BOFiP commenté · TVA · Opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
BOI-TVA-IMM-20-10-30 : TVA à 5,5 % pour un EHPAD ou un foyer
Les locaux neufs destinés à un établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD), à un foyer pour adultes handicapés ou à un foyer de jeunes travailleurs relèvent de la TVA à 5,5 % (BOI-TVA-IMM-20-10-30, § 1). L'établissement doit agir sans but lucratif, héberger de jour et de nuit et avoir signé une convention avec le représentant de l'État dans le département (§ 10 et § 200). Si cette affectation cesse dans les quinze ans, la différence avec le taux normal est due (§ 680).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 21 octobre 2026
- Identifiant
- BOI-TVA-IMM-20-10-30
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- IMM, opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-IMM-20-10-30Ce que dit le BOFiP
§ 10L'application du taux réduit est subordonnée au respect des conditions suivantes :
- l'établissement agit dans un but non lucratif, sa gestion est désintéressée, et il ouvre un accueil, qu'il soit temporaire ou permanent ;
- ces opérations font l'objet d'une convention à cette fin entre le propriétaire ou le gestionnaire des locaux et le représentant de l'État dans le département.
§ 200La mesure s'applique aux établissements assurant un hébergement de jour et de nuit permanent ou temporaire. Les établissements se limitant à proposer un accueil de jour ne sont pas considérés comme entrant dans le champ de la mesure.
§ 260L'application du taux réduit est subordonnée à la production par le vendeur, à l'appui de sa déclaration de chiffre d'affaires, d'une copie :
- de l'acte de vente stipulant que l'acquéreur s'engage, conformément à la convention [...], à affecter les locaux acquis à l'hébergement [...] ;
- de cette convention.
§ 680Conformément au II de l'article 284 du CGI, les établissements qui ont imposé au taux réduit la LASM de locaux d'accueil de personnes handicapées ou de personnes âgées, ou qui ont acquis au taux réduit ces mêmes locaux, sont tenus au paiement du complément d'impôt résultant de la différence entre le taux réduit et le taux normal de TVA lorsque les conditions auxquelles est subordonnée l'application du taux réduit cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur de la taxe.
Source : BOI-TVA-IMM-20-10-30, en vigueur depuis le 21 octobre 2026 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des délais de déclaration et de la date de déduction, que cette fiche résume seulement.
En clair
Le texte vise les foyers et maisons d'accueil pour adultes handicapés (§ 60), l'aide sociale à l'enfance et les instituts médico-éducatifs (IME) (§ 75 et § 80), les EHPAD et logements foyers (§ 140), les foyers de jeunes travailleurs (§ 195). Le statut juridique est indifférent (§ 40), mais la gestion doit être désintéressée et sans but lucratif (§ 210). La convention se signe au plus tard le jour de la vente ou avant le début des travaux (§ 240). Ces commentaires ont été mis à jour le 21 octobre 2026.
Un établissement pour personnes âgées doit être éligible au prêt locatif social (PLS), sans avoir à demander d'agrément (§ 150). Dans un IME, seuls les locaux d'hébergement ouvrent droit au taux réduit, et les locaux techniques au prorata des surfaces (§ 90 à 110).
Quand l'établissement fait construire, ses fournisseurs facturent au taux normal. Il déduit cette TVA, puis déclare une livraison à soi-même (LASM) à 5,5 % sur le prix de revient total, terrain compris (§ 300, § 320 et § 430). Les travaux d'amélioration ou d'entretien relèvent d'une LASM à 10 % (§ 20).
Ce que ça change pour une TPE
Artisans et entreprises du bâtiment
Vos travaux de construction restent facturés au taux normal, même pour un EHPAD (§ 300). L'établissement doit porter sur vos factures l'adresse et le numéro du bâtiment concerné (§ 510). Indiquez-les vous-même dès le devis : votre client en a besoin pour déduire la taxe.
Promoteurs et vendeurs de locaux ou de terrains
La vente d'un immeuble neuf (BOI-TVA-IMM-10-10-10-20), ou d'un immeuble de plus de cinq ans taxé sur option, se fait à 5,5 % (§ 250). Vous joignez à votre déclaration la copie de l'acte et de la convention (§ 260). Un terrain à bâtir destiné à ces locaux se vend à 10 % si l'acquéreur atteste de cette destination dans l'acte (§ 625).
Exemple chiffré
Prenons une SARL de construction de six salariés qui vend un bâtiment neuf de 2 000 000 € HT à l'association gestionnaire d'un foyer de vie (hypothèses). Le taux normal est de 20 % (CGI, art. 278).
| Situation | Taux | TVA due | TVA totale sur l'opération |
|---|---|---|---|
| Acte et convention joints à la déclaration (§ 260) | 5,5 % | 110 000 € | 110 000 € |
| Pièces absentes, taux réduit non applicable | 20 % | 400 000 € | 400 000 € |
| Taux réduit, puis changement d'affectation la sixième année (§ 680) | 5,5 % puis complément de 14,5 % | 110 000 € puis 290 000 € | 400 000 € |
L'écart de 290 000 € tient à deux copies jointes à une déclaration et à un engagement de quinze ans. Vous pouvez refaire le calcul avec votre prix sur le simulateur de TVA.
