BOI-TVA-IMM-10-30 : déduction de la TVA sur un immeuble

BOI-TVA-IMM-10-30Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 17 mars 2021

§ 1
La taxe sur la valeur ajoutée (TVA) qui a grevé les dépenses de construction d'un immeuble neuf (y compris l'acquisition ou l'aménagement du terrain) est intégralement déductible dans les conditions de droit commun, qu'il s'agisse de biens ou de prestations de services. [...]
§ 40
[...] Ainsi, le coefficient de taxation, et par suite le coefficient de déduction, sont nuls si l'immeuble (ou la fraction d'immeuble) est loué(e) en exonération de TVA.
§ 110
Lorsque l'immeuble construit ou transformé est immobilisé et affecté à des opérations n'ouvrant pas droit à une déduction complète de la TVA, la taxe afférente à la LASM est susceptible de faire l'objet d'une régularisation pendant une période de vingt années dont celle au cours de laquelle l'immeuble neuf ou sa transformation ont été achevés. Il en va de même lorsqu'un immeuble immobilisé a été acquis et que cette acquisition a supporté la TVA et a ouvert droit à déduction. [...]
§ 140
Lorsqu'un immeuble est affecté à une activité économique ouvrant droit à une déduction complète de la TVA, la taxe afférente à l'acquisition qui a été initialement déduite par le redevable n'est pas remise en cause lorsque la cession ou l'apport sont soumis à la TVA. [...]
Inversement, lorsque la cession ou l'apport n'est pas soumis(e) à la TVA (notamment à défaut d'exercice de l'option s'agissant d'un immeuble ancien), la taxe déduite donnera lieu à un reversement à raison des années restant à courir au-delà de l'année en cours jusqu'au terme de la période de régularisation.

Source : BOI-TVA-IMM-10-30, en vigueur depuis le 17 mars 2021 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi du démembrement de propriété, des lotissements et des zones d'aménagement, que cette fiche ne commente pas.

En clair

Quand votre entreprise fait construire, la TVA sur le terrain et les travaux se déduit intégralement (§ 1). Il en va de même pour les travaux de transformation soumis à une LASM (§ 20). La taxe de la LASM se déduit à son tour une fois liquidée, en général par imputation sur la taxe collectée à ce titre (§ 50). Pour un immeuble neuf, cette liquidation peut attendre le 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement (§ 50).

L'usage du bâtiment commande ensuite le droit à déduction. Un local loué en exonération de TVA a un coefficient de déduction nul (§ 40). Un usage partagé se calcule sur l'immeuble entier ou par fractions identifiées dès l'affectation initiale des locaux (§ 30).

Pendant vingt ans, année d'achèvement comprise, une régularisation annuelle est due si vos coefficients s'écartent de plus d'un dixième de ceux d'origine (§ 110). Une vente sans TVA dans ce délai impose de reverser la taxe des années restant à courir (§ 140). Une vente soumise à la TVA, de plein droit ou sur option, ne remet rien en cause (§ 70 et § 140).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Pour un atelier neuf que votre entreprise fait construire, la TVA sur le terrain et les travaux est intégralement déductible dans les conditions de droit commun (§ 1). Une partie du dépôt louée sans TVA ne donne aucun droit à déduction (§ 40). Si vous construisez pour revendre, la TVA sur les frais de vente d'un immeuble achevé depuis moins de cinq ans se déduit immédiatement (§ 80).

Commerçants, restaurateurs et hôteliers

Des murs de boutique ou d'hôtel avec un logement privé à l'étage se ventilent par fractions (§ 30), comme dans l'exemple de bureaux surmontés de deux étages d'habitation que donne le document (§ 170). En crédit-bail immobilier, c'est le crédit-bailleur qui déduit, et sa période de régularisation suit la durée du contrat si elle est inférieure à vingt ans (§ 240 et § 250).

Exemple chiffré

Prenons un menuisier en SARL qui a acheté en 2020 un atelier neuf, achevé la même année, pour 200 000 € HT et 40 000 € de TVA (hypothèses). Il a tout déduit, car l'atelier sert à son activité taxée. Il le vend en 2028 : la période court de 2020 à 2039, il reste onze années (§ 110 et § 140).

