BOI-TVA-IMM-30 : TVA du logement locatif intermédiaire

BOI-TVA-IMM-30Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 8 juillet 2026

§ 1
Le taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) de 10 % prévu à l'article 279-0 bis A du code général des impôts (CGI) (régime dit « du logement locatif intermédiaire ») s'applique aux livraisons de logements lorsque les conditions cumulatives suivantes sont remplies :

les logements sont destinés à la location en exonération de la TVA, à des personnes physiques, en tant que résidence principale, les ressources des locataires et le montant des loyers ne devant pas excéder certains plafonds ;

le destinataire de la livraison ou, en cas de démembrement de la propriété, l'usufruitier est une personne morale ;

[...]
§ 60
[...] le destinataire de la livraison doit être une personne morale, c'est-à-dire toute entité autre qu'une personne physique dotée de la personnalité juridique. Le destinataire de la livraison peut notamment être constitué sous forme d'une société commerciale, d'une société civile (y compris notamment les sociétés civile[s] immobilières dites « SCI familiales ») [...].
§ 220
[...] tout preneur des livraisons soumises au taux de TVA de 10 % conformément à l'article 279-0 bis A du CGI est tenu au paiement du complément d'impôt lorsqu'il cesse de louer tout ou partie des logements dans les conditions prévues au 1° ou 4° du I de l'article 279-0 bis A du CGI :

au cours des dix premières années suivant le fait générateur de l'opération éligible au taux réduit ;

de la onzième à la quinzième année, en l'absence de cession des logements ou, en cas de cession des logements au-delà de 50 % du nombre de ceux faisant l'objet de l'opération éligible au taux réduit ;

de la seizième à la vingtième année suivant le fait générateur de l'opération éligible au taux réduit sauf en cas de cession des logements.

Source : BOI-TVA-IMM-30, en vigueur depuis le 8 juillet 2026 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi la base d'imposition, le fait générateur, la livraison à soi-même et le taux de 2,10 % de la Guadeloupe, de la Martinique et de La Réunion (§ 140 à 240), que cette fiche ne commente qu'en partie.

En clair

Le logement est loué, nu ou meublé, en exonération de TVA, à une personne physique dont c'est la résidence principale (§ 20 et § 50). Les ressources du locataire, appréciées à la signature du bail, et le loyer respectent des plafonds fixés ailleurs dans le CGI (§ 40 et § 50). L'acheteur est une personne morale, par exemple une société civile immobilière (SCI) familiale (§ 60).

À la date de la demande de permis de construire, le logement se situe dans une commune ou une opération visée par la loi (§ 70). La mixité exige plus de 25 % de logements sociaux dans la commune ou dans l'ensemble immobilier, sauf en résidence-services (§ 90). Le logement est neuf, issu d'une transformation de locaux non affectés à l'habitation ou d'une acquisition-amélioration qui relève sa classe énergétique (§ 130 et § 200).

La reprise peut jouer pendant vingt ans après la première livraison (§ 220). Cesser de louer dans les dix premières années oblige à verser un complément d'impôt (§ 220). De la onzième à la quinzième année, une vente de 50 % des logements au plus en dispense ; à partir de la seizième, toute vente en dispense (§ 230). Seuls les logements concernés sont repris (§ 220).

Ce que ça change pour une TPE

Dirigeants qui investissent par une SCI

La SCI familiale est un acheteur admis, et l'associé, ses parents ou ses enfants peuvent y être locataires si les autres conditions sont remplies (§ 60). L'achat en nom propre est exclu, faute de personne morale (§ 60).

Artisans et entreprises du bâtiment

Le taux de 10 % porte sur la livraison du logement, pas sur vos factures de chantier. Pour un immeuble neuf, études, honoraires et travaux restent au taux normal, et le maître d'ouvrage taxe ensuite sa livraison à soi-même à 10 % (§ 160).

Exemple chiffré

Prenons un hôtelier dont la SCI familiale achète sur plan deux appartements à 200 000 € HT chacun, dans un programme éligible, loués à l'année sous plafonds (hypothèses). À 10 % (§ 1), la TVA s'élève à 40 000 €, contre 80 000 € au taux normal de 20 % (CGI, art. 278). La SCI paie 440 000 € au lieu de 480 000 €. Une reprise coûte l'écart entre les deux taux (§ 235), soit 20 000 € par appartement.

