BOFiP commenté · TVA · Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
BOI-TVA-IMM-20-20-20 : TVA à 5,5 % en quartier prioritaire
Un logement neuf acheté ou construit dans un quartier prioritaire de la politique de la ville, ou entièrement à moins de 300 mètres de sa limite, supporte une TVA à 5,5 % (BOI-TVA-IMM-20-20-20, § 1 et § 350). L'acquéreur doit être une personne physique sous plafond de ressources, qui en fait sa résidence principale, pour un prix plafonné (§ 380). Mis à jour le 21 octobre 2026 après la loi de finances pour 2026, le texte réserve deux cas aux permis déposés au plus tard le 31 décembre 2026 (§ 86 et § 87).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 21 octobre 2026
- Identifiant
- BOI-TVA-IMM-20-20-20
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- IMM, opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-IMM-20-20-20Ce que dit le BOFiP
§ 70[...] Pour le bénéfice du taux réduit de la TVA, il doit être précisé dans l'acte de vente que le logement est situé dans un quartier [...] ou est entièrement situé à une distance de moins de 300 mètres ou, le cas échéant, 500 mètres (I-A-1-b § 32) de la limite de ces quartiers.
§ 90Seuls les immeubles acquis à usage de résidence principale par des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas un plafond sont éligibles au taux réduit de la TVA prévu à l'article 278 sexies du CGI.
§ 260L'application du taux réduit de la TVA par le prestataire des travaux réalisés en exécution du contrat unique de vente ou de construction est subordonnée à ce que ce prestataire dispose des justificatifs attestant que sont remplies l'ensemble des conditions prévues au 2° du III de l'article 278 sexies du CGI.
§ 350Le taux de TVA applicable aux livraisons et livraisons à soi-même de logements à usage de résidence principale est le taux réduit de 5,5 % en France métropolitaine et le taux de 2,10 % dans les départements de la Guadeloupe, de la Martinique et de la Réunion.
§ 410[...] Pour les livraisons d'immeubles visées au 2° du III de l'article 278 sexies du CGI intervenant à compter du 1er janvier 2014, le délai durant lequel les conditions d'octroi du taux réduit de la TVA doivent être respectées est ramené à dix ans suivant la réalisation du fait générateur de l'opération. [...] le complément d'impôt dû résultant de la différence entre le taux réduit de 5,5 % et le taux normal de la TVA est diminué d'un dixième par année de détention à compter de la première année.
Source : BOI-TVA-IMM-20-20-20, en vigueur depuis le 21 octobre 2026 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document détaille aussi les délais propres aux conventions de rénovation urbaine et la déclaration de reversement (§ 80 et § 440), que cette fiche ne commente pas.
En clair
Le taux réduit couvre la vente du logement neuf, la construction que le particulier se livre à lui-même et les travaux d'un contrat unique de vente ou de construction (§ 1 et § 250).
Le lieu s'apprécie au dépôt de la demande de permis de construire (§ 32). Un ensemble immobilier à moins de 500 mètres, ou un logement dans un ancien quartier prioritaire, reste admis sous conditions pour les permis déposés au plus tard le 31 décembre 2026 (§ 86 et § 87).
Les ressources s'apprécient une fois pour toutes, à la date de l'avant-contrat ou du contrat préliminaire (§ 140 et § 420). La résidence principale suppose une occupation d'au moins huit mois par an, ce qui exclut la location (§ 160 et § 170). Si cet usage cesse dans les dix ans, le propriétaire reverse l'écart avec le taux normal, diminué d'un dixième par année de détention (§ 410).
Ce que ça change pour une TPE
Promoteurs et vendeurs de terrains
L'acte de vente doit préciser que le logement est dans le quartier ou dans la distance requise (§ 70). Un box ou un parking situé hors du périmètre ne bénéficie pas du taux réduit (§ 60). Le vendeur assujetti d'un terrain à bâtir destiné à ces logements facture 10 %, sur le prix ou sur la marge, si l'acheteur atteste sa destination dans l'acte (§ 220).
Artisans et entreprises du bâtiment
Dans un contrat de construction de maison individuelle (CCMI) ou de promotion immobilière, vous facturez 5,5 % si vous détenez les justificatifs de toutes les conditions (§ 250 et § 260). Si le particulier conduit lui-même son chantier, vous facturez au taux normal en France continentale (§ 280 et § 360). Il récupère l'écart par la livraison à soi-même taxée à 5,5 % (BOI-TVA-IMM-10-10-20), puis le remboursement de son crédit de TVA (BOI-TVA-DED-50-20-10) (§ 290 et § 330).
