BOI-TVA-IMM-20-10-20-10 : TVA des travaux en logement social

BOI-TVA-IMM-20-10-20-10Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 1er juillet 2015

§ 20
La qualité du bailleur n'est pas un critère déterminant : seules sont prises en compte les caractéristiques intrinsèques du logement conformément aux conditions posées par la réglementation applicable en matière de logement social.
§ 230
[...] Ainsi, le bailleur doit remplir, dès le lancement des travaux, les conditions prévues au 2 du III, au IV de l'article 278 sexies du CGI ou par l'article 278 sexies A du CGI, notamment pour être autorisé à déduire la TVA afférente aux dépenses nécessaires à la réalisation des travaux immobiliers.
§ 240
La taxation de la livraison à soi-même ne modifie pas le régime fiscal applicable aux travaux de rénovation, d'amélioration, de transformation ou d'aménagement. Par suite, les entreprises doivent toujours soumettre les travaux immobiliers, les prestations de services ou les livraisons de biens qui participent à l'opération de réhabilitation ou de transformation au taux de TVA applicable à l'opération. Il est donc inutile, à ce stade, de rechercher la destination de l'immeuble auquel les travaux se rapportent.
§ 270
Conformément au 6 de l'article 266 du CGI, la taxe exigible sur les livraisons à soi-même s'applique au prix de revient total des travaux (BOI-TVA-IMM-10-20-10 au II-B § 360).
§ 340
Conformément au III de l'article 284 du CGI, les bailleurs, qui ont imposé la livraison à soi-même de logements sociaux au taux réduit de 5,5 % ou au taux de 10 %, sont tenus de verser le complément de TVA résultant de la différence entre le taux réduit de 5,5 % ou de 10 % de la TVA et le taux de 10 % ou de 20 % lorsque les conditions d'application de ce taux ne sont pas ou plus remplies dans les trois ans qui suivent le fait générateur de l'opération.

Source : BOI-TVA-IMM-20-10-20-10, en vigueur depuis le 1er juillet 2015 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des logements-foyers, de la démolition partielle, de la Corse, des départements d'outre-mer et de la prorogation de délai, que cette fiche ne commente pas.

En clair

Avec la LASM, le bailleur déduit la TVA payée sur ses dépenses, puis il déclare la taxe au taux réduit sur le coût des travaux (§ 230 et § 270). Le mécanisme général est présenté dans le document sur les opérations imposées par assimilation.

Le taux de 5,5 % vise la rénovation qui économise l'énergie et l'eau, améliore l'accessibilité, met le logement aux normes ou protège les locataires contre certains risques (§ 73). Le taux de 10 % couvre les autres travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien (§ 90). L'entretien des espaces verts et le nettoyage en sont exclus (§ 1). Les parties communes et les garages en dépendance sont compris (§ 50 et § 60).

La base est le prix de revient total hors TVA. Elle comprend les factures, les honoraires, les achats et la main-d'œuvre salariée, sans le prix d'achat du logement (§ 270 à 290). La taxe est due à l'achèvement des travaux (§ 350), ou le dernier jour du trimestre civil pour l'entretien (§ 360). Si les conditions cessent dans les trois ans, le bailleur reverse la différence de taux (§ 340).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Votre facture suit le taux propre aux travaux, sans que vous ayez à rechercher la destination du logement (§ 240 et § 250). Un contrat de maintenance qui inclut du combustible appelle une facture distincte pour la part d'entretien (§ 200). En groupement momentané d'entreprises, il est admis que vos fournitures passent directement au taux réduit pour des logements sociaux de plus de deux ans (§ 100).

Commerçants et professions libérales propriétaires bailleurs

Le commerçant qui loue l'appartement situé au-dessus de sa boutique peut être bailleur au sens du texte (§ 30). Il doit conventionner le logement avant les travaux (§ 230). S'il n'est pas redevable de la TVA, il se fait connaître de l'administration fiscale pour pouvoir déduire la taxe (§ 430).

Exemple chiffré

Prenons une boulangère-pâtissière dont la société civile immobilière (SCI) loue l'appartement situé au-dessus de la boutique. Le logement est conventionné APL avant le chantier. Hypothèses : réaménagement de la cuisine pour 20 000 € HT et honoraires d'architecte pour 2 000 € HT, soit 22 000 € HT. Au taux normal de 20 % (CGI, art. 278), ces factures portent 4 400 € de TVA, et la SCI n'a pas d'autre activité taxable.

Situation	TVA facturée	TVA déduite	TVA de la LASM	Coût final
Factures au taux normal, sans LASM	4 400 €	0 €	0 €	26 400 €
Factures au taux normal, LASM à 10 % (§ 320)	4 400 €	4 400 €	2 200 €	24 200 €
Facturation directe à 10 % (logement de plus de deux ans, § 80)	2 200 €	0 €	0 €	24 200 €

La LASM de 2 200 € est payée au dépôt de la déclaration (§ 390). À coût égal, la facturation directe évite cette déclaration, tandis que la LASM permet de retrouver le taux de 10 % quand la facture est établie au taux normal. Si la convention cesse dans les trois ans, la SCI reverse 2 200 € (§ 340). Le simulateur de TVA refait ces calculs avec vos montants.

