BOI-TVA-IMM-20-20-10 : TVA en location-accession PSLA

BOI-TVA-IMM-20-20-10Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 21 octobre 2026

§ 120
Le 1° du III de l'article 278 sexies du CGI soumet au taux réduit de 5,5 % de la TVA les livraisons des logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession lorsqu'ils font l'objet d'une convention et d'une décision d'agrément prise par le représentant de l'État dans le département.
§ 175
En application des dispositions du V de l'article 278 sexies du CGI, relèvent du taux réduit de 10 % de la TVA les livraisons de terrains à bâtir destinés à la construction de logements faisant l'objet d'une opération de location-accession bénéficiant du taux réduit de la TVA conformément au 1° du III de ce même article 278 sexies du CGI.
L'application du taux réduit de 10 % de la TVA à ces opérations s'opère à la condition que l'acquéreur atteste de cette destination dans l'acte de vente.
§ 260
La fraction locative de la redevance, qui constitue la contrepartie du droit de l'accédant à la jouissance des locaux, est exonérée de la TVA, sans possibilité d'option, en application des dispositions combinées du 2° de l'article 260 du CGI et du 2° de l'article 261 D du CGI.
§ 360
[...] Pour les livraisons d'immeubles intervenant dans les mêmes conditions à compter du 1er janvier 2014, le délai durant [lequel] les conditions d'octroi du taux réduit doivent être respectées est ramené à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l'opération. [...] [L]e complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.

Source : BOI-TVA-IMM-20-20-10, en vigueur depuis le 21 octobre 2026 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi d'un rescrit de 2012 sur les logements loués faute de candidat et d'une mesure transitoire pour les contrats signés avant le 11 mars 2010, que cette fiche ne commente pas.

En clair

Pendant la phase locative, le logement appartient à l'opérateur, et l'accédant verse une redevance en deux parts (§ 20). La part locative, assimilable à un loyer, est exonérée sans option possible (§ 260). La part acquisitive, imputée sur le prix, est hors du champ de la TVA (§ 270).

Le taux de 5,5 % suppose un accédant sous plafond de ressources, qui occupe le logement en résidence principale (§ 70). La convention plafonne la part locative et le prix hors taxes (§ 80 et § 90). La vente au titulaire reste à 5,5 % quel que soit son moment (§ 160).

Le bailleur déduit tout de suite la TVA payée sur le terrain, la construction ou l'achat au promoteur (§ 180). Un logement non cédé au 1er janvier de la quatrième année suivant l'achèvement devient une immobilisation (§ 210). Le bailleur reverse alors chaque année un vingtième de la TVA déduite sur la livraison à soi-même.

Si les conditions cessent dans les quinze ans, le bailleur verse l'écart entre le taux réduit et le taux normal (§ 310). Rien n'est dû après une vente aux occupants (§ 330), ni, faute de levée d'option, après un nouveau contrat aux mêmes conditions (§ 340).

Ce que ça change pour une TPE

Entreprises du bâtiment et de la promotion

Le promoteur qui vend des logements à un bailleur pour cette opération facture 5,5 % (§ 120). L'artisan qui construit pour le bailleur facture, lui, au taux de droit commun : la livraison à soi-même ramène ensuite la charge du bailleur à 5,5 % (§ 50).

Sociétés qui vendent un terrain à bâtir

Une société qui vend un terrain à un opérateur de location-accession agréée applique 10 %, à condition que l'acquéreur atteste cette destination dans l'acte de vente (§ 175).

Dirigeants qui achètent leur résidence principale

Pour un logement livré depuis le 1er janvier 2014, les conditions du taux réduit s'imposent dix ans. Le complément dû baisse d'un dixième par année de détention (§ 360). Il est admis que rien ne soit réclamé après un décès, un divorce ou une mutation à plus de 70 km, notamment (§ 360).

Exemple chiffré

Prenons une restauratrice qui a levé l'option sur son appartement en 2022, pour 200 000 € HT et 11 000 € de TVA à 5,5 % (hypothèses). Elle veut le revendre en 2026 pour acheter plus grand. Nous appliquons l'écart avec le taux normal de 20 % (CGI, art. 278) au prix hors taxe : 29 000 €, moins 2 900 € par année de détention (§ 360).