Exemple chiffré
Prenons une entreprise générale du bâtiment qui signe un CCMI pour une maison en métropole, en quartier prioritaire couvert par un contrat de ville. Hypothèses : 200 000 € HT sous le plafond de prix, un couple sous plafond de ressources, une terrasse de 10 000 € HT commandée hors du contrat.
| Situation | Montant HT | Taux | TVA | Prix TTC |
|---|---|---|---|---|
| Maison, justificatifs complets | 200 000 € | 5,5 % (§ 350) | 11 000 € | 211 000 € |
| Maison, conditions non justifiées | 200 000 € | 20 % (CGI, art. 278) | 40 000 € | 240 000 € |
| Terrasse hors du contrat | 10 000 € | 20 % (§ 270 et § 360) | 2 000 € | 12 000 € |
Sur la maison, 29 000 € de taxe dépendent des justificatifs exigés au § 260. Pour vos propres montants, utilisez le simulateur de TVA.
Erreurs fréquentes
- Mesurer les 300 mètres depuis le trottoir d'en face : pour un quartier prioritaire, la mesure part de l'axe central de la voie (§ 50).
- Facturer 5,5 % sur la seule parole du client : le prestataire doit détenir les justificatifs (§ 260).
- Appliquer le taux réduit à des travaux commandés hors du contrat : ils gardent leur propre taux (§ 270).
- Vendre au taux réduit un box situé hors du périmètre : sa livraison n'est pas éligible (§ 60).
Ce que nous conseillons
Avant le dépôt du permis, vérifiez l'adresse sur le site d'information géographique de la politique de la ville et gardez une copie datée du résultat (§ 32 et § 40). Si la limite passe à quelques mètres, nous préférons une question écrite au service des impôts (§ 70). Dès l'avant-contrat, réunissez les pièces de ressources de l'acquéreur, dont l'attestation figurera dans l'acte (§ 130 et § 140).
La question à poser à votre expert-comptable : « Mon dossier contient-il tous les justificatifs pour facturer ce chantier à 5,5 % ? »
Nous relisons ces dossiers dans le cadre de notre conseil fiscal.
Textes cités
- CGI, art. 278 sexies : les conditions du taux réduit pour l'accession sociale en quartier prioritaire.
- CGI, art. 284, II : le reversement de l'écart de taxe quand les conditions cessent.
- CGI, art. 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
- BOI-BAREME-000016 : les plafonds de ressources et de prix.
- BOI-TVA-IMM-20-20-10 : le calcul du plafond de prix en location-accession.
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : les livraisons d'immeubles neufs.
- BOI-TVA-IMM-10-10-20 : la livraison à soi-même.
- BOI-TVA-IMM-10-20 : les modalités de taxation.
- BOI-TVA-DED-50-20-10 : le remboursement du crédit de TVA.
- BOI-LETTRE-000088 : le modèle de lettre pour reverser le complément de taxe.
- BOI-TVA-IMM-20-20-30 : l'accession sociale avec acquisition différée du terrain.
- BOI-TVA-IMM-20-20-50 : l'accession dans le cadre d'un bail réel solidaire.
- Document parent, BOI-TVA-IMM-20-20 : l'ensemble des opérations d'accession sociale à la propriété.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros des articles du CGI cités ci-dessus changeront ce jour-là, selon le rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026.
Questions fréquentes
Comment savoir si une adresse est en quartier prioritaire ?
Le site d'information géographique de la politique de la ville permet de vérifier si une adresse appartient à un quartier prioritaire (§ 40). La situation s'apprécie à la date du dépôt de la demande de permis de construire (§ 32). En cas de doute, l'opérateur peut interroger le service des impôts compétent, et l'acte de vente doit mentionner la situation du logement (§ 70).
Faut-il rendre la TVA si je revends le logement avant dix ans ?
En principe, oui. Pour une livraison faite depuis le 1er janvier 2014, le propriétaire reverse l'écart entre le taux normal et le taux de 5,5 %, diminué d'un dixième par année de détention dès la première année (§ 410). Le reversement se déclare sur papier libre au service des impôts des entreprises du lieu de l'immeuble (§ 440). Un décès, une mutation à plus de 70 km ou un divorce l'écartent (§ 430).
Un constructeur peut-il facturer directement la TVA à 5,5 % ?
Oui, dans un contrat de promotion immobilière ou un contrat de construction de maison individuelle, avec ou sans fourniture de plan (§ 250). Il doit détenir les justificatifs de toutes les conditions (§ 260). Hors de ce cadre, les entreprises facturent au taux de droit commun, et le particulier obtient le taux réduit par la livraison à soi-même, qui lui permet de déduire la TVA payée sur les travaux (§ 290 et § 360).
Sources
- BOI-TVA-IMM-20-20-20, TVA, accession sociale à la propriété, logements situés dans les zones ciblées par la politique de la ville (en vigueur depuis le 21 octobre 2026), consulté le
- ACTU-2024-00177, mise à jour des commentaires relatifs aux taux réduits applicables aux opérations d'accession sociale à la propriété (21 octobre 2026), consulté le
- BOI-BAREME-000016, plafonds de ressources et de prix ouvrant droit au taux réduit dans le secteur de l'accession sociale à la propriété, consulté le
- BOI-LETTRE-000088, modèle de lettre pour le reversement du complément de taxe, consulté le
- Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA de 20 %, en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le