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Comptable LMNP : régime réel, amortissements, liasse 2031 et revente
Louer un logement meublé, c'est exercer une activité commerciale : les loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux, pas des revenus fonciers. Au régime réel, le logement et ses meubles s'amortissent, et l'impôt peut rester nul pendant des années, à condition de tenir une comptabilité et de déposer une liasse. Voici ce qu'un comptable LMNP prépare pour vous, les seuils qui s'appliquent aux loyers de 2026 et un appartement chiffré ligne par ligne.
Par Mikhael Amsellem, associé du cabinet Publié le Chiffres 2026
- Statut
- Non professionnel tant que les recettes restent sous 23 000 € ou sous vos autres revenus d'activité
- Micro-BIC
- 83 600 € de recettes et 50 % d'abattement pour un meublé de longue durée
- Régime réel
- Liasse 2031 et amortissement du bâti et du mobilier
- Revente
- Amortissements déduits réintégrés dans la plus-value depuis le 15 février 2025
Loueur en meublé non professionnel : ce que veut dire le statut
Fiscalement, la location meublée est une activité commerciale. Vos loyers sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), même si vous ne louez qu'un studio. Vous êtes loueur non professionnel tant que les recettes de votre foyer tirées de cette activité restent sous 23 000 € TTC dans l'année, ou sous le total de vos autres revenus d'activité, salaires compris. Les deux conditions franchies, vous devenez loueur professionnel, avec d'autres règles.
Deux obligations suivent dès le premier loyer. L'activité se déclare au guichet unique des formalités d'entreprises dans les quinze jours, ce qui donne un numéro SIRET. La cotisation foncière des entreprises est due dès que les recettes dépassent 5 000 € par an, sauf si le logement fait partie de votre résidence principale. La TVA, elle, n'est pas due, sauf si vous fournissez des services d'hôtel en plus du logement.
Micro-BIC ou régime réel : le premier choix
Au régime micro-BIC, l'administration retient vos recettes moins un abattement forfaitaire qui représente toutes vos charges. Pour les loyers de 2026, la loi du 19 novembre 2024 fixe deux cas :
| Location | Plafond | Abattement |
|---|---|---|
| Longue durée, tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
Sources : BOFiP, ACTU-2025-00127 (actualité du 19 août 2026) ; impots.gouv.fr, foire aux questions sur les locations meublées (mars 2026). Consultés le 5 octobre 2026.
Le plafond s'apprécie sur toutes vos locations meublées réunies, pas logement par logement. Dépassé deux années de suite, il impose le régime réel ; en dessous, le régime réel reste ouvert sur option. C'est souvent l'option qui fait la différence, parce que le réel déduit les charges réelles et, surtout, l'amortissement.
Les autres seuils de l'année sont dans notre page sur le plafond de la micro-entreprise.
L'amortissement : ce qui rend le régime réel intéressant
Au régime réel, vous déduisez les intérêts d'emprunt, la taxe foncière, les charges de copropriété non récupérées, l'assurance, la cotisation foncière et les frais de gestion. Vous déduisez aussi, chaque année, une fraction du prix du logement et des meubles : c'est l'amortissement. Le terrain ne s'amortit pas ; il faut donc séparer sa valeur de celle de la construction dès l'achat. La construction, les gros travaux et le mobilier s'amortissent chacun sur sa propre durée.
Une règle encadre le tout : l'amortissement ne peut pas créer ou augmenter un déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des autres charges ; la part qui dépasse se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Un déficit fait de charges, lui, ne s'impute que sur les bénéfices de locations meublées des 10 années suivantes.
Le calcul de l'amortissement donne les annuités de chaque élément.
Un appartement loué meublé, chiffré
Exemple chiffré
Un salarié achète 230 000 €, frais compris, un deux-pièces qu'il loue meublé à l'année 1 150 € par mois. La part du terrain est estimée à 15 % du prix ; la construction s'amortit sur 30 ans, les 9 000 € de meubles sur 7 ans. Ces durées et ces montants sont des hypothèses de l'exemple.
| Loyers encaissés 1 150 € × 12 | 13 800,00 € |
|---|---|
| Moins les charges déductibles intérêts 4 300 €, taxe foncière 1 150 €, copropriété 950 €, assurance, cotisation foncière, comptabilité | 7 700,00 € |
| Moins les amortissements admis 7 802,38 € calculés, retenus dans la limite des loyers moins les charges | 6 100,00 € |
| Résultat imposable au régime réel | 0,00 € |
Les 1 702,38 € d'amortissement non déduits cette année restent disponibles pour les suivantes. Au régime micro-BIC, le même appartement serait imposé sur 6 900 €, la moitié des loyers : 2 070 € d'impôt sur le revenu pour un foyer dans la tranche à 30 %, hors prélèvements sociaux.
Le simulateur LMNP refait cette comparaison avec vos propres chiffres.
La revente : les amortissements reviennent dans la plus-value
Le loueur non professionnel qui revend relève des plus-values des particuliers, avec leurs abattements pour durée de détention. Depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location au régime réel viennent en diminution du prix d'acquisition retenu : la plus-value imposable augmente d'autant. Certaines résidences gérées, pour étudiants ou personnes âgées, échappent à cette règle.
Le régime réel reste souvent le plus intéressant pendant la location, mais la revente doit être chiffrée dès l'achat, et non découverte chez le notaire. Le tableau d'amortissement que nous tenons sert alors à calculer ce qui sera réintégré.