Erreurs fréquentes

Réserver le régime aux organismes HLM : un opérateur privé y a droit (§ 30).
Signer la convention APL après le début des travaux : elle doit exister dès leur lancement (§ 230).
Inclure le prix d'achat du logement dans la base : il en est exclu (§ 290).
Passer l'entretien des espaces verts à 10 % : il est exclu, comme le nettoyage (§ 1).
Oublier le délai de trois ans : la perte des conditions déclenche un complément de TVA (§ 340).

Ce que nous conseillons

Avant le chantier, nous vérifions la convention APL et sa date, puis nous comparons avec l'entreprise la facturation directe et la LASM. Pour un seul logement, nous préférons la facturation directe quand ses conditions sont remplies, parce qu'elle évite une déclaration. Nous demandons des factures ventilées par nature de travaux, car un forfait global doit être réparti entre les taux (§ 73). Après les travaux, nous déclarons la LASM à l'achèvement (§ 350) et gardons les factures et la convention au moins trois ans (§ 340).

La question à poser à votre expert-comptable : « Mes travaux peuvent-ils être facturés directement à 10 %, ou faut-il une livraison à soi-même ? »

Notre équipe de conseil fiscal prépare la LASM et la déclaration qui l'accompagne.

Textes cités

CGI, art. 257, I-3-1° : le principe de la livraison à soi-même des travaux.
CGI, art. 278 sexies et 278 sexies A : les taux de 5,5 % et de 10 % et leurs conditions.
CGI, art. 266, 6 : la base d'imposition, le prix de revient total.
CGI, art. 269 : le fait générateur et l'exigibilité.
CGI, art. 284, III : le complément de TVA dans les trois ans.
BOI-TVA-IMM-10-10-20 : les opérations imposées par assimilation aux livraisons d'immeubles.
BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 : la livraison à soi-même de logements sociaux neufs.
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : le calcul de la base d'imposition.
BOI-TVA-IMM-10-20-20 : le fait générateur, l'exigibilité et les taux.
BOI-TVA-IMM-10-20-30 : la déclaration et le paiement de la taxe.
BOI-TVA-LIQ-30-20-95 : le taux de 5,5 % des travaux de rénovation énergétique.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90 : le taux de 10 % des travaux dans les logements de plus de deux ans.
BOI-TVA-IMM-20-10-20-20 : les conditions de déduction de la TVA payée sur les travaux.
TVA immobilière : l'ensemble des documents de la division.
BOI-TVA-IMM-20-10-20 : le document parent sur les livraisons à soi-même de travaux.

Au 1er janvier 2027, ces articles du CGI passeront dans le code des impositions sur les biens et services et changeront de numéro (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, rapport au Président de la République).

Questions fréquentes

L'artisan doit-il appliquer un taux réduit à un bailleur social ?

Pas du seul fait de la qualité du client. Vous appliquez le taux propre à vos travaux, sans rechercher la destination du logement (§ 240). Si les conditions de la facturation directe à 5,5 % ou à 10 % sont réunies, vous facturez ce taux (§ 10). Sinon, vous facturez le taux normal et le bailleur applique le taux réduit par une livraison à soi-même (§ 330).

Quel taux de TVA pour l'entretien d'un logement social ?

Le taux de 10 %, par une livraison à soi-même, quand les travaux ne relèvent pas du taux de 5,5 % (§ 90). L'entretien courant en fait partie, mais pas l'entretien des espaces verts ni le nettoyage (§ 1). La taxe naît le dernier jour du trimestre civil au cours duquel les travaux ont été réalisés (§ 360), ce qui permet de regrouper les factures d'un trimestre.

Que se passe-t-il si le logement n'est plus conventionné après les travaux ?

Si les conditions du taux réduit ne sont pas ou plus remplies dans les trois ans qui suivent le fait générateur, le bailleur verse un complément de TVA (§ 340). Ce complément correspond à la différence entre le taux appliqué, 5,5 % ou 10 %, et le taux de 10 % ou de 20 %. Gardez la convention et les factures pendant au moins cette durée.

Sources

BOI-TVA-IMM-20-10-20-10, TVA, logement social, livraison à soi-même de travaux, champ d'application et modalités d'imposition (en vigueur depuis le 1er juillet 2015), consulté le 7 novembre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA de 20 % (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 7 novembre 2026
BOI-TVA-LIQ-30-20-90, TVA, taux réduits, travaux portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, consulté le 7 novembre 2026
BOI-TVA-IMM-20-10-20-20, TVA, logement social, livraison à soi-même de travaux, conditions d'exercice du droit à déduction, consulté le 7 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 7 novembre 2026