BOI-TVA-IMM-20-10-20-20 : TVA des travaux en logement social

BOI-TVA-IMM-20-10-20-20Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 2 mars 2016

§ 1
L'imposition de la livraison à soi-même de certains travaux de rénovation ou de travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien de logements sociaux à usage locatif au taux réduit de 5,5 % ou au taux de 10 % permet l'exercice du droit à déduction de la TVA ayant grevé les dépenses [...], quel que soit le taux auquel ces dépenses ont été soumises, qui concourent à la réalisation de travaux immobiliers dont la livraison est ainsi imposée.
§ 40
Pour les dépenses effectuées à compter de la date à laquelle un bailleur satisfait aux conditions prévues au IV de l'article 278 sexies du CGI ou à l'article 278 sexies A du CGI au titre de travaux de rénovation ou d'entretien de logements sociaux à usage locatif, le droit à déduction prend naissance lorsque la taxe déductible devient exigible chez les fournisseurs (CGI, art. 271, I-2).
§ 110
Or, en cas de travaux immobiliers, l'exigibilité de la TVA due au titre de la retenue de garantie intervient normalement lors de l'encaissement effectif de la somme représentant la retenue par l'entreprise [...]. Cette exigibilité peut donc dans les faits intervenir plusieurs mois après le paiement du montant, diminué de la retenue de garantie, du mémoire ou de la facture adressé par l'entreprise à la collectivité.
§ 120
Afin d'éviter une déduction anticipée excessive, seul le montant de la TVA relatif à ce paiement partiel peut être déduit à la date de la prise en charge de son mandatement, et ce, quand bien même le mandatement porterait sur le montant total du mémoire ou de la facture.
§ 150
[...] dès lors que les organismes bailleurs sont tenus de justifier la quotité de leurs droits à déduction, ils doivent porter sur les factures l'identification précise des immeubles ou des logements auxquels ils se rapportent (adresse, numéro des bâtiments etc.).

Source : BOI-TVA-IMM-20-10-20-20, en vigueur depuis le 2 mars 2016 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des travaux réalisés par un syndic et des immeubles mixtes, que cette fiche ne commente pas en détail.

En clair

Les loyers des logements sociaux sont exonérés de TVA, sans option possible pour le bailleur (§ 230). Pour les travaux de rénovation, d'amélioration, de transformation, d'aménagement ou d'entretien, la livraison à soi-même taxée à 5,5 % ou à 10 % ouvre la déduction de la TVA des dépenses du chantier (§ 1). La TVA due sur cette livraison à soi-même n'est pas déductible (§ 230).

Le bailleur doit remplir les conditions du IV de l'article 278 sexies du CGI ou de l'article 278 sexies A dès le lancement des travaux (§ 10 et § 60). Il déduit la TVA sur la déclaration du mois où elle devient exigible chez le fournisseur (§ 40). Une déduction oubliée se rattrape jusqu'au 31 décembre de la deuxième année suivante, sur une ligne prévue à cet effet de la déclaration n° 3310-CA3 (§ 50 ; voir BOI-TVA-DED-40-20).

Chaque immeuble ou fraction d'immeuble en travaux forme un secteur distinct d'activité (§ 240). Il est admis qu'un bailleur au patrimoine important constitue un seul secteur par année civile pour tous ses travaux (§ 280). Si le bailleur renonce à l'usage locatif social avant la taxation, il reverse toute la TVA déduite (§ 90).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Ce document vise les bailleurs sociaux, mais il fixe le calendrier de la TVA sur vos chantiers. Pour des travaux immobiliers, la TVA due sur la retenue de garantie devient exigible lors de son encaissement effectif par votre entreprise, parfois plusieurs mois après le reste de la facture (§ 110). Le bailleur doit identifier sur les factures les immeubles et les logements concernés (§ 150), avec les numéros de lots si seule une partie de l'immeuble est visée (§ 160).

Exemple chiffré

Une agence de communication n'est pas concernée par ce document. Prenons plutôt une SARL de plomberie-chauffage, redevable de la TVA, qui remplace les chaudières de douze logements pour un établissement public bailleur appliquant la règle des mandatements. Hypothèses : facture de 40 000 € HT et 8 000 € de TVA, soit 48 000 € TTC, dont une retenue de garantie de 2 400 € TTC (2 000 € HT et 400 € de TVA). L'établissement paie 45 600 € en mars 2026 et la retenue en avril 2027.

Étape	Somme versée	TVA déductible par le bailleur	Date de la déduction
Paiement, retenue déduite	45 600 €	7 600 €	mandat de mars 2026 (§ 120)
Versement de la retenue	2 400 €	400 €	mandat d'avril 2027 (§ 120)
Total	48 000 €	8 000 €

Le bailleur déduit 7 600 € en mars 2026, et non 8 000 €, même si son mandat couvre toute la facture. De votre côté, les 400 € de TVA sur la retenue ne sont exigibles qu'à son encaissement, en avril 2027 (§ 110). Le simulateur de TVA sépare le HT et la TVA de chaque somme.

