BOFiP commenté · TVA · Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : TVA immobilière, prix total ou marge
Quand votre entreprise vend un immeuble soumis à la TVA, la taxe se calcule en principe sur tout ce que verse l'acheteur, TVA exclue (BOI-TVA-IMM-10-20-10, § 1 et § 10). Elle porte sur la seule marge pour un terrain à bâtir, ou un immeuble achevé depuis plus de cinq ans vendu sur option, quand l'achat du vendeur n'a ouvert aucun droit à déduction. Un immeuble achevé depuis cinq ans au plus reste taxé sur le prix total (§ 220).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 13 mai 2020
- Identifiant
- BOI-TVA-IMM-10-20-10
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- IMM, opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-IMM-10-20-10Ce que dit le BOFiP
§ 1En principe, conformément aux dispositions de l'article 266 du code général des impôts (CGI) et de l'article 267 du CGI, la base d'imposition des livraisons d'immeubles est constituée par toutes les sommes, valeurs, biens ou services reçus ou à recevoir par le vendeur en contrepartie de ces opérations de la part de l'acheteur, à l'exclusion de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) elle-même.
§ 10Par dérogation, conformément à l'article 268 du CGI, s'agissant de la livraison d'un terrain à bâtir ou d'une livraison d'immeuble bâti achevé depuis plus de cinq ans lorsqu'elle a fait l'objet de l'option prévue au 5° bis de l'article 260 du CGI, la base d'imposition est constituée de la marge s'il est établi que l'acquisition par le cédant n'a pas ouvert droit à déduction.
§ 130Lorsque le prix ou la valeur des biens est mentionné sans précision particulière dans un acte ou une déclaration, il y a lieu de considérer que les parties ont entendu énoncer un prix ou une valeur « taxe comprise ». [...]
§ 240La marge est déterminée par la différence entre, d'une part, toutes les sommes et charges dues auprès du cédant par le cessionnaire, diminuées de la TVA afférente à la marge elle-même et, d'autre part, le prix d'achat supporté par l'assujetti revendeur.
§ 270Le prix d'achat qui constitue le second terme du calcul comporte toutes les dépenses qui ont été supportées par l'acquéreur à ce titre (notamment les droits de mutation). [...]
Source : BOI-TVA-IMM-10-20-10, en vigueur depuis le 13 mai 2020 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi du bail à construction, des échanges et de la dation en paiement, que cette fiche ne commente pas.
En clair
La marge exige une revente avec la même qualification qu'à l'achat : un terrain à bâtir acheté comme terrain non bâti, un immeuble ancien acheté déjà bâti (§ 20). Un terrain dont vous avez démoli le bâtiment n'y a donc pas droit (§ 20). L'achat n'a pas ouvert droit à déduction s'il venait d'un non-assujetti ou d'une vente exonérée sans option (§ 30), ou si le bien servait au départ aux seules opérations non imposables (§ 40).
Le BOFiP s'en tient à l'acte : sans TVA déductible mentionnée à l'achat, pas de droit à déduction (§ 50). Si vous ne pouvez pas établir comment vous avez acquis le bien, toute la vente est taxée sur le prix total (§ 80).
La marge part de ce que paie l'acheteur, charges comprises, moins votre prix d'achat, droits de mutation inclus, puis se divise par 1 plus le taux (§ 240, § 250 et § 270). Un prix écrit sans précision est réputé taxe comprise (§ 130). La commission d'agence que l'acheteur paie pour le vendeur augmente la base (§ 140), pas les frais de notaire, qui restent à sa charge (§ 160).
Ce que ça change pour une TPE
Commerçants et artisans propriétaires de leurs murs
Le boucher ou le garagiste qui revend ses murs commence par dater l'achèvement du bâtiment. À cinq ans au plus, la vente est taxée sur le prix total (§ 100). Au-delà, elle n'entre dans la TVA que sur option, et la marge s'applique si vous aviez acheté sans TVA déductible, par exemple à un particulier (§ 10 et § 30). Une déduction même partielle à l'achat l'écarte (§ 40).
Artisans et entreprises du bâtiment
Quand l'entreprise constate une livraison à soi-même d'un immeuble qu'elle a construit, la base est son prix de revient total, terrain compris (§ 330). Y entrent honoraires, matériaux, frais généraux et frais de personnel du chantier, hors TVA (§ 340). Le lotisseur répartit le prix d'achat entre les lots selon leurs surfaces, et une marge négative donne une base nulle (§ 300).
Exemple chiffré
Prenons un boulanger-pâtissier en SARL qui vend à une société assujettie les murs de sa boutique, achevés depuis plus de cinq ans (hypothèses). Il les avait payés 195 000 € à un particulier, sans TVA, plus 15 000 € de droits de mutation. L'acte opte pour la TVA et fixe un prix de 360 000 € sans précision, donc taxe comprise (§ 130), au taux normal de 20 % (CGI, art. 278).
