Expert-comptable marchand de biens : droits réduits, TVA sur la marge et stock

L'habitude fait le marchand de biens

Le code général des impôts range parmi les bénéfices commerciaux les profits des personnes qui, habituellement, achètent en leur nom des immeubles en vue de les revendre. L'administration retient trois conditions réunies : des opérations répétées, l'intention de revendre dès l'achat, et des achats suivis de reventes. Un particulier qui enchaîne les opérations peut ainsi devenir marchand de biens sans l'avoir choisi, avec une imposition très différente de celle des plus-values immobilières privées.

En entreprise individuelle comme en société soumise à l'impôt sur les sociétés, les immeubles achetés ne sont pas des immobilisations mais des stocks : ils ne s'amortissent pas, et le bénéfice de chaque opération n'apparaît qu'à la vente.

À l'achat : des droits réduits contre un engagement

Un assujetti à la TVA peut déclarer dans l'acte d'achat que le bien est destiné à la revente, et s'engager à revendre dans un délai de 5 ans. Il ne paie alors pas les droits de mutation ordinaires : seule une taxe au taux réduit de 0,715 % reste due. Pour un appartement de 320 000 €, cela représente 2 288,00 €.

L'engagement a un prix s'il n'est pas tenu. Si le bien n'est pas revendu à temps, le marchand doit payer les droits ordinaires qu'il avait économisés, au tarif en vigueur le jour de l'achat. S'y ajoute un intérêt de retard, compté à partir du premier jour du mois qui suit la fin du délai. Le délai peut être prorogé d'année en année dans des cas précis, par exemple pour un immeuble situé en zone d'aménagement concerté. La date limite de revente de chaque bien mérite le même suivi qu'une échéance de prêt.

À la revente : exonération ou TVA sur la marge

La revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans est exonérée de TVA. C'est le cas d'un appartement ancien acheté à un particulier, rénové puis revendu. Le marchand de biens peut cependant opter pour la TVA. Quand son achat n'a pas ouvert droit à déduction, la TVA ne porte alors que sur sa marge : la différence entre le prix de vente et le prix d'achat, droits de mutation compris. Elle se calcule en dedans, puisque la marge est réputée toutes taxes comprises. Les terrains à bâtir achetés sans droit à déduction suivent aussi la TVA sur la marge.

Le choix commande le sort de la TVA des travaux. Si la revente est exonérée, la TVA payée sur les travaux ne se déduit pas : elle s'ajoute au coût de l'opération. Si la revente est soumise à la TVA, elle se déduit.

Exonération ou option : une opération chiffrée

Le résultat s'inverse quand les travaux sont lourds par rapport à la marge, ou quand l'acheteur est une entreprise qui peut déduire la TVA : la comparaison se refait pour chaque bien, avant la signature du compromis.

Le simulateur de TVA extrait la TVA d'un montant toutes taxes comprises, comme la marge ci-dessus.

Le stock immobilier et le financement opération par opération

Chaque bien entre en stock à son coût : prix d'achat, frais d'acquisition quand la société a choisi de les y inclure, puis travaux au fur et à mesure. À la clôture, un bien dont la valeur de marché est tombée sous son coût est déprécié. Le bénéfice ne se constate qu'à la vente, bien par bien.

Le financement suit la même logique. Une opération est souvent portée par un prêt bancaire qui lui est propre, remboursé à la revente : intérêts, frais de dossier et garanties se rattachent à cette opération. Suivre chaque bien comme un projet, avec son prix de revient, son échéance de revente et son financement, est la seule façon de savoir quelles opérations rapportent.

Le tableau d'amortissement détaille les échéances d'un prêt d'opération.

Le calcul de l'impôt sur les sociétés applique le taux réduit et le taux normal au bénéfice de l'année.

Expert-comptable marchand de biens : ce que nous suivons

1. 01

   Avant chaque acquisition, nous chiffrons l'impôt de l'opération, de l'achat à la revente, exonération ou TVA sur la marge comprises.

2. 02

   Nous tenons la comptabilité des stocks et des engagements de revente, avec la date limite de chaque bien.

3. 03

   Nous préparons les déclarations de TVA des reventes taxées et la déduction de la TVA des travaux qui s'y rattachent.

4. 04

   À la clôture, nous valorisons chaque bien à son coût, constatons les dépréciations et établissons la liasse de l'impôt sur les sociétés.

Ces choix relèvent de notre mission de conseil fiscal ; les écritures, de notre mission de tenue comptable. Les autres régimes de l'immobilier, location vide ou meublée et société civile, sont sur la page immobilier.

Les erreurs fréquentes

• un engagement de revendre oublié jusqu'à la fin du délai de 5 ans ;
• une option pour la TVA prise par habitude, sur une vente à un particulier ;
• la TVA des travaux déduite alors que la revente est exonérée ;
• des travaux ajoutés au prix d'achat dans le calcul de la marge ;
• un immeuble acheté pour être revendu inscrit en immobilisation et amorti.

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Questions fréquentes

Sources

1. Code général des impôts, article 35, I, 1°, profits des personnes qui achètent habituellement des immeubles en vue de les revendre, consulté le 5 octobre 2026
2. BOFiP, BOI-BIC-CHAMP-20-10-10, profits réalisés par les marchands de biens, opérations imposables (version du 4 janvier 2017), consulté le 5 octobre 2026
3. BOFiP, BOI-ENR-DMTOI-10-50, régime spécial des achats destinés à la revente, § 20 à 60 et 110 (version du 29 avril 2014), consulté le 5 octobre 2026
4. BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, livraisons d'immeubles exonérées avec possibilité d'option pour la taxation, consulté le 5 octobre 2026
5. BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-20-10, base d'imposition des opérations immobilières, TVA sur la marge, § 220 à 270 (version du 13 mai 2020), consulté le 5 octobre 2026
6. BOFiP, BOI-TVA-IMM-10-30, opérations immobilières, droits à déduction, § 70 et 80 (version du 17 mars 2021), consulté le 5 octobre 2026
7. BOFiP, BOI-TVA-LIQ-30-20-90-20, travaux dans les locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans (version du 9 septembre 2026), consulté le 5 octobre 2026