BOFiP commenté · TVA · Champ d'application et territorialité
BOI-TVA-CHAMP-50-10 : Option TVA sur un local professionnel
Le propriétaire d'un local professionnel loué nu peut choisir de soumettre ses loyers à la TVA, alors que cette location est en principe exonérée (BOI-TVA-CHAMP-50-10, § 1 et § 90). Cette option TVA vaut pour un locataire qui utilise le local pour son activité, mais jamais pour un logement ou un local agricole (§ 10). Elle se fait par lettre, immeuble par immeuble, et engage le bailleur dans la durée (§ 110, § 210 et § 260).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 4 avril 2014
- Identifiant
- BOI-TVA-CHAMP-50-10
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- CHAMP, champ d'application et territorialité
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-CHAMP-50-10Ce que dit le BOFiP
§ 10L'option est possible si les locaux nus sont donnés en location pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti, ou d'un preneur non assujetti à la condition que le bail fasse mention expresse de l'option par le bailleur.
L'option ne peut pas être exercée si les locaux nus donnés en location sont destinés à l'habitation ou à un usage agricole.
§ 110Les personnes qui donnent en location plusieurs immeubles ou ensembles d'immeubles doivent exercer une option distincte pour chaque immeuble ou ensemble d'immeubles (CGI, ann. II, art. 193, al. 2).
§ 210L'option peut être exercée par lettre simple adressée au service des impôts territorialement compétent, formalisant l'intention de son auteur de soumettre à la TVA son activité de location de locaux nus à usage professionnel.
§ 220L'option prend effet le premier jour du mois au cours duquel elle est formulée. Une fois exercée, l'option s'applique aussi longtemps qu'elle n'a pas été dénoncée.
§ 260L'option peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
§ 320En application de l'article 207 de l'annexe II du CGI, les bailleurs doivent procéder à la régularisation de la taxe antérieurement déduite lorsque la cessation des opérations imposables (cessation des effets de l'option, cessation d'activité, etc.) intervient avant le commencement de la dix-neuvième année qui suit celle de la date d'ouverture des droits à déduction [...].
Source : BOI-TVA-CHAMP-50-10, en vigueur depuis le 4 avril 2014 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi de la sous-location en crédit-bail, du logement du personnel de surveillance et de la transmission de l'option, que cette fiche ne détaille pas.
En clair
La location de locaux nus est exonérée, sauf option du bailleur (§ 90 et BOI-TVA-CHAMP-30-10-50). L'option est ouverte dès que le locataire utilise le local pour son activité, taxée ou exonérée (§ 30). Si le locataire n'est pas assujetti, le bail doit la mentionner expressément (§ 50).
Un local pourvu d'un mobilier ou d'un agencement professionnel est taxable de plein droit, sans option (§ 80 et BOI-TVA-CHAMP-10-10-30). Les locaux destinés à l'habitation, au meublé ou à un usage privé restent hors option (§ 40 et § 70).
L'option se déclare par lettre simple, immeuble par immeuble (§ 110 et § 210). Elle prend effet le premier jour du mois où elle est formulée (§ 220). La TVA de l'achat ou de la construction n'est déductible qu'à proportion de la surface couverte par l'option (§ 160).
Le bailleur ne peut dénoncer l'option qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile suivante (§ 260). Si ses opérations taxées cessent avant la dix-neuvième année, il reverse la TVA déduite, diminuée d'un vingtième par année ou fraction d'année écoulée depuis l'achat ou l'achèvement (§ 180 et § 320).
Ce que ça change pour une TPE
Restaurateurs et commerçants locataires
Si votre bailleur a opté, votre loyer est soumis à la TVA (§ 1). Pour un locataire assujetti, le texte n'exige aucune clause dans le bail ; pour un locataire non assujetti, la clause traduit son accord exprès (§ 10 et § 50). Changer d'activité ne remet pas l'option en cause (§ 280), et un renouvellement de bail ne l'interrompt pas (§ 310).
Dirigeants qui louent les murs à leur société
Une société civile immobilière (SCI) qui loue des locaux nus à votre société peut opter pour déduire la TVA de l'achat (§ 160). Elle prend alors toutes les obligations d'un redevable (§ 270). Un appartement situé dans le même immeuble reste exonéré et réduit la TVA déductible à proportion de sa surface (§ 160).
