BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 : TVA réduite du logement social

BOI-TVA-IMM-20-10-10-10Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 1er juillet 2015

§ 10
La qualité du bailleur n'est pas un critère déterminant : seules sont prises en compte les caractéristiques intrinsèques du logement et, le cas échéant, la qualité du financement, conformément aux conditions posées par la réglementation applicable en matière de logement social.
§ 180
[...] L'application de cette mesure répond aux principes suivants :

les travaux immobiliers et les opérations liées à la construction facturés par les fournisseurs aux organismes constructeurs restent soumis à la TVA (généralement au taux normal) dans les conditions habituelles ;

l'organisme constructeur déduit la TVA qui lui a été facturée par ses fournisseurs selon les conditions de droit commun ;

la livraison à soi-même est imposée au taux réduit lors de l'achèvement de l'immeuble.

§ 200
La taxation de la livraison à soi-même ne modifie pas le régime fiscal applicable aux opérations de construction. Par suite, les entreprises doivent toujours soumettre à la TVA les travaux immobiliers, les prestations ou les livraisons qui participent à l'opération de construction au taux applicable à l'opération. Il est donc inutile, à ce stade, de rechercher la destination de l'immeuble auquel les travaux se rapportent.
§ 450
[...] Conformément au II de l'article 284 du CGI, les bailleurs qui ont imposé la livraison à soi-même de logements sociaux au taux réduit sont tenus de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal lorsque les conditions d'application du taux réduit ne sont pas ou plus remplies.

Source : BOI-TVA-IMM-20-10-10-10, en vigueur depuis le 1er juillet 2015 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi de la base d'imposition des terrains, de la Corse et de l'outre-mer, que cette fiche ne détaille pas.

En clair

Le terrain à bâtir bénéficie du taux réduit quand l'acheteur est un organisme d'habitations à loyer modéré (HLM) ou le titulaire d'un prêt aidé (§ 80). Peu importe que la taxe porte sur le prix total ou sur la marge (§ 80).

Pour une construction, tout passe par la livraison à soi-même. Les fournisseurs facturent au taux habituel, le bailleur déduit cette TVA, puis taxe l'immeuble achevé au taux réduit (§ 180). La base est le prix de revient total hors taxe, terrain compris et frais financiers exclus (§ 220).

Il faut une convention avec l'État ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement (APL) et un prêt aidé ou une subvention de l'Agence nationale pour la rénovation urbaine (§ 190). L'agrément et l'ouverture du chantier doivent dater du 1er octobre 1996 au plus tôt (§ 190). Ces conditions doivent être réunies au plus tard à la liquidation de la taxe (§ 360).

La taxe se liquide jusqu'au 31 décembre de la deuxième année qui suit l'achèvement (§ 290), délai prorogeable sur demande motivée (§ 300). Si le logement n'est plus loué selon la convention, le bailleur reverse la différence entre le taux réduit et le taux normal (§ 450).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Sur un chantier de logements sociaux, vous facturez au taux applicable à vos travaux, sans demander la destination de l'immeuble (§ 200). Ces travaux restent soumis à la TVA « généralement au taux normal » (§ 180). Le taux réduit, c'est le bailleur qui l'applique ensuite sur sa livraison à soi-même.

Bureaux d'études, architectes et consultants

Vos honoraires suivent la même règle. La livraison à soi-même reprend les prestations des bureaux d'étude et les honoraires d'architecte taxés au départ au taux normal (§ 250). Votre facture ne dépend donc pas du statut de votre client.

Bailleurs privés

Une société civile immobilière qui construit des logements conventionnés peut être bailleur social (§ 10). Si elle n'est pas déjà redevable de la TVA, elle doit se faire connaître de l'administration pour déduire la taxe de ses travaux (§ 470).

Exemple chiffré

Prenons une consultante en société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU), ingénieure thermicienne et redevable de la TVA. Elle facture la même étude 10 000 € HT à deux clients (hypothèses). Sa prestation relève du taux normal de 20 % (CGI, article 278).

Client	Opération	Prix HT	TVA à 20 %	Prix TTC
Organisme HLM	Résidence sociale neuve	10 000 €	2 000 €	12 000 €
Promoteur privé	Résidence en vente libre	10 000 €	2 000 €	12 000 €

La facture est identique. L'organisme HLM déduit les 2 000 € de TVA (§ 180), puis reprend les 10 000 € HT dans le prix de revient de sa livraison à soi-même, taxée au taux réduit (§ 220 et § 250). Le simulateur de TVA vérifie ces montants.