Erreurs fréquentes
- Croire qu'un EHPAD commercial en bénéficie : le statut juridique importe peu, mais le but non lucratif est exigé (§ 40 et § 210).
- Appliquer 5,5 % à tout un IME : salles d'activité, locaux administratifs et accueil de jour en sont exclus (§ 120).
- Signer la convention après l'acte : elle doit l'être au plus tard le jour de la vente (§ 240).
- Penser qu'un accueil de jour suffit : il faut un hébergement de jour et de nuit (§ 200).
Ce que nous conseillons
Avant de signer, demandez la convention et vérifiez sa date. Faites écrire dans l'acte l'engagement d'affecter les locaux à l'hébergement (§ 260). Gardez ensuite le dossier au moins quinze ans, la durée pendant laquelle le complément peut être réclamé (§ 680). Pour une LASM, si des factures manquent à l'approche du délai de douze mois, demandez une prorogation motivée (§ 380 et § 390).
Nous préparons ces pièces avec vous dans notre mission de conseil fiscal.
La question à poser à votre expert-comptable : « La convention sera-t-elle signée avant l'acte, et l'acte reprend-il l'engagement d'affectation ? »
Textes cités
- CGI, art. 278 sexies (2° du IV et V) et art. 278 sexies-0 A : le taux réduit et la liste des établissements.
- CGI, art. 284 (II et III) : le complément d'impôt en cas de changement d'affectation.
- CGI, art. 278 : le taux normal de 20 %.
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 : l'option pour taxer un immeuble de plus de cinq ans.
- BOI-TVA-IMM-10-20-10 : la base d'imposition des opérations immobilières.
- BOI-TVA-IMM-10-20-30 : le redevable et les obligations déclaratives de la LASM.
- BOI-TVA-IMM-10-30 : les droits à déduction et le secteur distinct.
- BOI-TVA-IMM-20-10-10-10 : les opérations locatives sociales voisines.
- BOI-IS-CHAMP-10-50-10-20 : les critères de la non-lucrativité.
- BOI-RES-TVA-000160 : les logements du personnel dans un établissement pour personnes handicapées.
- BOI-RES-TVA-000230 : les travaux d'un EHPAD dans un projet de reconstruction.
- BOI-TVA-IMM-20-10-20 : les livraisons à soi-même de travaux.
- Les documents TVA immobilière : la division complète.
- BOI-TVA-IMM-20-10 : le document parent sur les opérations locatives sociales.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités changeront (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Questions fréquentes
Un EHPAD privé commercial peut-il acheter ses locaux avec une TVA à 5,5 % ?
Le statut juridique de l'établissement ne compte pas (§ 40). En revanche, seuls les établissements qui agissent sans but lucratif, dont la gestion est désintéressée et dont le propriétaire ou le gestionnaire a signé une convention avec le représentant de l'État dans le département ont droit au taux réduit (§ 210). Un EHPAD exploité dans un but lucratif ne remplit pas la première condition et ne relève donc pas de ce taux.
Faut-il un agrément PLS pour appliquer la TVA à 5,5 % ?
Non. L'établissement pour personnes âgées doit être éligible au prêt locatif social (PLS), mais il n'a pas à solliciter ni à obtenir d'agrément (§ 150). L'éligibilité suppose des résidents dont les ressources restent sous un plafond fixé par arrêté (§ 160), des locaux au niveau minimal de qualité requis (§ 170) et aucun changement d'affectation pendant quinze ans au moins (§ 180).
Que se passe-t-il si les locaux changent d'usage après la vente ?
Si les conditions du taux réduit cessent d'être remplies dans les quinze ans qui suivent le fait générateur, l'établissement paie la différence entre le taux réduit et le taux normal (§ 680). Pour des travaux d'amélioration ou d'entretien taxés à 10 %, la durée est de trois ans (§ 690). Le complément devient exigible à la rupture de la convention, qui fait aussi courir le délai de contrôle de l'administration (§ 700 et § 710).
Sources
- BOI-TVA-IMM-20-10-30, TVA, livraisons et livraisons à soi-même de locaux d'établissements accueillant des personnes handicapées ou des personnes âgées (en vigueur depuis le 21 octobre 2026), consulté le
- ACTU-2025-00108, TVA, mise à jour des commentaires relatifs aux locaux de certaines structures du secteur social et médico-social (21 octobre 2026), consulté le
- Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA), consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le