Erreurs fréquentes

Déclarer la TVA de la retenue de garantie avec le reste de la facture : elle n'est exigible qu'à l'encaissement effectif de la retenue (§ 110).
Penser qu'une collectivité qui mandate la facture entière en déduit toute la TVA : seule la TVA du paiement partiel se déduit à cette date (§ 100 et § 120).
Regrouper plusieurs immeubles sur une facture sans détail : le bailleur doit alors la ventiler entre ses secteurs, sous sa responsabilité (§ 170).
Croire que le bailleur récupère aussi la TVA de la livraison à soi-même : elle reste à sa charge, car les loyers sont exonérés (§ 230).

Ce que nous conseillons

Avant de signer, demandez au bailleur comment identifier les logements sur vos factures : adresse, bâtiment, numéros de lots. Prévoyez une facture par immeuble et une ligne distincte pour la retenue de garantie, en HT et en TVA. Après la réception, suivez la retenue en comptabilité jusqu'à son encaissement : c'est ce mois-là que vous déclarez sa TVA (§ 110).

Nous préférons cette discipline à une facture globale, qui oblige le client à ventiler et vous expose à des demandes de factures rectifiées. Les mentions des factures sont commentées dans la fiche BOI-TVA-DED-40-10-10, et notre équipe de conseil fiscal peut relire vos premières factures.

La question à poser à votre expert-comptable : « Sur ce chantier pour un bailleur social, quel mois dois-je déclarer la TVA de la retenue de garantie ? »

Textes cités

Code général des impôts, article 257, I-3-1° : la livraison à soi-même des travaux en logement social.
CGI, article 278 sexies (IV) et article 278 sexies A : les conditions que le bailleur doit remplir.
CGI, articles 269, 2 et 271 : l'exigibilité de la TVA et le droit à déduction.
CGI, annexe II, articles 206 à 209 : coefficient de déduction, reversement, délai de rattrapage et secteurs distincts.
BOI-TVA-IMM-20-10-20-10 : le champ et les modalités d'imposition de la livraison à soi-même.
BOI-TVA-BASE-20 : le fait générateur et l'exigibilité de la TVA.
BOI-TVA-DED-40-20 : la date de la déduction et le rattrapage d'un oubli.
BOI-TVA-DED-40-10 : les conditions formelles de la déduction.
BOI-TVA-DED-40-10-10 : les mentions sur les factures d'achat.
BOI-TVA-IMM-10-30 : les droits à déduction dans les opérations immobilières.
BOI-TVA-DED-50-20-10 : le remboursement d'un crédit de TVA.
BOI-TVA-DED-20 : les secteurs distincts d'activité.
Document parent, BOI-TVA-IMM-20-10-20 : les livraisons à soi-même de travaux en logement social.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros des articles cités changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Quand déclarer la TVA d'une retenue de garantie sur un chantier de logement social ?

Pour des travaux immobiliers, la TVA due sur la retenue de garantie devient exigible lors de son encaissement effectif par l'entreprise (BOI-TVA-IMM-20-10-20-20, § 110). Vous la déclarez le mois où vous percevez la retenue. Pour une collectivité ou un établissement public appliquant la règle des mandatements, cette TVA ne se déduit qu'à la prise en charge du mandatement ultérieur, à défaut au paiement effectif, ou au versement par un consignataire (§ 100 et § 120).

Quelles mentions porter sur une facture de travaux pour un bailleur social ?

Les mentions obligatoires de droit commun s'appliquent (§ 130). Le bailleur doit en plus porter sur les factures l'identification précise des immeubles ou des logements concernés : adresse, numéro des bâtiments (§ 150). Si les travaux ne visent qu'une partie des logements d'un immeuble, il faut pouvoir les distinguer, par exemple par le numéro des lots (§ 160). Indiquer ces éléments vous-même lui évite de compléter la facture.

Un bailleur social peut-il déduire la TVA de matériaux achetés avant les travaux ?

Oui, si ces matériaux sont compris dans la livraison à soi-même et servent à des travaux qui remplissent les conditions du dispositif (§ 60). Le délai pour exercer cette déduction ne court qu'à partir du début d'assujettissement du bailleur au titre de ces travaux (§ 70). La TVA correspondante figure sur la déclaration déposée au titre du premier mois de cet assujettissement (§ 80).

Sources

BOI-TVA-IMM-20-10-20-20, TVA, logement social, livraison à soi-même de travaux, conditions d'exercice du droit à déduction (en vigueur depuis le 2 mars 2016), consulté le 7 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (recodification de la TVA au 1er janvier 2027), consulté le 7 novembre 2026