Le calcul de la plus-value immobilière donne un ordre de grandeur de l'impôt à la revente.
Comptable LMNP : ce que nous déposons pour vous
Nous partons de l'acte d'achat, du tableau d'emprunt et des factures de meubles.
- 01
La première année, nous séparons terrain, construction, travaux et mobilier et nous bâtissons le tableau d'amortissement de chaque élément.
- 02
Chaque année, nous enregistrons loyers et charges, et nous calculons l'amortissement admis et celui qui se reporte.
- 03
Nous télédéclarons la liasse 2031 depuis votre espace professionnel, puis nous vous indiquons les montants à reporter sur votre déclaration de revenus.
- 04
À la revente, nous reprenons les amortissements déduits pour préparer le calcul de la plus-value avec le notaire.
La comptabilité et la liasse relèvent de notre mission de tenue comptable ; les questions d'imposition plus larges, comme l'arbitrage entre location meublée et location vide, de notre mission de conseil fiscal.
Les erreurs fréquentes
- amortir le terrain avec la construction ;
- déduire un amortissement qui crée un déficit, au lieu de le reporter ;
- rester au micro-BIC par habitude quand les charges et l'amortissement dépassent la moitié des loyers ;
- oublier la cotisation foncière des entreprises ;
- vendre sans avoir chiffré la réintégration des amortissements.
Les situations voisines
Deux situations suivent les règles de cette page, avec leurs propres points d'attention.
Les autres pages de la famille Immobilier : Immobilier, SCI, Marchand de biens et Agent immobilier. Toute la famille figure dans le plan des secteurs.
Loueur meublé professionnel (LMP)
Vous êtes loueur professionnel quand les recettes de votre foyer dépassent 23 000 € TTC dans l'année et dépassent aussi vos autres revenus d'activité. Le déficit s'impute alors sur le revenu global, sans limite de montant, et se reporte six ans s'il ne trouve pas assez de revenus. À la revente, les plus-values professionnelles s'appliquent, avec une exonération totale possible après cinq ans d'activité si les recettes annuelles ne dépassent pas 90 000 € HT. Ses revenus de location supportent alors des cotisations sociales, et non plus les seuls prélèvements sociaux.
Location de courte durée
Un meublé de tourisme suit le micro-BIC du tableau ci-dessus : le classement en étoiles fait passer le plafond de 15 000 € à 83 600 € et l'abattement de 30 % à 50 %. Dans les communes qui l'imposent, la location se déclare en mairie et le numéro d'enregistrement figure sur chaque annonce ; un enregistrement national est annoncé pour le quatrième trimestre 2026. Dans ces communes, votre résidence principale ne se loue pas plus de 90 à 120 jours par an, selon la décision municipale. Partout, un même client ne la loue pas plus de 90 jours de suite.
Questions fréquentes
Un loueur en meublé non professionnel doit-il tenir une comptabilité ?
Au régime micro-BIC, non : vous déclarez vos recettes et l'administration applique l'abattement. Au régime réel, oui : une comptabilité complète, avec un tableau d'amortissement, et une liasse 2031 télédéclarée depuis l'espace professionnel du site des impôts, dont le résultat se reporte ensuite sur votre déclaration de revenus.
Le déficit d'une location meublée se déduit-il de mes salaires ?
Pas en loueur non professionnel : le déficit ne s'impute que sur les bénéfices de locations meublées des 10 années suivantes. Les amortissements, eux, ne peuvent pas créer de déficit : leur part non déduite se reporte sans limite de durée. Seul le loueur professionnel impute son déficit sur son revenu global.
Les loyers d'un meublé supportent-ils la TVA ?
En principe non : la location meublée d'habitation est exonérée, sans possibilité d'option. Elle devient taxable, à 10 %, quand vous fournissez en plus du logement au moins trois des services suivants : petit-déjeuner, nettoyage régulier, fourniture du linge, réception de la clientèle.
Faut-il immatriculer une location meublée ?
Oui. L'activité se déclare au guichet unique des formalités d'entreprises dans les quinze jours qui suivent le début de la location, ce qui donne un numéro SIRET. La cotisation foncière des entreprises est ensuite due, au-delà de 5 000 € de recettes annuelles, selon la commune du logement.
Sources
- Impots.gouv.fr, direction des impôts des non-résidents, « Régime des locations meublées, foire aux questions » (mars 2026), consulté le
- BOFiP, ACTU-2025-00127, actualisation des seuils des régimes d'imposition et nouvelles modalités du régime des micro-entreprises pour la location en meublé (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7), actualité publiée le 19 août 2026, consulté le
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Régime fiscal de la micro-entreprise » (fiche à jour au 13 mai 2026), consulté le
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, « Biens donnés en location ou mis à disposition, calcul de l'amortissement fiscalement déductible » (version du 1er mars 2017), consulté le
- Service-public.gouv.fr, « Mettre en location sa résidence principale (en faire un meublé de tourisme) » (fiche à jour au 21 mai 2026), consulté le
- Service-public.gouv.fr, actualité du 27 juillet 2026 sur les règles des meublés de tourisme en 2026 (enregistrement national, plafonds du micro-BIC), consulté le
- Service-public.gouv.fr, fiche F34102 sur les cotisations sociales dues pour la location d'un logement meublé (seuil de 23 000 € de recettes), consulté le
- Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Cotisation foncière des entreprises (CFE) », exonérations et location meublée (fiche à jour au 2 avril 2026), consulté le