Situation	Détention	Calcul	Complément dû
Revente pour acheter plus grand	4 ans	29 000 € × 6/10	17 400 €
Même revente, trois ans plus tard	7 ans	29 000 € × 3/10	8 700 €
Revente après un divorce	4 ans	tolérance (§ 360)	0 €
Revente après dix ans	10 ans	délai écoulé (§ 360)	0 €

Trois ans d'attente divisent la somme par deux. Vérifiez vos montants avec le simulateur de TVA avant de signer une promesse de vente.

Erreurs fréquentes

Facturer 5,5 % sur des travaux commandés par le bailleur : ils restent au taux de droit commun (§ 50).
Signer la vente d'un terrain sans attestation de destination dans l'acte : le taux de 10 % en dépend (§ 175).
Soumettre la part acquisitive à la TVA : sans lien direct au versement, elle est hors champ (§ 270).
Taxer l'indemnité de résiliation versée par l'accédant : elle répare un préjudice et n'est pas soumise à la TVA (§ 290 ; voir les sommes imposables).

Ce que nous conseillons

Avant de facturer 5,5 % ou 10 %, demandez la convention et la décision d'agrément de l'opération, et classez-les avec la facture. Si vous êtes bailleur, notez la date d'achèvement : le premier vingtième se reverse avant le 25 avril de la cinquième année qui suit (§ 210). Si vous êtes accédant, gardez l'acte notarié et vos preuves de résidence principale pendant dix ans. Faites chiffrer le complément avant toute revente, par exemple dans le cadre de notre conseil fiscal.

La question à poser à votre expert-comptable : « Si je revends cette année, quel complément de TVA devrai-je, et un événement de la liste m'en dispense-t-il ? »

Textes cités

CGI, art. 278 sexies, III, 1° et V : les taux de 5,5 % et de 10 %.
CGI, art. 284, II : le complément de TVA quand les conditions cessent.
CGI, art. 260 et 261 D : l'exonération de la part locative.
CGI, annexe II, art. 207 : les régularisations du bailleur.
CGI, art. 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
Loi n° 84-595 du 12 juillet 1984 : la définition de la location-accession.
BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 : la livraison à soi-même des logements sociaux.
BOI-TVA-IMM-20-10-10-20 : le droit à déduction des bailleurs sociaux.
BOI-TVA-IMM-10-10-20 : les opérations imposées comme des livraisons d'immeubles.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-10 : la condition de lien direct.
BOI-TVA-BASE-10-10 : les indemnités et sommes imposables.
BOI-TVA-IMM-20-20-30 : l'accession sociale avec acquisition différée du terrain.
BOI-TVA-IMM-20-20-50 : l'accession dans le cadre d'un bail réel solidaire.
TVA immobilière : tous les documents de la division.
BOI-TVA-IMM-20-20 : le chapitre de l'accession sociale à la propriété, document parent.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles cités changeront (rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

La redevance payée en location-accession est-elle soumise à la TVA ?

Non, ni pour l'une ni pour l'autre de ses deux parts. La fraction locative, assimilable à un loyer, est exonérée de TVA, sans possibilité d'option pour le vendeur (§ 260). La fraction acquisitive constitue une épargne imputée sur le prix en cas de levée d'option. Elle est hors du champ de la TVA, faute de lien direct au moment du versement (§ 270).

Quel taux de TVA pour un terrain vendu à un opérateur PSLA ?

Le taux de 10 % s'applique à la livraison d'un terrain à bâtir destiné à des logements en location-accession conventionnée et agréée, eux-mêmes taxés à 5,5 % (§ 175). La condition est formelle : l'acquéreur doit attester cette destination dans l'acte de vente. Demandez au notaire d'insérer la mention dans le projet d'acte avant la signature, et gardez une copie de l'acte avec votre facture.

Faut-il reverser de la TVA en revendant un logement acheté en PSLA ?

Oui, pour un logement livré depuis le 1er janvier 2014, si vous le revendez ou cessez d'y habiter dans les dix ans. Vous devez alors l'écart entre le taux réduit et le taux normal, diminué d'un dixième par année de détention (§ 360). Il est admis que rien ne soit réclamé après certains événements, dont un décès, un divorce, un chômage de plus d'un an ou une mutation à plus de 70 km (§ 360).

Sources

BOI-TVA-IMM-20-20-10, TVA, opérations de location-accession à la propriété conventionnées et agréées (en vigueur depuis le 21 octobre 2026), consulté le 7 novembre 2026
Actualité ACTU-2024-00177 du 21 octobre 2026, mise à jour des commentaires relatifs aux taux réduits applicables aux opérations d'accession sociale à la propriété, consulté le 7 novembre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 7 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 7 novembre 2026