BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 : locaux éligibles à la TVA à 10 %

BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 9 septembre 2026

§ 1
L'article 279-0 bis du code général des impôts (CGI) dispose que la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) est perçue au taux réduit de 10 % sur les travaux d'amélioration, de transformation, d'aménagement et d'entretien portant sur des locaux à usage d'habitation, achevés depuis plus de deux ans [...].
[...] Le taux réduit de 10 % est applicable aux travaux facturés au preneur à la condition que ce dernier certifie sur le devis ou la facture que, d'une part, les travaux se rapportent à des locaux d'habitation achevés depuis plus de deux ans et que, d'autre part, ces travaux sont éligibles à ce taux [...].
§ 10
[...]

point d'arrivée du délai de deux ans : la condition doit être remplie au plus tard à la date de début d'exécution des travaux.

§ 200
Le taux réduit de 10 % de la TVA s'applique à l'ensemble des travaux portant sur ces locaux dès lors que ceux-ci sont principalement affectés à un usage d'habitation (au moins 50 % de la surface totale). La proportion de 50 % doit être appréciée indépendamment de la surface des éventuelles dépendances.
§ 210
Lorsque ce local est affecté pour plus de 50 % à un usage autre que l'habitation, le taux réduit de 10 % s'applique, en tout état de cause, aux travaux réalisés dans les pièces du local affectées exclusivement à l'habitation.
§ 290
Les travaux portant sur les locaux affectés à un usage autre que l'habitation demeurent dans tous les cas soumis au taux normal de la TVA.
§ 460
[...] le taux réduit est également applicable aux travaux qui ont pour objet d'affecter principalement à un usage d'habitation un local précédemment affecté à un autre usage, dès lors que l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans.

Source : BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, en vigueur depuis le 9 septembre 2026 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des établissements d'hébergement, des logements de fonction et des monuments historiques, que cette fiche ne commente pas.

En clair

Le taux de 10 % vise les travaux sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans (§ 1). Il ne s'applique pas aux travaux qui produisent un immeuble neuf, ni à ceux qui augmentent de plus de 10 % la surface de plancher, ni à ceux qui comprennent une chaudière à combustibles fossiles (§ 1). Le nettoyage et l'entretien des espaces verts en sont en principe exclus (§ 1).

Les deux ans courent depuis l'achèvement de l'immeuble au sens de l'article 257 du CGI. Ils doivent être atteints au plus tard au début des travaux (§ 10).

Un local d'habitation peut être une maison individuelle ou un logement en immeuble collectif, parties privatives comme parties communes (§ 20). Il peut être nu ou meublé, principal ou secondaire, occupé ou vacant, s'il n'est pas exploité à titre commercial (§ 30). Les caves, greniers, garages et terrasses suivent le logement (§ 80). Un mobil-home fixé au sol ou une péniche amarrée à un point fixe peuvent aussi en relever (§ 60).

Pour un local mixte, tout est à 10 % si l'habitation occupe au moins 50 % de la surface, dépendances non comptées (§ 200). En dessous, seules les pièces réservées à l'habitation restent à 10 % (§ 210). Dans un immeuble collectif, l'administration admet le taux réduit sur toutes les parties communes dès 50 % de locaux d'habitation (§ 450). En dessous, le syndic calcule la proportion à partir des tantièmes et la certifie sur le devis (§ 360 et § 420). Les autres règles des taux sont classées dans la division liquidation de la TVA.

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Le taux se décide avant le devis, avec l'attestation du client. Vous conservez le devis ou la facture certifiés à l'appui de votre comptabilité (§ 1). Si les mentions sont inexactes du fait du client, celui-ci est solidairement tenu au complément de taxe (§ 1). En copropriété, la proportion certifiée par le syndic vous permet de ventiler la facture entre les deux taux (§ 420).

Commerçants, hôteliers et restaurateurs

Une boutique avec logement à l'étage relève de la règle des 50 % (§ 190 et § 200). Un hôtel est un local exploité à titre commercial, même quand l'exploitant bénéficie de la franchise en base (§ 280). Ses travaux restent au taux normal (§ 290).

Professions libérales

Un appartement dont quelques pièces servent de cabinet reste un local mixte (§ 190). Si l'habitation y occupe au moins 50 % de la surface, il compte comme logement pour les travaux des parties communes (§ 320).

Exemple chiffré

Prenons un peintre-plaquiste en SARL qui rénove une maison de 150 m² comprenant une boutique au rez-de-chaussée, pour 20 000 € HT de travaux (hypothèses). La cave n'entre pas dans le calcul (§ 200). Le chantier est en métropole, où le taux normal est de 20 % (CGI, article 278). Dans le deuxième cas, 8 000 € HT de travaux portent sur les pièces d'habitation.