Exemple chiffré
Prenons un restaurateur dont la SCI achète les murs, un local nu neuf, pour 200 000 € HT et 40 000 € de TVA (hypothèses, au taux normal de 20 %, CGI, art. 278). Elle le loue 2 000 € HT par mois à la société du restaurant et opte dès la promesse de vente (§ 230).
| Pour la SCI | Sans option | Avec option |
|---|---|---|
| TVA de l'achat récupérée | 0 € | 40 000 € |
| Coût de l'achat | 240 000 € | 200 000 € |
| Loyer mensuel facturé | 2 000 € | 2 000 € HT + 400 € de TVA |
| TVA à reverser si l'option cesse après dix années écoulées | 0 € | 20 000 € |
Avec l'option, le restaurant reçoit chaque mois une facture de 2 400 € au lieu de 2 000 €. La SCI récupère 40 000 € à l'achat, mais en reverserait dix vingtièmes, soit 20 000 €, si l'option cessait après dix années. Pour refaire le calcul, utilisez notre simulateur de TVA.
Erreurs fréquentes
- Facturer la TVA sans avoir opté par écrit : cela ne vaut pas option (§ 20).
- Louer à un locataire non assujetti sans clause d'option dans le bail : ses locaux restent hors option (§ 10 et § 50).
- Croire qu'une lettre couvre tous vos immeubles : il faut une option par immeuble (§ 110).
- Oublier la régularisation quand l'activité taxée s'arrête avant la dix-neuvième année (§ 320).
Ce que nous conseillons
Avant l'achat, nous mesurons les surfaces couvertes, qui fixent la TVA déductible (§ 160). Nous rédigeons la lettre d'option avec la référence de l'immeuble dès l'avant-contrat (§ 230).
Ensuite, gardez la lettre et sa date d'envoi, les baux et, si un local se vide, les mandats de location qui prouvent vos recherches de locataire (§ 170 et § 180). Avant de vendre, vérifiez si l'acquéreur reprend l'option (§ 240). Nous suivons ces étapes dans notre accompagnement en conseil fiscal.
La question à poser à votre expert-comptable : « Si j'opte maintenant, combien de TVA devrai-je reverser si l'activité taxée s'arrête dans dix ans ? »
Textes cités
- CGI, article 260, 2° : l'option pour la TVA sur les locations de locaux nus.
- CGI, article 261 D, 2° : l'exonération de principe de ces locations.
- CGI, article 260 D : les locaux nus destinés au logement meublé.
- CGI, article 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
- CGI, annexe II, articles 193 à 195 A : la forme, la portée et les effets de l'option.
- CGI, annexe II, article 207 : les régularisations de la TVA déduite.
- CGI, annexe II, article 209 : les secteurs d'activité distincts.
- BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 : les locations immobilières exonérées.
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 : les locations taxables de plein droit, dont les locaux agencés.
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : la TVA sur les locations meublées.
- BOI-TVA-DED-60-20-10 : les événements qui imposent une régularisation.
- BOI-TVA-CHAMP-50-20 : l'option ouverte aux collectivités locales.
- Document parent : BOI-TVA-CHAMP-50, les opérations imposables sur option.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services (CIBS) : les numéros d'articles cités ci-dessus changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Questions fréquentes
Peut-on opter pour la TVA sur un local loué à une activité exonérée ?
Oui. L'option est ouverte quel que soit le régime de TVA du locataire, dès lors qu'il utilise le local pour son activité, que celle-ci soit taxée ou exonérée (§ 30). Si le locataire n'est pas assujetti, une condition s'ajoute : le bail doit mentionner expressément l'option du bailleur (§ 50). Sans cette clause, ses locaux restent hors du champ de l'option.
Combien de temps dure l'option TVA sur un local professionnel ?
L'option prend effet le premier jour du mois où elle est formulée et s'applique tant qu'elle n'est pas dénoncée (§ 220). Le bailleur ne peut la dénoncer qu'à partir du 1er janvier de la neuvième année civile qui suit celle de l'option (§ 260). Si ses opérations imposables cessent avant la dix-neuvième année, il reverse une partie de la TVA déduite (§ 320).
Que se passe-t-il si mon local loué avec TVA reste vide ?
Une vacance temporaire due à des circonstances économiques étrangères au bailleur n'entraîne pas de régularisation (§ 180). L'administration admet qu'un local vide au moment de l'option reste couvert, à deux conditions : vos démarches de recherche sont prouvées et les locaux vacants représentent une faible superficie (§ 170). Cette seconde condition est réputée remplie si la vacance tient à des circonstances économiques indépendantes de vous. Si la vacance aboutit à l'arrêt de l'activité taxée, la régularisation est exigible (§ 180).
Sources
- BOI-TVA-CHAMP-50-10, TVA, opérations imposables sur option, personnes effectuant des locations immobilières (en vigueur depuis le 4 avril 2014), consulté le
- Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA de 20 % (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, report de la recodification de la TVA au 1er janvier 2027, consulté le