Simulateur · Fiscalité
Calcul de la plus-value immobilière : l’impôt sur la vente d’un bien
Indiquez les prix et les dates d’achat et de vente d’un bien qui n’est pas votre résidence principale. Le calcul de la plus-value immobilière retient les forfaits ou vos montants réels, puis les abattements pour durée de détention. Il donne l’impôt, les prélèvements sociaux et, au-delà du seuil, la taxe sur les plus-values élevées.
Par Nathanaël Bouskila, associé du cabinet Publié le
Plus-value immobilière 2026
Impôt de 19 %, prélèvements sociaux, abattements du BOFiP
Impôts sur la plus-value
19 675 €
Sur 75 000 € de plus-value brute, après 12 années pleines de détention : il reste 300 325,00 € du prix de vente.
| Prix de revient | 245 000,00 € |
|---|---|
| Plus-value brute | 75 000 € |
| Imposable à l'impôt, abattement de 42 % | 43 500 € |
| Imposable aux prélèvements, abattement de 11,55 % | 66 338 € |
| Impôt sur le revenu, 19 % | 8 265 € |
| Prélèvements sociaux, 17,2 % | 11 410 € |
| Total | 19 675 € |
Pas de taxe sur les plus-values élevées : elle ne vise que les plus-values imposables de plus de 50 000 € par vendeur. Montants arrondis à l'euro (ce que le calcul suppose).
Calcul de la plus-value immobilière : du prix de revient à l’impôt
La plus-value est l’écart entre le prix de vente et le prix de revient du bien. Le prix de vente se compte net des frais payés par le vendeur pour vendre, comme les diagnostics. Le prix de revient additionne le prix d’achat de l’acte, les frais d’achat et les travaux.
Pour les frais et les travaux, deux méthodes : les montants réels, sur justificatifs, ou un forfait calculé sur le prix d’achat. Le forfait des travaux n’est ouvert qu’après plus de cinq ans de détention. La plus-value brute est arrondie à l’euro, puis réduite des abattements avant l’impôt.
Les abattements pour durée de détention
La durée se compte de date à date, en années pleines : un bien acheté le 10 mars 2014 et vendu le 9 mars 2026 a été détenu onze ans. Deux abattements courent en parallèle, l’un pour l’impôt sur le revenu, l’autre pour les prélèvements sociaux, plus lent.
| Détention | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
|---|---|---|
| 5 ans | 0 % | 0 % |
| 6 ans | 6 % | 1,65 % |
| 10 ans | 30 % | 8,25 % |
| 15 ans | 60 % | 16,5 % |
| 21 ans | 96 % | 26,4 % |
| 22 ans | 100 % | 28 % |
| 25 ans | 100 % | 55 % |
| 30 ans | 100 % | 100 % |
BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20, § 60 et 70 (sources) ; durée comptée de date à date, en années pleines.
Un bien gardé vingt-deux ans ne paie plus d’impôt sur le revenu, mais encore des prélèvements sociaux. Vendre quelques mois plus tard, après une date anniversaire, peut donc réduire l’impôt.
Exemple chiffré : un deux-pièces revendu après douze ans
Exemple chiffré
Un particulier a acheté un deux-pièces 200 000 € le 2 juin 2014 et le revend 320 000 € le 15 septembre 2026, sans factures de travaux ni décompte des frais de notaire. Il le louait vide : ce n'était pas sa résidence principale.
| Prix de revient200 000 € + frais 7,5 % + travaux 15 % | 245 000,00 € |
|---|---|
| Plus-value brute320 000 € − 245 000,00 € | 75 000 € |
| Impôt sur le revenu12 ans : abattement de 42 %, 43 500 € × 19 % | 8 265 € |
| Prélèvements sociauxabattement de 11,55 %, 66 338 € × 17,2 % | 11 410 € |
| Impôts sur la plus-value | 19 675 € |
La plus-value imposable à l'impôt sur le revenu reste sous 50 000 € : pas de taxe sur les plus-values élevées. Le notaire prélève ces sommes sur le prix de vente ; il reste 300 325,00 € au vendeur. Ce sont les montants préremplis dans l'outil.
