BOI-TVA-IMM-10-20-30 : qui paie la TVA sur un immeuble

BOI-TVA-IMM-10-20-30Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 2 mars 2016

§ 1
Aux termes du 1 de l'article 283 du code général des impôts (CGI), la taxe est due par le vendeur. [...]
§ 10
Par exception, toutefois, le deuxième alinéa du 1 de l'article 283 du CGI prévoit que la taxe est due par l'acquéreur qui agit en tant qu'assujetti et dispose d'un numéro d'identification à la TVA en France lorsque le cédant, lui-même assujetti, n'est pas établi en France. A cet égard, est présumé agir en tant qu'assujetti l'acquéreur qui fait mention dans l'acte du numéro sous lequel il est identifié.
§ 20
[...] S'agissant de la livraison à soi-même requise en application du 2° du 1 du II de l'article 257 du CGI, le redevable est l'assujetti qui affecte l'immeuble transformé aux besoins de son entreprise.
§ 40
[...] Pour les livraisons à soi-même d'immeubles neufs en application du 2° du 1 du II de l'article 257 du CGI, le redevable est tenu de déposer une déclaration spéciale n° 940-SD au service des impôts dont il dépend dans le mois qui suit l'achèvement. [...]
§ 260
S'agissant des livraisons à soi-même d'immeubles neufs, le II de l'article 270 du CGI prévoit que le constructeur dispose d'un délai qui court jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle au cours de laquelle est intervenu l'achèvement de l'immeuble pour liquider la taxe afférente à la livraison à soi-même sur sa déclaration de TVA.
§ 270
Il est admis que les assujettis tenus de constater une livraison à soi-même, qui revendent l'immeuble dans la limite de la deuxième année qui suit la date d'achèvement soient dispensés de liquider la livraison à soi-même alors même que le fait générateur en est intervenu, et quand bien même ils connaîtraient complètement le prix de revient de l'immeuble cédé.

Source : BOI-TVA-IMM-10-20-30, en vigueur depuis le 2 mars 2016 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des cessions par des non-assujettis (déclarations n° 942-SD et n° 943-SD), des sociétés de construction-vente et du rôle de la publicité foncière, que cette fiche ne commente pas.

En clair

Le vendeur doit la taxe pour toutes les opérations : terrains à bâtir, immeubles bâtis, fractions d'immeubles, droits sociaux (§ 1). L'acquéreur ne la paie à sa place que si le cédant, assujetti, n'est pas établi en France et si lui-même agit en assujetti identifié en France. Le numéro porté dans l'acte suffit à présumer qu'il agit en assujetti (§ 10).

Pour une livraison à soi-même, le redevable est celui qui construit ou fait construire pour son compte (§ 20). Il déclare la taxe sur sa déclaration n° 3310-CA 3, ou n° 3517-S-SD au régime simplifié (§ 40). Il dépose aussi une déclaration spéciale n° 940-SD dans le mois qui suit l'achèvement (§ 40).

Le délai pour liquider court jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivant l'achèvement, mais l'exigibilité reste fixée à l'achèvement (§ 260). Au régime simplifié, il est admis de liquider sur la déclaration prévue au 3 de l'article 287 du CGI déposée la troisième année (§ 270). Une prorogation peut être accordée sur demande motivée (§ 280).

Ce que ça change pour une TPE

Commerçants, artisans et prestataires qui font construire

Vous êtes redevable de la livraison à soi-même du local que vous faites bâtir, si elle est due (§ 20). Vos déclarations vont au service des impôts des entreprises (SIE) de vos résultats, celui de l'impôt sur les sociétés pour une société (§ 80 et § 140). Pour un commerçant étranger à la construction qui fait bâtir une maison d'habitation, le BOFiP retient le lieu de la déclaration de revenus (§ 100).

Entreprises qui achètent ou revendent un immeuble

Acheter un local taxable à une société établie hors de France vous rend redevable, si vous êtes identifié à la TVA en France (§ 10). À la revente d'un local que vous avez construit dans la limite de la deuxième année, la tolérance du § 270 vous dispense de liquider la livraison à soi-même.

Exemple chiffré

Prenons une SARL qui exploite un salon de coiffure et fait construire un second salon, achevé le 15 mars 2026. Nous supposons qu'une livraison à soi-même est due, pour une taxe de 40 000 €, et comparons les deux régimes (hypothèses).