Situation	Part habitation	Travaux à 10 %	Travaux à 20 %	TVA facturée	Total TTC
Boutique 60 m², logement 90 m²	60 %	20 000 €	0 €	2 000 €	22 000 €
Boutique 90 m², logement 60 m²	40 %	8 000 €	12 000 €	3 200 €	23 200 €
Bâtiment entièrement commercial	0 %	0 €	20 000 €	4 000 €	24 000 €

Passer sous le seuil des 50 % coûte ici 1 200 € de TVA de plus au client. Pour refaire le calcul avec vos montants, utilisez le simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Facturer à 10 % sans attestation du client : le taux réduit suppose une certification sur le devis ou la facture (§ 1).
Vérifier l'âge du logement à la fin du chantier : les deux ans s'apprécient au début des travaux (§ 10).
Compter la cave ou le garage dans le calcul des 50 % : la proportion se mesure sans les dépendances (§ 200).
Appliquer 10 % au garage qu'un particulier loue seul : sans logement, c'est le taux normal (§ 90).
Traiter un hôtel en franchise en base comme un logement : il reste exploité à titre commercial (§ 280).

Ce que nous conseillons

Avant de chiffrer un local mixte, demandez au client un plan avec la surface et l'usage de chaque pièce. Faites signer l'attestation avec le devis, pas après les travaux. En copropriété, réclamez au syndic la proportion de locaux d'habitation votée en assemblée générale. Classez ces pièces avec la facture, car votre client doit les garder jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant les travaux (§ 1).

La question à poser à votre expert-comptable : « Pour ce local mixte, quelle surface dois-je retenir comme habitation, et comment la justifier en cas de contrôle ? » Notre conseil fiscal vous aide à vérifier vos devis avant envoi.

Textes cités

Code général des impôts, article 279-0 bis : le taux de 10 % sur les travaux dans les logements.
Code général des impôts, article 257, I : la notion d'immeuble achevé, point de départ des deux ans.
Code général des impôts, article 278 : le taux normal de 20 %.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-20 : les travaux concernés par le taux réduit.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-30 : les opérations particulières, dont l'agrandissement et le nettoyage.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90-40 : l'attestation, sa conservation et les responsabilités.
BOI-TVA-LIQ-30-20-95 : les travaux d'amélioration énergétique et les chaudières.
BOI-ANNX-000199 : la ventilation des taux par lot de copropriété.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-20 : la notion d'assujetti et les résidences avec services.
BOI-TVA-CHAMP-30-10-60-20 : l'exonération des droits de visite des monuments historiques.
BOI-TVA-LIQ-30-20-90 : l'ensemble du régime des travaux dans les logements.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passeront dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros d'articles cités changeront ce jour-là (rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Comment savoir si un logement est achevé depuis plus de deux ans ?

Le délai part de la date à laquelle l'immeuble est considéré comme achevé au sens du I de l'article 257 du CGI. La condition doit être remplie au plus tard le jour où les travaux commencent, et non à leur fin (§ 10). Pour les équipements communs d'un lotissement, l'administration admet de partir de l'achèvement de la première construction habitable, hors maison témoin.

Les travaux dans un garage peuvent-ils être facturés à 10 % ?

Oui, si le garage est une dépendance usuelle du logement, même s'il n'est pas contigu (§ 80). C'est le cas d'un garage loué avec le logement dans le même bail, ou d'un garage qu'un locataire utilise comme accessoire de son logement et fait rénover à ses frais (§ 90). Un garage loué à un particulier sans logement relève du taux normal, de même qu'un garage exploité à titre professionnel (§ 90).

Transformer un bureau en appartement permet-il la TVA à 10 % ?

Oui. Le taux réduit s'applique aux travaux qui affectent principalement à l'habitation un local qui servait à un autre usage, si l'immeuble est achevé depuis plus de deux ans (§ 460). Le BOFiP cite la transformation d'un cabinet d'architecte en appartement. L'opération inverse, d'un logement vers un local professionnel, reste toujours exclue, tout comme une transformation qui produit un immeuble neuf (§ 470).

Sources

BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10, TVA, taux réduits, travaux portant sur des locaux à usage d'habitation achevés depuis plus de deux ans, locaux concernés (en vigueur depuis le 9 septembre 2026), consulté le 24 octobre 2026
ACTU-2026-00036, TVA, travaux de rénovation et travaux d'amélioration de la qualité énergétique, mise à jour suite à consultation publique (9 septembre 2026), consulté le 24 octobre 2026
Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA de 20 %), consulté le 24 octobre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 24 octobre 2026

BOI-TVA-LIQ-30-20-90-10 : Locaux éligibles à la TVA à 10 %