La marge taxe comprise vaut 360 000 - 210 000 = 150 000 € (§ 270), soit une base de 150 000 / 1,2 = 125 000 € et 25 000 € de TVA (§ 250).
| Achat des murs | Régime | Base | TVA | Reste au vendeur |
|---|---|---|---|---|
| Sans TVA, auprès d'un particulier | Marge | 125 000 € | 25 000 € | 335 000 € |
| Avec TVA déduite | Prix total | 300 000 € | 60 000 € | 300 000 € |
À prix égal, la marge laisse 35 000 € de plus au vendeur, la seconde ligne supposant qu'il avait déduit la TVA de son propre achat. Le simulateur de TVA vous aide à passer du TTC au HT.
Erreurs fréquentes
- Appliquer la marge à un local achevé depuis cinq ans au plus parce qu'il a été acheté à un particulier : la vente reste taxée sur le prix total (§ 220).
- Écrire un prix sans préciser qu'il est hors taxe : il est réputé taxe comprise, et la TVA se prend dedans (§ 130).
- Oublier la taxe foncière refacturée à l'acheteur : elle entre dans la base de TVA (§ 150).
- Croire qu'un usage taxable postérieur change le régime : seule compte l'affectation initiale du bien (§ 40).
Ce que nous conseillons
Avant tout compromis, nous ressortons l'acte d'achat et vérifions s'il mentionne une TVA déductible, car c'est lui qui fixe le régime (§ 50). Nous datons l'achèvement du bâtiment et chiffrons la vente dans les deux régimes. Dans le compromis, nous faisons écrire si le prix est hors taxe ou taxe comprise, et qui paie la commission d'agence.
Gardez ensuite l'acte d'achat et le calcul de la marge : sans eux, la vente bascule sur le prix total (§ 80). Notre conseil fiscal vérifie ces points avec vous, et les autres règles sont réunies dans la division TVA immobilière de notre BOFiP commenté de la TVA.
La question à poser à votre expert-comptable : « Mon acte d'achat me permet-il de vendre mes murs sur la marge, et quel prix écrire dans le compromis ? »
Textes cités
- Code général des impôts, articles 266, 267 et 268 : la base d'imposition sur le prix total et sur la marge.
- Code général des impôts, article 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : la distinction entre terrain à bâtir et immeuble bâti (§ 110 et § 120).
- BOI-TVA-IMM-10-10-20 : les opérations assimilées à des livraisons d'immeubles.
- BOI-TVA-IMM-10-20-20 : le fait générateur, l'exigibilité et le taux de la TVA immobilière.
- BOI-TVA-IMM-10-20-30 : le redevable de la taxe et ses obligations déclaratives.
- BOI-TVA-IMM-10-20 : le chapitre sur les modalités de taxation dont ce document dépend.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros des articles cités changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Questions fréquentes
Comment calculer la TVA sur marge d'un terrain à bâtir ?
Partez de tout ce que l'acheteur vous paie, y compris les charges qu'il prend pour vous. Retirez votre prix d'achat, droits de mutation inclus (§ 240 et § 270). Divisez le résultat par 1 plus le taux, puisque la marge est réputée taxe comprise : la différence entre les deux montants est la TVA due (§ 250). La marge ne s'applique que si votre propre achat ne vous a ouvert aucun droit à déduction (§ 10).
Les frais de notaire entrent-ils dans la base de TVA d'une vente d'immeuble ?
Non. Les frais de notaire sont à la charge de l'acquéreur et ne font pas partie de la base imposable du vendeur (§ 160). En revanche, la commission d'agence que l'acheteur paie pour le compte du vendeur est un supplément de prix soumis à la TVA (§ 140). Pour le calcul d'une marge, les droits de mutation payés lors de votre propre achat entrent dans le prix d'achat (§ 270).
Que se passe-t-il si je ne retrouve pas l'acte d'achat de mon local ?
Si vous ne pouvez pas établir dans quelles conditions vous êtes entré en possession du bien, toute la vente soumise à la TVA est taxée sur le prix total (§ 80). Le BOFiP vise aussi les lots issus de remembrements ou de divisions successives. Sans TVA déductible mentionnée dans l'acte d'achat, vous êtes réputé ne pas avoir eu de droit à déduction (§ 50) : c'est la pièce à retrouver avant de vendre.
Sources
- BOI-TVA-IMM-10-20-10, TVA, opérations immobilières, modalités de taxation, base d'imposition (en vigueur depuis le 13 mai 2020), consulté le
- Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, livraisons d'immeubles imposables de plein droit, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-10-20, opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-20-20, fait générateur, exigibilité et taux, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-20-30, redevable de la taxe, obligations des redevables et liquidation de la taxe, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-20, modalités de taxation des opérations immobilières, consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le