter peut vous intéresser, si vous récupérez la taxe (§ 50).

Professions libérales

Le texte oppose l'architecte, qui déduit la TVA, au médecin, dont l'activité est exonérée (§ 50). Pour une activité exonérée, une vente avec option renchérit le prix : vérifiez ce point avant le compromis.

Exemple chiffré

Prenons une commerçante en prêt-à-porter, en SARL redevable de la TVA, qui vend les murs de sa boutique de centre-ville, achetés neufs en 2012 avec TVA déduite. Prix convenu : 300 000 € HT, soit 60 000 € de TVA en cas d'option (hypothèses). Deux acheteurs se présentent : une enseigne de cosmétiques redevable de la TVA et un médecin dont l'activité est exonérée.

Acheteur	Option	Payé par l'acheteur	TVA récupérée	Coût final
Enseigne ou médecin	Non	300 000 €	0 €	300 000 €
Enseigne de cosmétiques	Oui	360 000 €	60 000 €	300 000 €
Médecin	Oui	360 000 €	0 €	360 000 €

Avec l'enseigne, l'option ne coûte rien à l'acheteur et évite à la vendeuse de régulariser la TVA déduite en 2012 (§ 50). Avec le médecin, elle ajoute 60 000 € à son coût, et le prix doit se négocier en connaissance de cause. Le simulateur de TVA refait ce passage du HT au TTC avec vos propres montants.

Erreurs fréquentes

Croire que la vente d'un local ancien supporte toujours la TVA : elle est exonérée, sauf option du vendeur (§ 1).
Penser que des travaux en cours font perdre l'ancienneté : le bien reste ancien tant qu'il est utilisable (§ 10).
Laisser l'option hors de l'acte : elle doit y être exprimée (§ 20).
Opter face à un acheteur qui ne déduit pas la TVA : la taxe renchérit son prix final (§ 50).

Ce que nous conseillons

Avant le compromis, réunissez la date d'achèvement du bâtiment, l'acte de votre achat et les factures de travaux. Ils disent si la vente est exonérée et si l'option jouerait sur le prix total ou sur la marge (§ 1 et § 20). Demandez aussi à l'acheteur s'il déduit la TVA : c'est ce point qui décide (§ 50).

À notre avis, l'option se négocie en même temps que le prix, pas après : un prix HT dans le compromis, puis une option écrite dans l'acte, lot par lot si besoin (§ 20 et § 40). Relisez le projet d'acte avec votre notaire avant la signature. Notre équipe de conseil fiscal peut chiffrer les deux scénarios avec vous.

La question à poser à votre expert-comptable : « Si je vends mes murs sans opter pour la TVA, quelle part de la TVA déduite à l'achat dois-je reverser, et que coûterait l'option à mon acheteur ? »

Textes cités

Code général des impôts, article 261-5 : l'exonération des terrains non à bâtir et des immeubles de plus de cinq ans.
Code général des impôts, article 260-5° bis : l'option pour la taxation.
Code général des impôts, article 257 : la définition du terrain à bâtir et de l'immeuble neuf.
Code général des impôts, articles 266 et 268 : la taxation sur le prix total et sur la marge.
Code général des impôts, annexe II, article 201 quater : la forme de l'option dans l'acte.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : les ventes taxables de plein droit, terrains à bâtir et immeubles neufs.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 : la notion d'assujetti qui vend un immeuble.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 : les situations particulières.
TVA immobilière : les autres fiches de la division, dans la série TVA du BOFiP commenté.
Document parent, BOI-TVA-IMM-10-10-10 : les livraisons d'immeubles par un assujetti agissant en tant que tel.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros des articles du CGI cités ci-dessus changeront ce jour-là (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, rapport au Président de la République).

Questions fréquentes

Opter pour la TVA réduit-il les droits de mutation payés par l'acheteur ?

Non. Pour un immeuble achevé depuis plus de cinq ans, le BOFiP précise que la soumission à la TVA est sans incidence sur le taux des droits de mutation applicable (§ 50). L'intérêt de l'option se juge donc sur la TVA seule. Elle profite à l'acheteur qui peut la déduire et renchérit le prix pour celui qui ne le peut pas (§ 50).

Peut-on opter pour la TVA sur une partie seulement des lots vendus ?

Oui. Quand un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est vendu par lots, l'option peut ne viser qu'une partie d'entre eux (§ 40). Un lot vendu à prix global qui réunit une fraction taxable sur le prix total et une autre taxable sur la marge ne permet pas d'opter tel quel. Il est admis de le taxer en entier sur le prix total, avec le montant de la taxe dans l'acte (§ 40).

Des travaux de rénovation rendent-ils la vente d'un local ancien taxable ?

Pas tant que le local reste utilisable. Un immeuble de plus de cinq ans en cours de rénovation lourde reste un immeuble ancien, exonéré sauf option (§ 10). Si le chantier empêche toute utilisation des lieux, la vente est taxable de plein droit comme celle d'un terrain à bâtir. Une fois la rénovation achevée, elle est taxable comme celle d'un immeuble neuf (§ 10).

Sources

BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, TVA, livraisons d'immeubles exonérées avec possibilité d'option pour la taxation (en vigueur depuis le 12 septembre 2012), consulté le 6 novembre 2026
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, TVA, livraisons d'immeubles imposables de plein droit, consulté le 6 novembre 2026
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10, TVA, précisions sur la notion d'assujetti, consulté le 6 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 6 novembre 2026

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