BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 : TVA sur terrain à bâtir et bâti

BOI-TVA-IMM-10-10-10-40Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 7 janvier 2013

§ 1
La distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti trouve toute sa portée lorsque l'un et l'autre sont réunis dans une même mutation réalisée par un assujetti agissant en tant que tel, alors que diffère le régime fiscal qu'il y a lieu d'appliquer : taxation de plein droit (sur le prix total ou sur la marge) pour le premier, taxation de plein droit sur le prix total ou exonération avec faculté de taxation sur option (sur le prix total ou sur la marge) pour le second selon son ancienneté d'achèvement.
§ 10
Dans une telle situation, il convient que l'acte reflète clairement la qualification respective de chaque élément [...]. En règle générale, une division parcellaire devra intervenir préalablement à la mutation [...].
§ 20
Une hésitation peut, toutefois, survenir au cas où dans une telle cession conjointe l'emprise susceptible d'être qualifiée comme terrain à bâtir à raison de ce qu'elle est libre de construction [...] ne constitue que le prolongement direct et accessoire d'un bâtiment lui-même en état d'être utilisé. A titre de règle pratique, il sera alors admis de considérer l'ensemble en tant qu'immeuble bâti s'il est identifié de la sorte comme une seule parcelle pour l'établissement du plan cadastral, ou comme un seul lot dans un règlement de copropriété ou un état descriptif de division.
§ 40
[...] Ainsi, s'agissant d'un immeuble immobilisé et donné en location, la cession à un acquéreur qui poursuit l'exploitation en reprenant les baux en cours (après négociation ou non) doit être regardée comme intervenant dans le cadre d'une transmission d'universalité de biens, éligible comme telle à la dispense de taxation, qu'elle intervienne dans les cinq ans de l'achèvement de la construction ou plus tard.
§ 50
L'option pour la taxation prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI ne peut donc trouver à s'appliquer quand la cession est éligible au bénéfice des dispositions de l'article 257 bis du CGI.

Source : BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, en vigueur depuis le 7 janvier 2013 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP).

En clair

Le terrain à bâtir est taxé de plein droit, sur le prix total ou sur la marge (§ 1). L'immeuble bâti est taxé de plein droit ou exonéré avec option pour la taxation, selon l'ancienneté de son achèvement (§ 1). Vendus ensemble, ils sont qualifiés chacun dans l'acte, en général après une division parcellaire (§ 10). Les deux régimes sont détaillés dans les fiches sur les livraisons imposables de plein droit et les livraisons exonérées avec option.

L'administration admet une tolérance quand la partie libre n'est que le prolongement direct et accessoire d'un bâtiment utilisable. L'ensemble est alors traité comme un immeuble bâti s'il forme une seule parcelle cadastrale, ou un seul lot de copropriété ou d'état descriptif de division (§ 20).

La transmission d'une universalité de biens entre redevables est dispensée de TVA de plein droit, sans option (§ 40). La vente d'un immeuble immobilisé et loué, à un acquéreur qui reprend les baux, en relève, avant comme après cinq ans d'achèvement (§ 40). L'option pour la taxation est alors exclue (§ 50). Les conditions de la dispense figurent dans le BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10.

Ce que ça change pour une TPE

Commerçants et e-commerçants propriétaires de leurs locaux

Un entrepôt avec sa cour ou une boutique avec un terrain attenant réunissent souvent les deux qualifications. Si la partie libre forme une parcelle distincte, sa part du prix est taxée de plein droit (§ 1 et § 10). Si elle n'est que la cour du bâtiment, sur la même parcelle, la tolérance du § 20 permet de traiter l'ensemble comme un immeuble bâti.

Sociétés qui louent un local professionnel

Une société redevable peut vendre un local loué de son actif à un acquéreur redevable qui garde le locataire. Elle ne facture alors pas de TVA, même sur un immeuble neuf (§ 40). Elle ne peut pas non plus opter pour la taxation (§ 50).

Exemple chiffré

Prenons une société de vente en ligne d'ustensiles de cuisine, redevable de la TVA, qui vend son entrepôt avec sa cour de chargement libre de construction (hypothèses). Le prix est de 400 000 € pour le bâtiment et de 100 000 € pour la cour, hors taxe. Nous supposons que la vente du bâtiment, achevé depuis plus de cinq ans, est exonérée sauf option. Nous retenons une taxation sur le prix total, au taux normal de 20 % (CGI, article 278), sans examiner la taxation sur la marge.

