BOFiP commenté · TVA · Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
BOI-TVA-IMM-10-10-30 : TVA d'un immeuble situé en France
Une opération immobilière qui porte sur un immeuble situé en France est imposée à la TVA en France, quel que soit le pays où est établie l'entreprise qui la réalise (BOI-TVA-IMM-10-10-30, § 1 et § 10). Seule compte l'adresse du bien. Ce document fixe le lieu d'imposition : il ne dit ni si l'opération est taxable, ni à quel taux.
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 12 septembre 2012
- Identifiant
- BOI-TVA-IMM-10-10-30
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- IMM, opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-IMM-10-10-30Ce que dit le BOFiP
§ 1L'article 258-II du CGI précise que le lieu des opérations visées à l'article 257-I du CGI et à l'article 260-5° bis du CGI se situe en France lorsqu'elles portent sur des immeubles situés en France.
§ 10Par conséquent, l'ensemble des opérations mentionnées dans les BOI-TVA-IMM-10-10-10 et BOI-[TVA-IMM]-10-10-20 portant sur des immeubles situés en France sont soumises à la TVA en France quel que soit par ailleurs le lieu d'établissement de l'assujetti qui les réalise.
§ 20Sont visés l'ensemble des territoires où s'applique la législation française relative à la TVA (cf. BOI-TVA-CHAMP-20-10-I-A).
Source : BOI-TVA-IMM-10-10-30, en vigueur depuis le 12 septembre 2012 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document est reproduit en entier : il tient en trois paragraphes.
En clair
Le principe tient en une ligne : les opérations immobilières visées aux articles 257-I et 260-5° bis du CGI sont situées en France quand l'immeuble est en France (§ 1). Le critère est l'adresse du bien, pas celle de l'entreprise qui réalise l'opération (§ 10).
Les opérations concernées sont décrites dans deux documents voisins : les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel (BOI-TVA-IMM-10-10-10) et les opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles (BOI-TVA-IMM-10-10-20) (§ 10). Les autres règles de la division figurent sur la page de la division IMM.
« En France » couvre tous les territoires où s'applique la législation française de TVA (§ 20). Le taux normal y varie : 20 % en métropole (CGI, article 278), 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion (CGI, article 296).
Ce que ça change pour une TPE
Professions libérales
Un kinésithérapeute, une avocate ou un architecte qui achète ses locaux à une société établie hors de France reste dans le champ de la TVA française. L'immeuble est en France, l'opération y est imposée (§ 10). Le budget d'achat se prépare donc avec la TVA française, si l'opération est taxable.
Commerçants, artisans et sociétés qui détiennent leurs murs
Une société établie à l'étranger qui vend les murs d'une boutique ou d'un atelier situés en France réalise une opération imposée en France (§ 10). Ce document ne traite pas d'un bien situé hors de France : n'en tirez aucune règle pour un local à Barcelone.
Exemple chiffré
Prenons un kinésithérapeute qui achète un cabinet à une société établie en Belgique, pour 300 000 € HT (hypothèses). Supposons l'opération taxable au taux normal, car le document ne fixe pas le taux et ne dit pas qui déclare la taxe.
| Situation du cabinet | Lieu d'imposition | Taux normal | TVA | Prix TTC |
|---|---|---|---|---|
| Lyon | France (§ 1) | 20 % | 60 000 € | 360 000 € |
| Fort-de-France | France (§ 20) | 8,5 % | 25 500 € | 325 500 € |
Dans les deux cas, le siège belge du vendeur ne change rien : la TVA française s'applique parce que le cabinet est en France (§ 10). Seul l'endroit du bien fait varier la taxe, ici de 34 500 €. Vous pouvez refaire le calcul avec notre simulateur de TVA ou le convertisseur HT-TTC.
Erreurs fréquentes
- Croire que le pays du vendeur décide du lieu d'imposition : c'est la situation de l'immeuble qui compte (§ 1 et § 10).
