Simulateur · Fiscalité
Simulateur LMNP : l’impôt d’une location meublée, micro-BIC ou réel
Saisissez les loyers de l’année, les charges, les intérêts d’emprunt et la valeur du logement et des meubles. Le simulateur LMNP calcule le revenu imposable au micro-BIC et au régime réel, puis l’impôt et les prélèvements sociaux de chacun, à votre tranche marginale. Il indique le régime le moins imposé cette année.
Par Mikhael Amsellem, associé du cabinet Publié le
Location meublée, loyers 2026
Micro-BIC ou régime réel, BOFiP et impots.gouv.fr
Le moins imposé cette année : régime réel
0 €
Impôt et prélèvements sociaux, soit 2 187 € de moins qu'au micro-BIC.
| Micro-BIC | Réel | |
|---|---|---|
| Revenu imposable | 4 500 € | 0 € |
| Impôt, 30 % | 1 350 € | 0 € |
| Prélèvements, 18,6 % | 837 € | 0 € |
| Total | 2 187 € | 0 € |
Au réel, amortissement déduit : 4 500,00 € sur 5 123,81 € disponibles. 623,81 € se reportent sur les années suivantes, sans limite de durée. Micro-BIC : abattement de 50 %, soit 4 500,00 €.
Impôt estimé à la tranche marginale, sans recalcul du barème du foyer (ce que le calcul suppose).
Simulateur LMNP : deux régimes, deux revenus imposables
Les loyers d’un logement meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux. Au micro-BIC, l’administration retient les loyers moins un abattement forfaitaire, qui représente toutes les charges. Au régime réel, le résultat se calcule comme celui d’une entreprise : loyers moins charges, intérêts et amortissement.
| Location | Plafond | Abattement |
|---|---|---|
| Location de longue durée | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme classé, chambre d'hôtes | 83 600 € | 50 % |
| Meublé de tourisme non classé | 15 000 € | 30 % |
BOFiP, ACTU-2025-00127, actualité du 19 août 2026 (sources) ; abattement minimum de 305 €.
Le plafond s’apprécie sur toutes les locations meublées du foyer, et sur les loyers des deux années précédentes : le micro-BIC s’applique tant que ceux de l’une des deux ne le dépassent pas. Le simulateur signale des loyers de l’année au-dessus du plafond, et compare quand même les deux régimes.
L’amortissement, ce qui change tout au régime réel
Au régime réel, le prix de la construction et celui des meubles se déduisent par fractions, chaque année : c’est l’amortissement. Le terrain ne s’amortit pas, d’où le champ « valeur de la construction », sans le terrain. Chaque élément a sa durée, selon son usage ; le simulateur prend une durée pour la construction et une pour le mobilier, et calcule une année pleine.
L’amortissement ne crée jamais de déficit. Il se déduit dans la limite des loyers diminués des charges et des intérêts ; le reste se reporte, et le simulateur le montre sous le résultat. Reportez ce montant dans le champ des amortissements reportés pour simuler l’année suivante.
Exemple chiffré : un studio loué à l’année
Exemple chiffré
Un studio loué meublé à l'année 750 € par mois. Les charges (taxe foncière, copropriété, assurance, comptabilité) font 1 900 € et les intérêts du prêt 2 600 €. La construction vaut 128 000 € hors terrain, amortie sur 30 ans ; les meubles 6 000 €, sur 7 ans. Ces durées sont des hypothèses de l'exemple. Le foyer est dans la tranche à 30 %.
| Loyers moins charges et intérêts9 000 € − 1 900 € − 2 600 € | 4 500,00 € |
|---|---|
| Amortissement calculé4 266,67 € + 857,14 € | 5 123,81 € |
| Amortissement déduitdans la limite du solde | 4 500,00 € |
| Revenu imposable au régime réel | 0 € |
623,81 € d'amortissement se reportent sur l'année suivante. Au micro-BIC, le studio serait imposé sur 4 500 € : 1 350 € d'impôt et 837 € de prélèvements sociaux, soit 2 187 € de plus qu'au réel cette année. Ce sont les montants préremplis dans l'outil.