La taxe sur les plus-values élevées
Une taxe s’ajoute quand la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu dépasse un seuil par vendeur. Elle porte alors sur toute cette plus-value, à un taux qui monte par tranches, avec des formules de lissage aux bornes pour éviter les ressauts. Un couple qui vend un bien détenu à parts égales la calcule pour chacun, sur sa moitié de la plus-value : à plus-value égale, il paie souvent moins qu’une personne seule.
| Plus-value imposable | Taxe |
|---|---|
| 50 000 € | 0 € |
| 55 000 € | 850 € |
| 80 000 € | 1 600 € |
| 103 400 € | 2 442 € |
| 150 000 € | 4 500 € |
| 300 000 € | 18 000 € |
Barème du BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20, § 70, formules de lissage comprises (sources) ; le BOFiP donne 2 442 € pour 103 400 €.
Location meublée : les amortissements reviennent dans la plus-value
Le loueur en meublé non professionnel qui revend relève des plus-values des particuliers. Depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements qu’il a déduits au régime réel diminuent le prix d’achat retenu : indiquez-les dans le champ prévu. Certaines résidences gérées échappent à cette règle ; le simulateur ne les distingue pas.
Notre page comptable LMNP explique comment ces amortissements se suivent pendant la location, et le simulateur LMNP compare micro-BIC et régime réel chaque année.
Ce que le simulateur suppose
Le simulateur traite la vente par un particulier résident en France d’un logement ou d’un local bâti qui n’est pas sa résidence principale, acheté à titre onéreux. Il ne traite pas :
- l’exonération de la résidence principale et celle d’un prix de vente de 15 000 € au plus ;
- les autres exonérations prévues par la loi, comme la première vente d’un logement par un vendeur qui n’était pas propriétaire de sa résidence principale et qui en achète une avec le prix ;
- les biens reçus par donation ou succession, dont le prix de revient suit d’autres règles ;
- les terrains à bâtir, soumis à leur propre taxe, et les ventes par une société soumise à l’impôt sur les sociétés ;
- la répartition inégale entre plusieurs vendeurs : le simulateur partage la plus-value à parts égales.
Montants arrondis à l’euro. Avant une vente, nous chiffrons l’impôt avec vous, dans le cadre de notre mission de conseil fiscal. Pour l’impôt du foyer sur ses autres revenus, voyez le simulateur d’impôt sur le revenu.
Questions fréquentes
Comment se fait le calcul de la plus-value immobilière ?
Prix de vente moins prix de revient : prix d’achat, frais d’achat et travaux. La plus-value brute est ensuite réduite d’un abattement qui dépend des années de détention, différent pour l’impôt sur le revenu (19 %) et pour les prélèvements sociaux (17,2 %).
Au bout de combien de temps la plus-value est-elle exonérée ?
Après 22 ans de détention pour l’impôt sur le revenu, après 30 ans pour les prélèvements sociaux. Avant la sixième année, aucun abattement ne s’applique.
Peut-on déduire des frais et des travaux sans factures ?
Oui, au forfait : 7,5 % du prix d’achat pour les frais d’achat, et 15 % du prix d’achat pour les travaux si le bien est détenu depuis plus de cinq ans. Avec des factures plus élevées, les montants réels sont plus favorables.
Qu’est-ce que la taxe sur les plus-values élevées ?
Une taxe de 2 % à 6 % sur la plus-value imposable à l’impôt sur le revenu, quand elle dépasse 50 000 € par vendeur. Le BOFiP donne l’exemple d’une plus-value de 103 400 € : la taxe est de 2 442 €.
Un loueur en meublé au régime réel paie-t-il plus d’impôt à la revente ?
Pour les ventes faites depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel diminuent le prix d’achat retenu : la plus-value augmente d’autant. Le simulateur les prend en compte si vous les indiquez.
Sources
- Service-public.gouv.fr, fiche F10864 sur la plus-value immobilière lors de la vente d'un bien autre que la résidence principale, consulté le
- BOFiP, BOI-RFPI-PVI-20-20-20230718, plus-values immobilières, détermination de la plus-value imposable (§ 20, 60 et 70), consulté le
- BOFiP, BOI-RFPI-TPVIE-20-20180824, taxe sur les plus-values immobilières élevées (§ 20, 70 et 75), consulté le
- Service-public.gouv.fr, fiche F2329 sur les prélèvements sociaux des revenus du patrimoine (vérifiée le 30 juin 2026), consulté le
- Impots.gouv.fr, « Je vends un bien immobilier donné en location meublée, comment se calcule la plus-value ? » (page modifiée le 10 juillet 2026), consulté le
- Légifrance, Code général des impôts, article 150 VB, III (amortissements des loueurs en meublé retranchés du prix d'acquisition, sauf résidences pour étudiants ou personnes âgées et établissements médico-sociaux ; version en vigueur depuis le 21 février 2026), consulté le