Événement	Règle	Complément de TVA
Un appartement vendu à un particulier la huitième année	§ 220	20 000 €
Parts de la SCI cédées la huitième année à un repreneur qui continue de louer	§ 235	0 €
Un appartement vendu la douzième année, soit 50 % des logements	§ 230	0 €
Les deux appartements vendus la dix-septième année	§ 230	0 €

L'écart de 40 000 € à l'achat suppose de tenir la location dix ans au moins ; le simulateur de TVA refait ce calcul sur vos montants.

Erreurs fréquentes

Louer en meublé de courte durée à une clientèle de passage : le logement doit être la résidence principale du locataire (§ 20).
Laisser un logement vide sans preuve de recherche : la vacance n'est admise que si vous recherchez activement un locataire (§ 237).
Vendre plus de la moitié des logements entre la onzième et la quinzième année : le complément est dû (§ 220).
Facturer à 10 % les travaux d'un immeuble neuf : ils restent au taux normal (§ 160).

Ce que nous conseillons

Avant de signer, nous demandons au promoteur la date de dépôt du permis et les pièces qui établissent la zone et la mixité (§ 70 et § 90). À chaque bail, gardez l'avis d'imposition du locataire et le calcul du loyer plafond (§ 40). Avant toute vente ou apport, faites chiffrer le complément : une cession à une personne morale qui poursuit la location l'évite (§ 235).

La question à poser à votre expert-comptable : « Si ma SCI vend un appartement avant la seizième année, quel complément de TVA devra-t-elle verser ? »

Nous suivons ces engagements dans notre conseil fiscal.

Textes cités

CGI, art. 279-0 bis A : le taux de 10 % et ses cinq conditions.
CGI, art. 284, II bis : le complément d'impôt en cas de remise en cause.
CGI, art. 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
Loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, art. 98 : la nouvelle rédaction des conditions de mixité et de reprise.
BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition des opérations immobilières.
BOI-TVA-IMM-10-20-20 : le fait générateur et l'exigibilité de la taxe.
BOI-TVA-IMM-10-20-30 : le redevable de la livraison à soi-même et ses obligations.
BOI-TVA-IMM-20 : le régime voisin du logement social.
BOI-RES-TVA-000064 : le transfert d'un contrat de vente sur plan.
BOI-IR-RICI-360-20-30 : les plafonds de loyers et de ressources auxquels le texte renvoie.
BOI-TVA-IMM : le chapitre des opérations immobilières.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles cités ici changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Une SCI familiale peut-elle louer le logement à l'enfant d'un associé ?

Oui. Le BOFiP admet comme locataire l'associé, l'un de ses ascendants ou descendants, ou un porteur de parts, sans effet sur le taux de 10 % (§ 60). Les autres conditions restent exigées : le logement doit être la résidence principale du locataire, et ses ressources comme le loyer doivent respecter les plafonds à la signature du bail (§ 20, § 40 et § 50).

Le taux de 10 % est-il perdu si l'appartement reste vide entre deux locataires ?

Non. Une vacance temporaire, par exemple après le congé donné par le locataire, ne remet pas en cause le taux réduit (§ 237). Vous devez toutefois montrer que vous recherchez activement un locataire, avec des éléments objectifs : annonces, mandat de gestion, échanges avec les candidats. L'administration écarte le taux dans les circonstances abusives ou frauduleuses, d'où l'intérêt de dater ces preuves.

Peut-on revendre un logement acheté avec la TVA à 10 % ?

Oui, mais la date compte. Pendant les dix premières années, cesser de louer un logement entraîne un complément d'impôt pour ce logement (§ 220). De la onzième à la quinzième année, vendre 50 % des logements au plus en dispense, et toute vente en dispense à partir de la seizième année (§ 230). Une cession à une personne morale qui poursuit la location ne déclenche aucun complément (§ 235).

Sources

BOI-TVA-IMM-30, TVA, opérations immobilières réalisées dans le secteur du logement intermédiaire (en vigueur depuis le 8 juillet 2026), consulté le 7 novembre 2026
ACTU-2026-00054, TVA, précisions et aménagements des conditions d'application du taux réduit au logement locatif intermédiaire, loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, article 98 (8 juillet 2026), consulté le 7 novembre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 7 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 7 novembre 2026