Étape	Régime réel normal	Régime simplifié
Déclaration n° 940-SD	d'ici le 15 avril 2026 (§ 40)	d'ici le 15 avril 2026 (§ 40)
Exigibilité des 40 000 €	15 mars 2026 (§ 260)	15 mars 2026 (§ 260)
Liquidation au plus tard	déclaration de TVA, 31 décembre 2028 (§ 260)	déclaration déposée en 2029 (§ 270)
Revente d'ici fin 2028	pas de liquidation (§ 270)	pas de liquidation (§ 270)

À retenir : dans les deux régimes, les 40 000 € sont exigibles dès le 15 mars 2026, seule leur liquidation peut attendre (§ 260). Le simulateur de TVA vous aide à contrôler les factures de travaux.

Erreurs fréquentes

Confondre délai de liquidation et exigibilité : la taxe est exigible à l'achèvement, seule la liquidation est différée (§ 260).
Oublier la déclaration n° 940-SD : elle se dépose dans le mois qui suit l'achèvement (§ 40).
Liquider sans renvoi à la déclaration spéciale : la déclaration de TVA mentionne la date du fait générateur et le montant dans le « cadre réservé à la correspondance » (§ 290).
Laisser la taxe à un vendeur établi hors de France : l'acquéreur assujetti identifié en France en est redevable (§ 10).

Ce que nous conseillons

Dès la réception des travaux, nous arrêtons avec vous la date d'achèvement et préparons la déclaration n° 940-SD, car le délai d'un mois part de là (§ 40). Gardez les factures de construction, qui justifient le montant liquidé. Nous conseillons de liquider dès que le coût définitif est connu : attendre la fin du délai ne déplace pas l'exigibilité (§ 260).

Avant un achat auprès d'un vendeur non établi en France, faites porter votre numéro de TVA dans l'acte (§ 10).

La question à poser à votre expert-comptable : « Quelle date d'achèvement retenons-nous, et sur quelle déclaration liquidons-nous la livraison à soi-même ? »

Notre équipe de conseil fiscal tient ce calendrier avec vous, déclaration par déclaration.

Textes cités

CGI, art. 283, 1 : le vendeur redevable, et l'acquéreur en cas de vendeur non établi en France.
CGI, art. 257 : les livraisons à soi-même d'immeubles.
CGI, art. 270, II : le délai de liquidation de la livraison à soi-même.
CGI, art. 287 : la périodicité des déclarations de TVA.
CGI, art. 218 A : le lieu d'imposition des sociétés à l'impôt sur les sociétés.
CGI, ann. II, art. 244 : la déclaration spéciale de livraison à soi-même.
CGI, ann. II, art. 245 : la prorogation du délai de liquidation.
CGI, ann. III, art. 38 : le lieu de dépôt des déclarations des entreprises individuelles.
BOI-TVA-IMM-10-20-20 : le fait générateur, l'exigibilité et le taux.
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition.
BOI-TVA-IMM-10-10-20 : les opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles.
BOI-ENR-DG-40-20-20-20 : la formalité fusionnée.
BOI-TVA-IMM-10-20 : les modalités de taxation des opérations immobilières, document parent.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026). Les autres documents de la division sont classés sur la page TVA immobilière, dans la série TVA du BOFiP.

Questions fréquentes

Qui paie la TVA quand j'achète un local à une société étrangère ?

Par principe, la TVA sur la vente d'un immeuble est due par le vendeur (§ 1). Si le vendeur, assujetti, n'est pas établi en France, c'est vous qui la devez, à condition d'agir en tant qu'assujetti et d'avoir un numéro de TVA français (§ 10). Le numéro mentionné dans l'acte suffit à vous présumer assujetti.

Que se passe-t-il si je revends le local avant de liquider la livraison à soi-même ?

Il est admis que l'assujetti qui revend l'immeuble dans la limite de la deuxième année suivant l'achèvement soit dispensé de liquider la livraison à soi-même, même s'il connaît son prix de revient (§ 270). Il garde la faculté de la liquider plus tôt. Si une prorogation a été accordée et que le délai légal est échu, la taxe se paie avant la revente, sur les éléments connus à cette date (§ 280).

Où déposer la déclaration de TVA d'une opération immobilière ?

Au service des impôts des entreprises dont vous relevez pour votre déclaration de résultats (§ 80). Une société à l'impôt sur les sociétés retient le lieu choisi pour cet impôt (§ 140). Une entreprise individuelle retient le siège de sa direction ou, à défaut, son principal établissement (§ 90). Un commerçant dont l'activité est étrangère à la construction retient le lieu indiqué sur sa déclaration de revenus (§ 100).

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