Expert-comptable SCI : impôt sur le revenu ou IS, déclaration 2072 et comptes annuels

Une société civile, pas une indivision

Une SCI se crée à deux associés au moins, personnes physiques ou sociétés. Son capital est libre, apporté en argent ou en nature. Les associés répondent des dettes sociales sur leur patrimoine personnel, à proportion de leurs parts. Contrairement à l'indivision, les décisions suivent les statuts, et les parts se transmettent sans vendre l'immeuble.

Son objet est civil : acheter, gérer et louer des immeubles nus. La location meublée est une activité commerciale, même saisonnière ou occasionnelle. Dès que ces loyers dépassent 10 % de ses recettes totales hors taxes, la SCI passe à l'impôt sur les sociétés, qu'elle l'ait choisi ou non.

SCI à l'impôt sur le revenu : la déclaration 2072

Par défaut, la SCI est transparente : elle ne paie pas d'impôt sur ses loyers. Elle dépose chaque année, en ligne depuis son espace professionnel, une déclaration 2072, simplifiée ou complète selon sa situation, qui calcule le résultat foncier et le répartit entre associés. La date limite est le deuxième jour ouvré qui suit le 1^er mai, avec un délai supplémentaire pour la télédéclaration.

Chaque associé reporte ensuite sa quote-part sur sa propre déclaration, en général par la déclaration 2044. Le micro-foncier ne lui est ouvert que s'il possède aussi en direct un logement loué vide et que l'ensemble de ses loyers ne dépasse pas 15 000 €. Le résultat supporte l'impôt sur le revenu de chacun et 17,2 % de prélèvements sociaux.

SCI à l'impôt sur les sociétés : l'option et ses suites

L'option se notifie au service des impôts avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel elle doit s'appliquer, signée selon les statuts ou par tous les associés. Elle peut être révoquée jusqu'au cinquième exercice ; elle devient ensuite définitive, et une société qui y a renoncé ne peut plus opter de nouveau.

À l'impôt sur les sociétés, la SCI tient une comptabilité commerciale et dépose une liasse avec la déclaration 2065. Elle déduit l'amortissement de ses immeubles, terrain exclu. Son bénéfice supporte l'impôt à 15 % jusqu'à 42 500 €, puis à 25 %. Le taux réduit suppose un chiffre d'affaires sous 10 millions d'euros et un capital entièrement libéré, détenu à 75 % au moins par des personnes physiques. Les dividendes versés aux associés supportent le prélèvement forfaitaire de 31,4 % en 2026.

La contrepartie se paie à la revente. La plus-value se calcule alors sur la valeur nette comptable, après amortissements, et sans les abattements pour durée de détention des particuliers.

Les taux de l'année sont repris dans notre page sur le taux de l'impôt sur les sociétés.

Le même immeuble à l'IR et à l'IS, chiffré

Le calcul de l'impôt sur les sociétés applique les deux taux à votre bénéfice.

Le simulateur de dividendes montre ce qui reste à l'associé après le prélèvement.

Apports, comptes courants et répartition entre associés

Le capital d'une SCI est souvent faible, et l'immeuble financé par un emprunt. Ce que chaque associé verse ensuite pour payer les échéances ou les travaux s'inscrit en compte courant d'associé : c'est une dette de la société envers lui, remboursable, distincte de ses parts. Tenir ces comptes au fil de l'eau évite les désaccords à la revente ou à une succession, quand il faut dire qui a financé quoi.

Le résultat se répartit à proportion des parts, sauf clause contraire des statuts. Une clause qui donnerait tout le bénéfice à un associé, ou l'exonérerait de toute perte, est réputée non écrite.

La TVA des locaux professionnels

La location de locaux nus est en principe exonérée de TVA. Une SCI qui loue des bureaux ou un local commercial à un locataire assujetti peut opter pour la TVA, immeuble par immeuble, par une déclaration expresse. Elle facture alors la TVA sur ses loyers et récupère celle des travaux et, le cas échéant, de l'acquisition. L'option ne vaut jamais pour un local d'habitation.

Expert-comptable SCI : ce que nous tenons chaque année

Nous partons des statuts, de l'acte d'achat et du tableau d'emprunt.

1. 01

   À la création, nous comparons l'IR et l'IS sur toute la durée de détention prévue, revente comprise, avant que l'option ne soit exercée.

2. 02

   Chaque année, nous tenons la comptabilité : loyers, charges, emprunt, comptes courants de chaque associé.

3. 03

   Nous déposons la déclaration 2072 et remettons à chaque associé sa quote-part, ou la liasse de l'impôt sur les sociétés et le calcul de l'impôt.

4. 04

   Nous préparons le rapport de gestion et la décision des associés sur les comptes, comme le code civil l'exige chaque année.

Les comptes et les déclarations relèvent de notre mission de tenue comptable ; l'assemblée annuelle et les formalités, de notre mission juridique annuelle.

Les erreurs fréquentes

• opter pour l'IS sans chiffrer la plus-value de revente ;
• louer en meublé par une SCI à l'impôt sur le revenu sans surveiller la part de ces loyers ;
• laisser des versements d'associés sans trace en compte courant ;
• oublier l'approbation annuelle des comptes par les associés ;
• laisser passer le délai de révocation de l'option pour l'IS sans l'avoir réexaminée.

Les autres pages de la famille Immobilier : Immobilier, LMNP, Marchand de biens et Agent immobilier. Toute la famille figure dans le plan des secteurs.

Questions fréquentes

Sources

1. Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Société civile immobilière (SCI) : ce qu'il faut savoir » (fiche à jour au 7 octobre 2025), consulté le 5 octobre 2026
2. Impots.gouv.fr, « Comment déclarer les résultats de ma société civile immobilière (SCI) ? » (page mise à jour le 7 juillet 2026), consulté le 5 octobre 2026
3. Impots.gouv.fr, « Société civile immobilière », déclaration des associés (page modifiée le 8 avril 2026), consulté le 5 octobre 2026
4. BOFiP, BOI-IS-CHAMP-10-30, « Sociétés civiles », § 240, 250, 320 et 330, location de locaux meublés et recettes commerciales accessoires (version du 4 juillet 2018), consulté le 5 octobre 2026
5. BOFiP, BOI-IS-CHAMP-40, « Option pour l'impôt sur les sociétés », § 140 à 190 (version du 23 novembre 2022), consulté le 5 octobre 2026
6. Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Impôt sur les sociétés (IS) », conditions du taux réduit, consulté le 5 octobre 2026
7. Code civil, article 1856, information des associés (Légifrance), consulté le 5 octobre 2026
8. Code civil, article 1844-1, répartition des bénéfices et des pertes (Légifrance), consulté le 5 octobre 2026
9. BOFiP, BOI-TVA-CHAMP-50-10, « Opérations imposables sur option, personnes effectuant des locations immobilières », consulté le 5 octobre 2026
10. Impots.gouv.fr, « Je mets en location un logement vide. Comment déclarer les loyers perçus ? » (page mise à jour le 10 juillet 2026), consulté le 5 octobre 2026
11. Entreprendre.service-public.gouv.fr, « Évolution du taux du prélèvement forfaitaire unique (PFU) » (actualité du 10 février 2026), consulté le 5 octobre 2026
12. Impots.gouv.fr, direction des impôts des non-résidents, « Régime des locations meublées, foire aux questions » (mars 2026), consulté le 5 octobre 2026