Situation	Qualification	Base taxée	TVA due
Cour accessoire, une seule parcelle	Immeuble bâti pour le tout (§ 20)	0 €	0 €
Cour divisée en parcelle distincte	Terrain taxé, bâti exonéré (§ 10)	100 000 €	20 000 €
Parcelle distincte et option sur le bâti	Terrain et bâti taxés	500 000 €	100 000 €

Sans option, le découpage de la parcelle fait passer la TVA due de 0 € à 20 000 €. Pour tester une autre ventilation du prix, utilisez notre simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Vendre terrain et bâti pour un prix global : l'acte doit qualifier chaque élément (§ 10).
Traiter une cour comme accessoire alors qu'elle forme une parcelle distincte : la tolérance exige une seule parcelle ou un seul lot (§ 20).
Opter pour la TVA sur un local loué vendu avec ses baux : l'option est exclue quand la dispense s'applique (§ 50).

Ce que nous conseillons

Avant le compromis, demandez au notaire le relevé cadastral et, en copropriété, le règlement ou l'état descriptif de division. Nous vérifions avec vous si la partie libre est accessoire du bâtiment ou si une division s'impose. L'acte ventile ensuite le prix, en distinguant le terrain du bâti. Pour un local loué, faites mentionner la reprise des baux dans l'acte et conservez ces pièces avec votre comptabilité.

La question à poser à votre expert-comptable : « la partie libre de mon terrain forme-t-elle une parcelle distincte du bâtiment ? »

Notre accompagnement en conseil fiscal couvre ces ventes de locaux professionnels.

Textes cités

CGI, article 257 bis : la dispense de TVA pour la transmission d'une universalité de biens.
CGI, article 260, 5° bis : l'option pour la taxation des livraisons d'immeubles exonérées.
CGI, article 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : les livraisons d'immeubles imposables de plein droit.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 : les livraisons exonérées avec option pour la taxation.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 : la notion d'assujetti pour les opérations immobilières.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-10 : les conditions de la transmission d'universalité.
BOI-CAD-REM-10-40-30-20 : ce qui forme une seule parcelle cadastrale.
Document parent, BOI-TVA-IMM-10-10-10 : les livraisons d'immeubles par un assujetti agissant en tant que tel.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services. Les numéros d'articles cités ici changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Faut-il diviser la parcelle avant de vendre un terrain avec un bâtiment ?

En règle générale, oui. L'acte doit qualifier chaque élément. Une division parcellaire intervient avant la vente pour séparer le terrain à bâtir, taxé de plein droit, de la part bâtie (§ 10). L'administration admet une exception : si la partie libre n'est que le prolongement accessoire d'un bâtiment utilisable et forme avec lui une seule parcelle cadastrale ou un seul lot, l'ensemble est traité comme un immeuble bâti (§ 20).

Comment savoir si la cour d'un entrepôt forme une seule parcelle avec lui ?

Le cadastre regroupe en une seule parcelle les parties d'une même propriété bâtie couvertes de constructions ou formant des dépendances indispensables et immédiates des bâtiments : cours, passages, jardins de moins de cinq ares (§ 20, qui cite le BOI-CAD-REM-10-40-30-20). En copropriété, chaque lot porte le numéro de la parcelle, la lettre « C » et le numéro du lot (§ 20). Le relevé cadastral ou le règlement de copropriété vous renseigne donc.

La vente d'un local loué avec son locataire est-elle soumise à la TVA ?

Non, si le local est inscrit à l'actif immobilisé du vendeur, si les deux parties sont redevables de la TVA et si l'acquéreur poursuit la location en reprenant les baux en cours. La vente est une transmission d'universalité de biens, dispensée de TVA de plein droit, que l'immeuble soit achevé depuis moins ou plus de cinq ans (§ 40). Le vendeur ne peut pas opter pour la taxation dans ce cas (§ 50).

Sources

BOI-TVA-IMM-10-10-10-40, TVA, livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, situations particulières (en vigueur depuis le 7 janvier 2013), consulté le 7 novembre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 7 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 7 novembre 2026