BOI-TVA-IMM-10-20-20 : fait générateur de la TVA immobilière

BOI-TVA-IMM-10-20-20Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 12 septembre 2012

§ 1
Le fait générateur de la TVA se produit au moment de la livraison du bien, c'est-à-dire au transfert du pouvoir de disposer d'un bien comme un propriétaire (a du 1 de l'article 269 du CGI), indépendamment du fait qu'un acte ait été ou non établi et présenté à la formalité.
§ 10
Le paiement du prix est sans incidence sur le fait générateur de la taxe. Il importe donc peu que le redevable ait été autorisé à acquitter la taxe au fur et à mesure des encaissements.
§ 20
En règle générale, la taxe est exigible lors de la réalisation du fait générateur.
§ 30
Toutefois, conformément au a bis du 2 de l'article 269 du CGI, pour les livraisons d'immeubles à construire, la taxe est exigible lors de chaque versement des sommes correspondant aux différentes échéances prévues par le contrat en fonction de l'avancement des travaux.
§ 50
En vertu des dispositions du b du 1 de l'article 269 du CGI, le fait générateur de l'imposition se produit, pour les livraisons à soi-même d'immeubles neufs, au moment de la livraison qui intervient lors du dépôt à la mairie de la déclaration prévue par la réglementation relative au permis de construire.
§ 150
Les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles visés à l'article 257-I du CGI sont soumises au taux normal.

Source : BOI-TVA-IMM-10-20-20, en vigueur depuis le 12 septembre 2012 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi de la dation en paiement, du bail à construction et du taux particulier de la Corse (§ 30, § 130, § 140 et § 170), que cette fiche ne détaille pas.

En clair

La livraison a lieu le jour où l'acheteur peut disposer de l'immeuble comme un propriétaire, même si aucun acte n'a été présenté à la formalité (§ 1). La TVA est exigible ce jour-là (§ 20), quel que soit le rythme des paiements (§ 10). Pour un immeuble vendu à rénover, le contrat dira s'il y a une seule livraison de l'immeuble achevé ou une livraison suivie de travaux (§ 1). Pour l'immeuble à construire, chaque versement prévu selon l'avancement des travaux rend la taxe exigible (§ 30).

La livraison à soi-même d'un immeuble neuf intervient au dépôt en mairie de la déclaration d'achèvement, date à laquelle la TVA devient exigible (§ 50 et § 110). Sans dépôt, elle est réputée intervenue dès que les circonstances qui rendent cette déclaration exigible sont réunies (§ 50). L'achèvement suppose une construction exécutée sur tous les points du permis de construire, conforme à celui-ci et à sa destination (§ 60).

Le taux normal s'applique en principe (§ 150), soit 20 % en France métropolitaine (CGI, article 278). Le taux réduit vise certaines opérations de la politique sociale et certaines livraisons à soi-même (§ 160).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Si vous vendez un immeuble à rénover en vous chargeant des travaux, la rédaction du contrat décide s'il y a une livraison de l'immeuble achevé ou une livraison suivie de vos travaux (§ 1). Les deux lectures ne donnent pas la même date de taxe : faites trancher ce point avant la signature.

Prestataires, commerçants et professions libérales

Si vous achetez vos locaux sur plan, c'est-à-dire un immeuble à construire, la TVA suit l'échéancier du contrat (§ 30). Si vous faites construire et êtes redevable de la livraison à soi-même, vous avez un mois après le dépôt de la déclaration d'achèvement pour envoyer l'imprimé n° 940 à l'administration (§ 40).

Exemple chiffré

Prenons une agence de communication en société à responsabilité limitée (SARL) qui achète ses futurs bureaux sur plan à un promoteur, pour 300 000 € HT (hypothèses). La vente relève du taux normal (§ 150), soit 20 % (CGI, article 278) : 60 000 € de TVA. Le contrat prévoit quatre échéances selon l'avancement des travaux.

Échéance (hypothèses)	Part du prix	Montant HT	TVA exigible chez le promoteur
Signature de l'acte	30 %	90 000 €	18 000 €
Mise hors d'eau	40 %	120 000 €	24 000 €
Achèvement des travaux	25 %	75 000 €	15 000 €
Remise des clés	5 %	15 000 €	3 000 €
Total	100 %	300 000 €	60 000 €

Chaque versement rend exigible, chez le promoteur, la TVA correspondante (§ 30). Pour l'agence, c'est le calendrier à inscrire dans son plan de trésorerie, TVA comprise. Si elle achetait des bureaux achevés, au même prix et avec la même TVA, payés en quatre fois, les 60 000 € deviendraient exigibles en une fois, au transfert du pouvoir d'en disposer (§ 1, § 10 et § 20).