Impôt et prélèvements sociaux : comment les lire
Le simulateur applique au revenu imposable votre tranche marginale d’imposition et les prélèvements sociaux. C’est une estimation : si les loyers font changer le foyer de tranche, l’impôt réel diffère un peu. Le simulateur d’impôt sur le revenu donne la tranche de votre foyer, et calcule l’impôt complet si vous ajoutez le revenu de la location à vos autres revenus.
Le choix du régime ne se fait pas sur une seule année. Le régime réel demande une comptabilité et une liasse fiscale ; il reste souvent le plus intéressant tant que l’amortissement efface le revenu, mais il augmente la plus-value à la revente.
La revente, à chiffrer dès l’achat
Depuis les ventes du 15 février 2025, les amortissements déduits au régime réel diminuent le prix d’achat retenu pour la plus-value. Le calcul de la plus-value immobilière en tient compte. Notre page comptable LMNP détaille le statut, la liasse et le suivi des amortissements pendant la location.
Ce que le simulateur suppose
Le simulateur compare les deux régimes sur une année pleine de location, pour un loueur non professionnel. Il ne traite pas :
- le loueur professionnel, ses cotisations sociales et son déficit imputable sur le revenu global ;
- l’amortissement par composants (gros œuvre, toiture, installations) et le prorata d’une première année incomplète : le calcul de l’amortissement fait ce découpage bien par bien ;
- le report des déficits des années passées, la cotisation foncière des entreprises si vous ne l’avez pas comptée dans les charges, et la TVA des locations avec services ;
- le calcul complet de l’impôt du foyer : l’impôt est estimé à la tranche marginale.
La comptabilité au régime réel et la liasse fiscale relèvent de notre mission de tenue comptable.
Questions fréquentes
Micro-BIC ou régime réel, lequel choisir ?
Le micro-BIC retient la moitié des loyers d’une location de longue durée, quelles que soient vos charges. Le régime réel déduit les charges, les intérêts et l’amortissement : il l’emporte dès que leur total dépasse l’abattement. Pour le studio de l’exemple, il fait économiser 2 187 € la première année.
L’amortissement peut-il créer un déficit ?
Non. L’amortissement ne se déduit que dans la limite des loyers diminués des autres charges ; la part qui dépasse se reporte sur les années suivantes, sans limite de durée. Un déficit fait de charges, lui, s’impute sur les bénéfices de locations meublées des 10 années suivantes.
Quels prélèvements sociaux sur une location meublée ?
18,6 % du revenu imposable, au micro-BIC comme au réel, même si votre foyer ne paie pas d’impôt sur le revenu. Une location nue supporte 17,2 %.
Le micro-BIC a-t-il un abattement minimum ?
Oui, 305 €. Avec 500 € de loyers dans l’année, l’abattement n’est pas de 250 € mais de 305 €, et le revenu imposable de 195 €.
À partir de quand devient-on loueur professionnel ?
Quand les recettes du foyer dépassent 23 000 € dans l’année et dépassent aussi ses autres revenus d’activité. Le simulateur le signale, mais ne calcule pas l’imposition du loueur professionnel.
Sources
- BOFiP, ACTU-2025-00127, seuils des régimes d'imposition et micro-BIC des locations meublées (loi n° 2024-1039 du 19 novembre 2024, art. 7), actualité du 19 août 2026, consulté le
- Impots.gouv.fr, « Les régimes d'imposition » des locations meublées (page mise à jour le 8 avril 2026), consulté le
- Service-public.gouv.fr, fiche F32744 sur l'imposition des revenus d'une location meublée, consulté le
- BOFiP, BOI-BIC-AMT-20-40-10-20, biens donnés en location, amortissement fiscalement déductible (version du 1er mars 2017), consulté le
- Impots.gouv.fr, « Je donne un bien en location. Dois-je payer des prélèvements sociaux ? » (page mise à jour le 17 juillet 2026), consulté le