Erreurs fréquentes

Appliquer le taux réduit sur ses travaux parce que le client est un bailleur social : le chantier suit le taux applicable à l'opération (§ 200).
Croire le dispositif réservé aux HLM : un opérateur privé peut en bénéficier (§ 10).
Vendre un logement neuf au taux réduit sans attestation notariée ni copie de l'acte jointe à la déclaration (§ 160).
Tenir le taux réduit pour acquis : la rupture de la convention rend exigible le complément de taxe (§ 450 et § 460).

Ce que nous conseillons

Si vous travaillez sur le chantier, gardez votre facturation habituelle, même si le client vous demande le taux réduit : il l'obtient par sa livraison à soi-même (§ 180). Si vous êtes bailleur, nous réunissons dès l'agrément la convention, la décision d'agrément, l'offre de prêt et la date d'ouverture du chantier.

Nous tenons ensuite le prix de revient au fil des factures, plutôt que de le reconstituer en fin de délai. Une correction après paiement passe par une réclamation (§ 340). Si un fournisseur tarde, demandez la prorogation avant l'échéance, avec son identité et la nature des travaux non facturés (§ 310).

La question à poser à votre expert-comptable : « Mon opération remplira-t-elle les conditions du § 190 à la date où je liquiderai la taxe ? »

Pour un projet de logements conventionnés, notre conseil fiscal vous accompagne de l'agrément à la déclaration.

Textes cités

CGI, art. 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
CGI, art. 278 sexies : les opérations du logement social soumises au taux réduit.
CGI, art. 284, II : le complément de taxe quand les conditions ne sont plus remplies.
BOI-TVA-IMM-20-10-10-20 : le droit à déduction dans ces mêmes opérations.
BOI-TVA-IMM-10-10-20 : les livraisons à soi-même d'immeubles en général.
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition, prix de revient et marge.
BOI-TVA-IMM-10-20-30 : les obligations déclaratives du redevable.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : la définition du terrain à bâtir.
Document parent : BOI-TVA-IMM-20-10-10, les opérations locatives sociales.

Les autres documents de la division figurent sur notre page TVA et immobilier, et l'ensemble de la série sur BOFiP TVA. Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités changeront (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Un artisan facture-t-il ses travaux au taux réduit sur un chantier de logements sociaux ?

Pas du seul fait de la destination de l'immeuble. Le BOFiP demande aux entreprises de soumettre leurs travaux au taux applicable à l'opération, sans rechercher à quoi servira le bâtiment (§ 200). Ces travaux restent soumis à la TVA, généralement au taux normal (§ 180). Le bailleur déduit cette taxe, puis applique le taux réduit sur sa livraison à soi-même, à l'achèvement de l'immeuble.

Une société civile immobilière peut-elle bénéficier du taux réduit pour du logement social ?

Oui, si le logement remplit les conditions. La qualité du bailleur n'est pas déterminante : un opérateur privé, personne physique ou morale, peut en bénéficier (§ 10). Il faut notamment une convention avec l'État ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement, un agrément et un prêt aidé ou une subvention (§ 190). Une société qui n'est pas déjà redevable de la TVA doit se faire connaître de l'administration (§ 470).

Que se passe-t-il si le logement n'est plus loué comme logement social ?

Le bailleur verse un complément de TVA égal à la différence entre le taux réduit et le taux normal, qu'il ait construit ou acheté le logement (§ 450). Ce complément devient exigible à la rupture de la convention conclue avec l'État, c'est-à-dire quand cesse la location à caractère social (§ 460). Cette date fait aussi partir le délai de contrôle de l'administration (§ 460).

Sources

BOI-TVA-IMM-20-10-10-10, TVA, logement social, opérations locatives sociales, champ d'application (en vigueur depuis le 1er juillet 2015), consulté le 6 novembre 2026
Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA, en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 6 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 6 novembre 2026
BOI-TVA-IMM-20-10-10-20, logement social, conditions d'exercice du droit à déduction, consulté le 6 novembre 2026
BOI-TVA-IMM-10-20-10, opérations immobilières, base d'imposition, consulté le 6 novembre 2026