Situation en 2028	Régime de la vente	TVA à reverser
Atelier conservé pour l'activité	Pas de vente	0 €
Vente avec option pour la TVA	Soumise à la TVA (§ 140)	0 €
Vente sans option	Exonérée (§ 80)	22 000 €

Sans option, la vente d'un atelier achevé depuis plus de cinq ans est exonérée (§ 80), d'où 40 000 € × 11 / 20 = 22 000 €. L'option évite ce reversement, mais elle alourdit le prix pour un acheteur qui ne récupère pas la TVA. Le simulateur de TVA convertit le prix HT en prix TTC.

Erreurs fréquentes

Croire que la TVA déduite à l'achat est acquise pour toujours : elle reste régularisable vingt ans (§ 110).
Vendre un local ancien sans parler de l'option : la vente exonérée déclenche un reversement pour les années restant à courir (§ 140).
Louer une partie du bâtiment sans TVA sans le signaler : cette fraction a un coefficient de déduction nul (§ 40).
Déduire la TVA sur les frais de vente d'un immeuble exonéré : elle n'est déductible qu'une fois l'option exercée (§ 80).

Ce que nous conseillons

Avant d'acheter ou de construire, nous fixons avec vous l'usage de chaque partie du bâtiment, par écrit, car la ventilation par fractions se décide dès l'affectation initiale des locaux (§ 30). Gardez les factures, l'acte notarié et un tableau de suivi sur vingt ans : année d'achèvement, TVA déduite, coefficients de chaque année. Avant de vendre, faites calculer le reversement et traitez l'option dès le compromis : à notre avis, l'acheteur en discute encore à ce stade, plus guère à la signature.

La question à poser à votre expert-comptable : « Si je vends mon local cette année sans TVA, combien devrai-je reverser, et mon acheteur peut-il accepter l'option ? »

Notre mission de conseil fiscal couvre ce calcul et la préparation de la vente avec votre notaire.

Textes cités

CGI, art. 271 : le principe du droit à déduction et le moment où il naît.
CGI, art. 270, II : le délai de liquidation de la LASM d'un immeuble neuf.
CGI, art. 260, 5° bis : l'option pour taxer la vente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans.
CGI, ann. II, art. 206 : les coefficients d'assujettissement, de taxation et de déduction.
CGI, ann. II, art. 207 : les régularisations annuelles et lors de la vente.
BOI-TVA-DED-20-10-40 : le calcul du coefficient de déduction.
BOI-TVA-IMM-10-10 : les opérations immobilières qui entrent dans le champ de la TVA.
BOI-TVA-IMM-10-20 : les modalités de taxation des opérations immobilières.
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition des opérations immobilières.
TVA immobilière : les autres fiches commentées de la division.
BOI-TVA-IMM-10 : le chapitre des règles générales applicables aux opérations immobilières.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles cités ci-dessus changeront ce jour-là (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, rapport au Président de la République).

Questions fréquentes

Combien de temps la TVA déduite sur un local professionnel peut-elle être remise en cause ?

Vingt ans, en comptant l'année d'achèvement de l'immeuble neuf ou de sa transformation (BOI-TVA-IMM-10-30, § 110). Pendant cette période, une régularisation annuelle est due si le produit des coefficients d'assujettissement et de taxation de l'année s'écarte de plus d'un dixième de celui d'origine. Une vente non soumise à la TVA dans ce délai entraîne en plus un reversement pour les années restant à courir (§ 140).

Peut-on récupérer la TVA sur un local acheté avec la TVA sur la marge ?

Oui, l'acheteur déduit la TVA sur la marge dans les conditions habituelles, à deux conditions (BOI-TVA-IMM-10-30, § 60). Il doit utiliser l'immeuble pour une activité économique qui ouvre droit à déduction. L'acte de vente doit mentionner le montant de la taxe et valoir facture, avec les mentions prévues par l'article 242 nonies A de l'annexe II au CGI. Faites vérifier ce point par le notaire avant la signature.

La TVA est-elle déductible sur un local loué sans TVA ?

Non. Lorsque l'immeuble, ou la fraction d'immeuble, est loué en exonération de TVA, le coefficient de taxation et donc le coefficient de déduction sont nuls (BOI-TVA-IMM-10-30, § 40). Si vous ne louez qu'une partie du bâtiment sans TVA, le calcul peut se faire par fractions, identifiées dès l'affectation initiale des locaux et ventilées selon des critères de surface ou d'affectation que vous pouvez justifier (§ 30).

Sources

BOI-TVA-IMM-10-30, TVA, opérations immobilières, règles générales, droits à déduction (en vigueur depuis le 17 mars 2021), consulté le 6 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (recodification de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services), consulté le 6 novembre 2026

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