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Expert-comptable immobilier : investisseurs, SCI et professionnels
Un même immeuble se déclare de quatre façons selon la manière de le louer ou de le vendre : revenus fonciers pour la location vide, bénéfices commerciaux pour le meublé, résultat d'une société pour la SCI, activité professionnelle pour l'agent immobilier ou le marchand de biens. Un expert-comptable immobilier commence par ranger chaque bien dans la bonne case. Voici les règles qui s'appliquent en 2026, une location vide chiffrée et ce que nous prenons en charge.
Par Nathanaël Bouskila, associé du cabinet Publié le Chiffres 2026
- Location vide
- Micro-foncier jusqu'à 15 000 € de loyers, avec 30 % d'abattement
- Déficit foncier
- 10 700 € par an sur le revenu global, hors intérêts d'emprunt
- Agents immobiliers
- Carte professionnelle de trois ans et convention de l'immobilier (IDCC 1527)
- Marchands de biens
- Droits réduits contre l'engagement de revendre dans les cinq ans
Quatre régimes pour un même immeuble
Ce n'est pas le bien qui fixe l'imposition, c'est la façon de l'exploiter. Le même appartement change de déclaration selon qu'il est loué vide, loué meublé, détenu par une société ou acheté pour être revendu.
- location vide, en direct : revenus fonciers, une case au micro-foncier ou la déclaration 2044 au régime réel ;
- location meublée : bénéfices industriels et commerciaux, recettes au micro-BIC ou liasse 2031 au régime réel ;
- société civile immobilière : revenus fonciers des associés après la déclaration 2072, ou impôt sur les sociétés sur option, avec la liasse 2065 ;
- agent immobilier, marchand de biens, promoteur : bénéfices de l'entreprise, déclarés selon son régime.
La location meublée a sa page : comptable LMNP, avec l'amortissement et la liasse 2031.
La société civile a la sienne : expert-comptable SCI, avec la comparaison entre impôt sur le revenu et impôt sur les sociétés.
Location vide : micro-foncier ou régime réel
Tant que les loyers bruts de votre foyer restent sous 15 000 € par an, le micro-foncier s'applique de lui-même. Vous déclarez le montant brut dans une case, et l'administration retire un abattement de 30 % qui représente toutes vos charges. Au-delà, ou sur option pour 3 ans au moins, le régime réel déduit les charges effectivement payées : intérêts d'emprunt, taxe foncière, assurance, frais de gestion, travaux d'entretien et d'amélioration. Le résultat supporte l'impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux.
Le régime réel a un atout de plus : le déficit foncier. Quand les charges dépassent les loyers, la part qui ne vient pas des intérêts d'emprunt s'impute sur votre revenu global, jusqu'à 10 700 € par an. Le reste, et toute la part liée aux intérêts, se reporte sur vos revenus fonciers des 10 années suivantes. En contrepartie, le logement doit rester loué jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Une location vide, chiffrée
Exemple chiffré
Une propriétaire loue vide un deux-pièces 1 050 € par mois. Cette année, elle a payé des intérêts d'emprunt, la taxe foncière, une assurance, des frais de gestion et le remplacement de la chaudière. Montants : hypothèses de l'exemple.
| Loyers bruts de l'année 1 050 € × 12 | 12 600,00 € |
|---|---|
| Moins les charges réelles intérêts 2 900 €, taxe foncière 1 300 €, assurance 220 €, gestion 760 €, chaudière 3 100 € | 8 280,00 € |
| Imposable au régime réel | 4 320,00 € |
Au micro-foncier, l'abattement de 30 % laisserait 8 820 € imposables. Ses charges représentent 65,7 % des loyers : le régime réel réduit sa base de 4 500 €. Dans la tranche à 30 %, avec 17,2 % de prélèvements sociaux, elle paie 2 124 € de moins cette année. L'option l'engage pour 3 ans : une année sans gros travaux pèse aussi dans la décision.
Le simulateur d'impôt sur le revenu montre l'effet de ces revenus sur l'impôt du foyer.
Agents immobiliers et administrateurs de biens
Le métier est réglementé. La carte professionnelle, délivrée par la chambre de commerce et d'industrie, vaut trois ans et porte les activités exercées : transaction, gestion, syndic. Dès que l'agence détient des fonds pour ses clients, elle justifie d'une garantie financière d'au moins 30 000 € les deux premières années, puis 110 000 €. Une assurance de responsabilité civile professionnelle est obligatoire, et le renouvellement de la carte demande 42 heures de formation continue sur trois ans.
Pour la comptabilité, l'argent des clients n'est jamais celui de l'agence : loyers encaissés en gestion, dépôts de garantie, fonds de copropriété se suivent à part, et se rapprochent chaque mois. Les salariés relèvent de la convention collective nationale de l'immobilier (IDCC 1527), négociateurs compris. Les bulletins sont établis dans le cadre de notre mission social et paie.
Notre fiche sur la convention collective de l'immobilier reprend ses minimums et le statut des négociateurs.