À retenir : sur plan, la TVA suit l'échéancier ; pour un bien achevé, elle suit la date du transfert. Le simulateur de TVA vous aide à passer du HT au TTC sur chaque échéance.

Erreurs fréquentes

Dater la TVA d'une vente à la signature de l'acte : c'est le transfert du pouvoir de disposer du bien qui compte, acte établi ou non (§ 1).
Croire qu'un prix payé en plusieurs fois étale la TVA d'un immeuble achevé : le paiement est sans incidence (§ 10 et § 20).
Taxer en une fois, à la livraison, un immeuble vendu sur plan : la TVA est exigible à chaque versement prévu par le contrat (§ 30).
Retarder le dépôt de la déclaration d'achèvement pour décaler la livraison à soi-même : le fait générateur est réputé intervenu malgré tout (§ 50).

Ce que nous conseillons

Avant de signer, nous demandons le projet d'acte et son échéancier : pour un immeuble à construire, ce sont ses échéances qui fixent les dates de la TVA (§ 30). Nous notons aussi la date à laquelle vous pourrez réellement disposer du bien, qui peut différer de celle de l'acte (§ 1). Si vous faites construire, gardez la preuve du dépôt de la déclaration d'achèvement et une copie de l'imprimé n° 940. À notre avis, mieux vaut déposer cette déclaration dès que le bâtiment est utilisable, puisque l'attente ne décale pas la taxe (§ 50).

La question à poser à votre expert-comptable : « À quelle date exacte la TVA de cette opération devient-elle exigible, et sur quelle déclaration la porter ? »

Notre mission de conseil fiscal vérifie ces dates avec vous ; les fiches de la division TVA immobilière et de la série TVA complètent celle-ci.

Textes cités

CGI, article 269 : fait générateur et exigibilité de la TVA, dont le régime de l'immeuble à construire.
CGI, article 257 : opérations immobilières soumises à la TVA et livraisons à soi-même.
CGI, article 278 : taux normal de 20 % en France métropolitaine.
CGI, articles 278 sexies, 296 ter et 297 : taux réduit, outre-mer et Corse.
CGI, annexe II, articles 175 et 244 : report de l'exigibilité et imprimé n° 940.
Code de l'urbanisme, articles L 462-1, R 462-1 et R 462-2 : déclaration d'achèvement des travaux.
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition des mêmes opérations.
BOI-TVA-IMM-10-20-30 : qui doit la taxe et quelles obligations s'appliquent.
BOI-TVA-IMM-10-20 : les modalités de taxation des opérations immobilières, document parent.

Au 1er janvier 2027, ces règles de TVA passent du CGI au code des impositions sur les biens et services (CIBS), et les numéros d'articles cités changeront (rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Quand la TVA d'une livraison à soi-même d'immeuble neuf est-elle due ?

Le fait générateur intervient au dépôt en mairie de la déclaration d'achèvement des travaux, et la TVA devient exigible à cette date (§ 50 et § 110). Dans le mois qui suit ce dépôt, vous informez l'administration de la date d'achèvement par l'imprimé n° 940 (§ 40). Pour la livraison à soi-même du 2° du 1 du II de l'article 257 du CGI, l'exigibilité est reportée à la première utilisation du bien (§ 120).

Une construction inachevée peut-elle déclencher la TVA ?

Non, si la déclaration d'achèvement porte sur une construction qui n'est utilisable pour aucun usage sans déclaration complémentaire : aucune livraison d'immeuble neuf n'est alors intervenue (§ 70). Les travaux sont achevés quand la construction est exécutée sur tous les points du permis de construire, conforme à celui-ci et à sa destination (§ 60). Pour un groupe d'immeubles, la livraison à soi-même se fait au fur et à mesure de l'achèvement de chacun (§ 80).

Quel taux de TVA s'applique à une opération immobilière ?

En principe le taux normal, pour les opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles (§ 150), soit 20 % en France métropolitaine (CGI, article 278). Le taux réduit vise certaines opérations réalisées dans le cadre de la politique sociale et certaines livraisons à soi-même (§ 160). Les départements d'outre-mer ont un régime propre (§ 160) et la Corse un taux particulier (§ 170).

Sources

BOI-TVA-IMM-10-20-20, TVA, opérations immobilières, fait générateur, exigibilité et taux (en vigueur depuis le 12 septembre 2012), consulté le 6 novembre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 6 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 6 novembre 2026

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