- Penser qu'une société étrangère vend un local situé en France hors TVA française : l'opération reste soumise à la TVA en France (§ 10).
- Oublier l'outre-mer : tous les territoires où s'applique la législation française de TVA sont visés (§ 20), avec un taux normal de 8,5 % à La Réunion (CGI, article 296).
- Confondre lieu d'imposition et taxation : ce document dit seulement où l'opération est imposée (§ 1).
Ce que nous conseillons
Avant de signer, demandez au vendeur où il est établi et s'il est assujetti à la TVA. Faites vérifier dans l'avant-contrat si le prix est exprimé hors taxe ou toutes taxes comprises. La règle de lieu est simple ; ce qui coûte cher, c'est d'apprendre après la signature que le prix convenu ne comprenait pas la TVA française.
Après l'acte, gardez l'acte de vente, la facture et l'adresse exacte du bien avec votre comptabilité. Pour un bien outre-mer ou en Corse, faites vérifier le taux avant de bâtir votre plan de financement. Notre équipe de conseil fiscal relit l'acte avec vous avant la signature.
La question à poser à votre expert-comptable : « Si j'achète mes locaux à une société établie hors de France, qui déclare et paie la TVA française sur l'opération ? »
Textes cités
- CGI, article 258-II : fixe le lieu des opérations immobilières.
- CGI, article 257-I : définit les opérations immobilières visées.
- CGI, article 260-5° bis : autre catégorie d'opérations visée par la règle de lieu.
- CGI, article 278 : taux normal de 20 % en métropole.
- CGI, article 296 : taux normal de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion.
- BOI-TVA-IMM-10-10-10 : livraisons d'immeubles par un assujetti agissant en tant que tel.
- BOI-TVA-IMM-10-10-20 : opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles.
- Toute la série TVA : l'ensemble des documents commentés.
- BOI-TVA-IMM-10-10 : document parent, champ d'application des opérations immobilières.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services et les articles cités changeront de numéro (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, rapport au Président de la République).
Questions fréquentes
Un local en France vendu par une société étrangère est-il soumis à la TVA française ?
Oui, pour le lieu d'imposition. Les opérations immobilières sont situées en France lorsqu'elles portent sur un immeuble situé en France (§ 1). Le BOFiP précise qu'elles sont soumises à la TVA en France quel que soit le lieu d'établissement de l'assujetti qui les réalise (§ 10). Le pays du vendeur ne déplace donc pas l'imposition. Ce document ne dit pas, en revanche, si l'opération est taxable.
La règle vaut-elle pour un local en Martinique ou à La Réunion ?
Oui. Le BOFiP vise l'ensemble des territoires où s'applique la législation française relative à la TVA (§ 20). Le taux change, lui : le taux normal est de 8,5 % en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion (CGI, article 296), contre 20 % en métropole (CGI, article 278). Pour un bien en Corse, nous vérifions le taux avant tout chiffrage.
Ce document dit-il si la vente de mes locaux est taxable ?
Non. Il fixe seulement le lieu d'imposition : la France, pour un immeuble situé en France (§ 1). Les opérations concernées sont celles décrites dans le BOI-TVA-IMM-10-10-10, sur les livraisons d'immeubles par un assujetti agissant en tant que tel, et dans le BOI-TVA-IMM-10-10-20, sur les opérations imposées par assimilation (§ 10). C'est dans ces deux documents que se lit le champ des opérations visées.
Sources
- BOI-TVA-IMM-10-10-30, TVA, opérations immobilières, champ d'application, territorialité (en vigueur depuis le 12 septembre 2012), consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-10-10, TVA, livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-10-20, TVA, opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-10, TVA, opérations immobilières, champ d'application, consulté le
- Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA), consulté le
- Code général des impôts, article 296 (taux de TVA en Guadeloupe, en Martinique et à La Réunion), consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le