Le gardien ou l'employé d'immeuble d'une résidence relève d'une autre branche : notre fiche sur la convention collective des gardiens d'immeubles en détaille les règles.
Marchands de biens : acheter pour revendre
Le marchand de biens achète des immeubles pour les revendre, souvent après travaux ou division. Ses biens sont des stocks, pas des immobilisations : ils ne s'amortissent pas, et le résultat se constate à la vente.
À l'achat, un assujetti à la TVA qui s'engage dans l'acte à revendre dans les cinq ans est exonéré des droits de mutation ordinaires ; seule une taxe au taux réduit de 0,715 % reste due. Si le bien n'est pas revendu à temps, les droits dont il a été dispensé deviennent exigibles, calculés aux taux du jour de l'achat, avec un intérêt de retard. Le délai de chaque bien se suit donc comme une échéance, dans le même tableau que les stocks.
Expert-comptable immobilier : ce que nous prenons en charge
Nous commençons par la liste de vos biens, de vos sociétés et de vos emprunts.
- 01
Nous rangeons chaque bien dans son régime : location vide, meublée, société ou activité professionnelle, et nous vérifions que l'option choisie est encore la bonne.
- 02
Chaque année, nous préparons les déclarations : 2044, liasse 2031, déclaration 2072 ou liasse de la société, avec le report du déficit foncier.
- 03
Pour les professionnels, nous tenons la comptabilité : stocks et engagements de revente des marchands de biens, fonds des clients des agences, chantiers des promoteurs.
- 04
Avant une acquisition ou une vente, nous chiffrons l'impôt du montage envisagé, de l'achat à la revente.
Ces choix relèvent de notre mission de conseil fiscal ; les assemblées et les formalités des sociétés, de notre mission juridique annuelle.
Les erreurs fréquentes
- rester au micro-foncier alors que les charges dépassent nettement 30 % des loyers ;
- imputer sur le revenu global la part du déficit qui vient des intérêts d'emprunt ;
- vendre ou occuper le logement avant la fin de la troisième année qui suit un déficit imputé ;
- mêler sur un même compte l'argent de l'agence et celui des clients ;
- laisser passer le délai de revente d'un marchand de biens.
Les métiers voisins
Une activité de plus suit cette page, avec ses propres règles.
Les autres pages de la famille Immobilier : LMNP, SCI, Marchand de biens et Agent immobilier. Toute la famille figure dans le plan des secteurs.
Promotion immobilière
Le promoteur construit pour vendre, souvent en vente en l'état futur d'achèvement. Le plan comptable général traite cette vente comme un contrat à long terme : le chiffre d'affaires se constate à l'achèvement ou à l'avancement, et une perte attendue se provisionne dès qu'elle apparaît. La vente d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans par un assujetti supporte la TVA sur le prix total ; en contrepartie, la TVA payée sur le terrain et les travaux se déduit. Chaque opération se suit dans sa propre société ou sa propre section comptable, avec un budget révisé à chaque étape du chantier.
Questions fréquentes
Faut-il un expert-comptable pour déclarer des revenus fonciers ?
Ce n'est pas obligatoire : un particulier qui loue vide remplit lui-même la déclaration 2044 au régime réel, ou une seule case au micro-foncier. L'intérêt d'un cabinet tient au choix du régime, au tri des charges déductibles, au suivi du déficit et aux situations qui mêlent location vide, meublé et société.
Les intérêts d'emprunt créent-ils un déficit foncier déductible du revenu global ?
Non. La part du déficit qui vient des intérêts d'emprunt ne s'impute que sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Seul le déficit fait d'autres charges, comme les travaux ou la taxe foncière, s'impute sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an, à condition de louer le logement jusqu'au 31 décembre de la troisième année qui suit.
Un agent immobilier doit-il avoir une garantie financière ?
Oui, dès qu'il détient des fonds pour le compte de ses clients, en transaction, en gestion ou en syndic : au moins 30 000 € les deux premières années d'activité, puis 110 000 €. Il souscrit aussi une assurance de responsabilité civile professionnelle.
Sources
- Impots.gouv.fr, « Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ? » (page mise à jour le 10 juillet 2026), consulté le
- BOFiP, BOI-RFPI-BASE-30-20, « Modalités d'imputation des déficits fonciers », § 30, 100, 160, 340 et 450 (version du 16 septembre 2025), consulté le
- Impots.gouv.fr, direction des impôts des non-résidents, « Régime des locations meublées, foire aux questions » (mars 2026), consulté le
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Devenir agent immobilier » (fiche à jour au 1er janvier 2023), consulté le
- Code du travail numérique, convention collective de l'immobilier : administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers (IDCC 1527), consulté le
- BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50, « Régime spécial des achats destinés à la revente », § 10 à 50 et 110 (version du 29 avril 2014), consulté le
- Autorité des normes comptables, plan comptable général (règlement n° 2014-03), version au 1er janvier 2026, articles 622-1, 622-2 et 622-6, contrats à long terme et vente en l'état futur d'achèvement, consulté le
- BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-30, opérations immobilières, droits à déduction (version du 17 mars 2021), consulté le