BOI-TVA-IMM-10-10-10-20 : TVA sur la vente d'immeuble neuf

BOI-TVA-IMM-10-10-10-20Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 29 septembre 2014

§ 1
Les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel sont soumises à la TVA à l'exception de celles qui sont exonérées en application du 5 de l'article 261 du code général des impôts (CGI).
Sont par conséquent imposables de plein droit les livraisons d'immeubles autres que de terrains qui ne sont pas à bâtir et d'immeubles bâtis achevés depuis plus de cinq ans, à savoir les livraisons de terrains à bâtir au sens du 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI ainsi que d'immeubles bâtis dans les cinq ans qui suivent leur achèvement.
§ 10
Le 1° du 2 du I de l'article 257 du CGI retient une définition objective du terrain à bâtir (TAB) qui prescrit de considérer comme tels tous les terrains sur lesquels des constructions peuvent être autorisées en application des documents qui caractérisent leur situation au regard des règles d'urbanisme. [...]
§ 130
Sont considérés comme immeubles neufs, au sens du 2° du 2 du I de l'article 257 du CGI, les immeubles bâtis qui sont achevés depuis cinq ans au plus. Cet achèvement peut résulter [...] :

d'une construction nouvelle ;

de travaux portant sur des immeubles existants qui ont consisté en une surélévation ou qui ont rendu à l'état neuf :

soit la majorité des fondations ;

soit la majorité des éléments hors fondations déterminant la résistance et la rigidité de l'ouvrage ;

soit la majorité de la consistance des façades hors ravalement ;

soit l'ensemble des éléments de second œuvre énumérés à l'article 245 A de l'annexe II au CGI dans une proportion au moins égale aux deux tiers pour chacun d'eux.

§ 240
L'immeuble est rendu à l'état neuf dès lors qu'une seule des quatre composantes est rendue à l'état neuf.
§ 290
Toutes les livraisons d'immeubles bâtis intervenant dans les cinq ans de leur achèvement sont soumises à la TVA de plein droit, dès lors qu'elles sont effectuées par un assujetti agissant en tant que tel et sous réserve de l'application des dispositions de l'article 257 bis du CGI.

Source : BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, en vigueur depuis le 29 septembre 2014 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document détaille aussi les zones constructibles (§ 50 à 100) et chaque composante du bâtiment (§ 140 à 190). Les autres régimes de la division sont réunis sur la page TVA immobilière.

En clair

Un terrain est à bâtir dès que les documents d'urbanisme permettent d'y construire au jour de la vente (§ 10 et § 20). Le projet de l'acheteur n'y change rien (§ 10). Ces documents sont le plan local d'urbanisme (PLU) ou la carte communale (§ 30). Un terrain en zone agricole est présumé ne pas être à bâtir (§ 100).

Un bâtiment encore utilisable reste un immeuble bâti, même voué à la démolition (§ 120). Une ruine en zone constructible, ou un chantier inachevé vendu en l'état, se traite comme un terrain à bâtir (§ 120 et § 300).

Pour juger des travaux, vous rapportez les éléments neufs au total du lot après travaux, éléments conservés compris (§ 220). Les six lots de second œuvre doivent tous atteindre les deux tiers. Si le bâtiment n'en comporte pas un, cette composante n'est pas rendue à l'état neuf (§ 230 et § 250).

En valeur, le BOFiP propose à titre indicatif de diviser le coût des éléments neufs par ce même coût augmenté du remplacement des éléments conservés (§ 270).

Ce que ça change pour une TPE

Commerçants, restaurateurs et hôteliers propriétaires de leurs murs

Une rénovation lourde peut faire de vos murs un immeuble neuf (§ 130). Si votre société les revend, en agissant en tant qu'assujettie, dans les cinq ans de l'achèvement des travaux, la vente est taxée de plein droit (§ 290). Avec une extension, chaque partie suit son régime et vous ventilez le prix selon une méthode justifiable (§ 310).

Artisans et entreprises du bâtiment

Le maître d'ouvrage doit indiquer la proportion obtenue dans l'attestation qu'il vous remet (§ 280). Le rescrit reproduit sous ce paragraphe, qui porte sur les logements, ne compte dans la façade ni l'isolation par l'extérieur sans dépose, ni l'habillage. Un doublage en plaques de plâtre n'est pas non plus une cloison distributive.

Exemple chiffré

Prenons une société à responsabilité limitée (SARL) qui exploite un restaurant de plain-pied, sans étage ni sous-sol, dans des murs qu'elle possède. Elle compare trois chantiers (hypothèses, montants HT).

