Expert-comptable agent immobilier : commission, mandats, fonds des clients et TVA

La commission vient après la vente, jamais avant

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 pose une règle simple : rien n'est dû à l'agent immobilier avant que l'opération soit effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit qui contient l'engagement des parties. Jusque-là, il ne peut exiger ni accepter aucune somme d'honoraires, de frais de recherche, de démarche ou de publicité. Les exceptions sont encadrées : certaines clauses d'un mandat exclusif, ou un mandant qui agit dans le cadre de son activité professionnelle.

Pour la comptabilité, la conséquence est directe. Un compromis signé en mars sous conditions suspensives n'est pas encore une commission : le chiffre d'affaires naît quand la vente est conclue, le plus souvent le jour de l'acte chez le notaire. Un portefeuille de compromis est un carnet de commandes à suivre, pas un chiffre d'affaires à comptabiliser.

Mandats, registre et attestations

Chaque mandat s'inscrit, dans l'ordre chronologique, sur le registre des mandats, et son numéro d'inscription est reporté sur l'exemplaire qui reste au mandant. Le registre est numéroté à l'avance, sans blanc, et relié, ou tenu sous forme électronique ; mandats et registre se conservent 10 ans.

Les personnes qui négocient pour le compte de l'agence justifient de leurs pouvoirs par une attestation délivrée par le titulaire de la carte professionnelle. Établie sur un modèle officiel, elle est visée par le président de la chambre de commerce et d'industrie compétente. Avant de payer un négociateur, l'agence vérifie que la vente se rattache à un mandat inscrit au registre et que son attestation est à jour.

L'argent des clients reste sur un compte à part

Dès qu'elle reçoit des fonds pour ses clients, l'agence justifie d'une garantie financière : au moins 30 000 € pendant les deux premières années d'activité, puis 110 000 €. Quand cette garantie est apportée par un établissement de crédit, une société de financement ou une entreprise d'assurance, l'agence ouvre à son nom un compte spécialement affecté à ces fonds, un seul par titulaire de la carte. Les commissions de l'agence n'y entrent pas, et aucune convention ne peut fusionner ce compte avec un autre.

Dans les comptes, ces sommes ne sont jamais des produits : ce sont des dettes envers les clients, suivies client par client, et rapprochées chaque mois du relevé du compte spécial. Une commission prélevée sur ce compte se vire d'abord sur le compte de l'agence, avec sa facture.

Afficher ses honoraires

L'arrêté du 10 janvier 2017 fixe l'information due aux clients. Les prix des prestations s'affichent toutes taxes comprises. Quand une part des honoraires est à la charge de l'acquéreur, le prix du bien annoncé l'inclut et s'exprime avec et sans honoraires, et ces honoraires s'expriment en pourcentage du prix hors honoraires.

Les honoraires sont une prestation de services au taux normal de 20 %. La facture de l'agence mentionne donc le montant hors taxes, le taux et le montant de la TVA, et le total toutes taxes comprises.

Une commission partagée avec un agent commercial

La marge réelle d'une agence se lit vente par vente, après la part des négociateurs, et non sur le total des honoraires encaissés.

Le simulateur de TVA extrait la TVA de n'importe quel montant toutes taxes comprises.

Le calcul du seuil de rentabilité traduit le loyer de l'agence et les salaires fixes en nombre de ventes à conclure dans l'année.

Négociateurs salariés ou agents commerciaux

Le négociateur salarié relève de la convention collective nationale de l'immobilier (IDCC 1527), qui prévoit ses propres règles pour les négociateurs, VRP ou non. Ses commissions passent sur son bulletin de paie, avec les cotisations sociales, au mois où elles sont dues.

L'agent commercial, lui, est un indépendant immatriculé, habilité par une attestation de l'agence, qui facture ses commissions. La loi présume qu'une personne immatriculée n'est pas salariée de celui pour qui elle travaille. Cette présomption tombe si elle est placée dans un lien de subordination juridique permanente : horaires imposés, ordres, contrôle de son travail. Le contrat est alors requalifié, avec les cotisations et les sanctions qui l'accompagnent.

Notre fiche sur la convention collective de l'immobilier détaille le statut des négociateurs.

Avant de recruter un négociateur salarié, le simulateur du coût d'un salarié donne le coût employeur d'un poste payé au fixe et aux commissions.

Expert-comptable agent immobilier : notre mission

1. 01

   Chaque mois, nous rapprochons le compte des fonds des clients de leurs soldes, client par client.

2. 02

   Nous comptabilisons chaque commission à la conclusion de la vente et la rattachons au mandat inscrit au registre.

3. 03

   Nous contrôlons les factures des agents commerciaux et préparons la déclaration de TVA.

4. 04

   Nous établissons les bulletins des négociateurs salariés selon la convention de l'immobilier, puis les comptes annuels.

Ces écritures relèvent de notre mission de tenue comptable ; les bulletins, de notre service social et paie. La carte professionnelle, la formation continue et les autres métiers de l'immobilier sont présentés sur la page immobilier.

Les erreurs fréquentes

• une commission comptabilisée dès le compromis, puis annulée quand la vente ne se fait pas ;
• un dépôt reçu d'un client passé en chiffre d'affaires ;
• une commission prélevée directement sur le compte des fonds des clients, sans facture ;
• un agent commercial à qui l'agence impose ses horaires et ses méthodes ;
• un mandat signé mais absent du registre.

Les autres pages de la famille Immobilier : Immobilier, LMNP, SCI et Marchand de biens. Toute la famille figure dans le plan des secteurs.

Questions fréquentes

Sources

1. Loi n° 70-9 du 2 janvier 1970 (loi Hoguet), article 6, rémunération due après la conclusion de l'opération, consulté le 5 octobre 2026
2. Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 9, attestation des personnes habilitées par le titulaire de la carte (version en vigueur depuis le 1er juillet 2015), consulté le 5 octobre 2026
3. Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 72, registre des mandats et conservation pendant dix ans (version en vigueur depuis le 1er octobre 2016), consulté le 5 octobre 2026
4. Décret n° 72-678 du 20 juillet 1972, article 55, compte spécialement affecté aux fonds reçus pour le compte des clients (version en vigueur depuis le 20 octobre 2016), consulté le 5 octobre 2026
5. Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Devenir agent immobilier », carte professionnelle et garantie financière, consulté le 5 octobre 2026
6. Arrêté du 10 janvier 2017 relatif à l'information des consommateurs par les professionnels intervenant dans une transaction immobilière (modifié par l'arrêté du 26 janvier 2022), consulté le 5 octobre 2026
7. Code du travail numérique, convention collective de l'immobilier : administrateurs de biens, sociétés immobilières, agents immobiliers (IDCC 1527), consulté le 5 octobre 2026
8. Code du travail, article L8221-6, présomption de non-salariat des personnes immatriculées, consulté le 5 octobre 2026