Chantier	Éléments neufs	Remplacement des éléments conservés	Proportion	Seuil	Murs neufs
Reprise des murs porteurs et de la charpente porteuse	90 000 €	60 000 €	60 %	majorité	oui
Façade déposée et reposée en partie	40 000 €	80 000 €	33,3 %	majorité	non
Cinq lots de second œuvre refaits	75 % de chaque lot	sans objet	75 %	deux tiers par lot	non, aucun plancher non porteur

Seul le premier chantier rend les murs neufs (§ 240) : une revente par la SARL dans les cinq ans de l'achèvement serait taxée de plein droit (§ 290). Sinon, les murs restent anciens et leur vente relève du BOI-TVA-IMM-10-10-10-30. Le simulateur de TVA convertit ensuite un prix HT en prix TTC.

Erreurs fréquentes

Compter le ravalement dans les façades : seules comptent la pose et la dépose, pas le nettoyage ni l'étanchéité (§ 180).
Compter un nouveau carrelage dans la structure : le simple revêtement d'un plancher porteur ne l'affecte pas (§ 170).
Qualifier un terrain d'après le projet de l'acheteur : seuls les documents d'urbanisme comptent (§ 10).

Ce que nous conseillons

Avant le chantier, demandez des devis ventilés par composante et faites estimer le remplacement des éléments conservés (§ 270). Gardez les devis, les factures, le calcul et la date d'achèvement dans le dossier de l'immeuble. Si une revente est envisageable dans les cinq ans, nous préférons trancher la qualification avant le compromis, avec notre conseil fiscal, plutôt qu'après.

La question à poser à votre expert-comptable : « Mes travaux ont-ils rendu les murs neufs, et jusqu'à quelle date une vente serait-elle taxée de plein droit ? »

Textes cités

Code général des impôts, article 257, I, 2, 1° et 2° : définitions du terrain à bâtir et de l'immeuble neuf.
Code général des impôts, article 261, 5 : livraisons d'immeubles exonérées, hors de la taxation de plein droit.
Code général des impôts, article 257 bis : réserve prévue au § 290.
Code général des impôts, annexe II, article 245 A : liste des six lots de second œuvre.
Code de l'urbanisme, articles cités aux § 30 à 100 : zones où une construction peut être autorisée.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-10 : précisions sur la notion d'assujetti.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 : livraisons d'immeubles exonérées avec possibilité d'option pour la taxation.
BOI-TVA-IMM-10-10-10-40 : situations particulières.
BOI-TVA-IMM-10-20-20 : fait générateur, exigibilité et taux des opérations immobilières.
BOI-ANNX-000214 : exemples pratiques de calcul du seuil de remise à l'état neuf.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 : locaux d'habitation concernés par le taux réduit des travaux.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-20 : travaux concernés par ce taux réduit.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 : opérations particulières, dont les additions de construction et la démolition.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 : modalités d'application du taux réduit, dont l'attestation.
BOI-ANNX-000208 : taux applicables aux travaux extérieurs et assimilés.
BOI-TVA-IMM-10-10-10 : document parent, sur les livraisons d'immeubles réalisées par un assujetti agissant en tant que tel.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles cités ici changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Un terrain en zone agricole est-il un terrain à bâtir ?

Non, en principe. Un terrain classé en zone agricole, dite « zone A », est présumé ne pas être à bâtir, même si des constructions nécessaires à l'exploitation agricole ou aux services publics peuvent y être autorisées (§ 100). L'administration réserve un cas : si l'acte de cession fait apparaître que le terrain bénéficie d'une autorisation de construire à ce titre, la vente porte sur un terrain à bâtir (§ 100).

L'isolation par l'extérieur rend-elle un bâtiment neuf ?

Non, si elle n'inclut pas de dépose de la façade. Seuls comptent les travaux qui affectent la consistance de la façade, c'est-à-dire sa pose et sa dépose, à l'exclusion du ravalement, de l'étanchéité et de l'imperméabilisation (§ 180). Le rescrit reproduit sous le § 280 précise que l'isolation thermique par l'extérieur sans dépose n'affecte pas cette consistance. Il traite de la même façon l'habillage et le rejointoiement.

Un bâtiment vendu pour être démoli est-il un terrain à bâtir ?

Pas s'il est encore utilisable. Une construction en état de servir à un usage quelconque reste un immeuble bâti, même si l'acquéreur compte la démolir (§ 120). À l'inverse, dans une zone où l'on peut construire, un bâtiment impropre à tout usage est assimilé à un terrain à bâtir : ruine, abandon durable, arrêté de péril ou chantier inabouti (§ 120). La vente suit alors le régime du terrain à bâtir.

Sources

BOI-TVA-IMM-10-10-10-20, TVA, livraisons d'immeubles imposables de plein droit (en vigueur depuis le 29 septembre 2014), consulté le 6 novembre 2026
BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, TVA, livraisons d'immeubles exonérées avec possibilité d'option pour la taxation, consulté le 6 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 6 novembre 2026