BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 : TVA sur les locations immobilières

BOI-TVA-CHAMP-30-10-50Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 7 août 2024

§ 20
Le 2° de l'article 261 D du CGI exonère de la TVA les locations de terrains non aménagés et de locaux nus.
§ 30
L'exonération s'applique en principe à toutes les opérations de location de terrains non aménagés et de locaux nus dès lors qu'elles s'analysent en des opérations de caractère civil.
Ainsi, la circonstance que la location soit réalisée par une société commerciale ne peut en aucun cas avoir à lui seul pour conséquence de rendre commercial et imposable à la TVA une location nue [...].
§ 40
Le 2° de l'article 261 D du CGI exclut de l'exonération les locations qui constituent pour le bailleur un moyen de poursuivre, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial ou d'accroître ses débouchés. Les locations de terrains non aménagés ou de locaux nus sont également exclues de l'exonération lorsque le bailleur participe aux résultats de l'entreprise locataire. [...]
§ 50
Le 2° de l'article 261 D du CGI exclut de l'exonération les locations d'emplacement pour le stationnement des véhicules. [...]
§ 120
Lorsque, en plus de la mise à disposition d'un local meublé, il est proposé au client trois des quatre services annexes mentionnés au b du 4° de l'article 261 D du CGI, soit le petit déjeuner, le nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et la réception même non personnalisée, la prestation qui en résulte est soumise à la TVA [...].
Il s'ensuit que lorsque seuls un ou deux de ces services annexes sont proposés, la prestation de location est exonérée de la TVA, de même que ces services annexes, qu'ils soient ou non inclus dans le prix de la location.

Source : BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, en vigueur depuis le 7 août 2024 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des baux ruraux et des logements-foyers, que cette fiche ne commente pas.

En clair

L'exonération tient au caractère civil de la location (§ 30). La forme commerciale du bailleur ne suffit pas à la rendre taxable. La location nue d'un logement reste toujours civile, y compris quand un promoteur loue les appartements de son stock (§ 30). Le droit d'affichage et la concession pure et simple d'un droit de chasse suivent le même régime quand ils relèvent de la gestion d'un patrimoine foncier (§ 60 et § 70).

Le § 40 vise deux exceptions : le bailleur qui poursuit ainsi, sous une autre forme, l'exploitation d'un actif commercial, et celui qui participe aux résultats de l'entreprise locataire. Pour le stationnement, le § 50 renvoie au BOI-TVA-CHAMP-10-10-30, qui en détaille les cas.

Le meublé doit comporter le mobilier qui donne au logement un minimum d'habitabilité (§ 110). Les quatre services annexes sont le petit déjeuner, le nettoyage régulier, le linge de maison et la réception (§ 120). Avec un ou deux d'entre eux, la location et ces services restent exonérés. Ni la durée de la location ni le montant des loyers ne comptent (§ 130).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Louer nue une partie de votre dépôt à un confrère reste exonéré, même en SARL (§ 30). Les places de votre cour, louées à part, sortent de l'exonération (§ 50). Le studio meublé facturé à un compagnon est exonéré tant que vous ne fournissez pas trois des services annexes (§ 130).

Hôteliers et loueurs de meublés

Un studio loué à la semaine avec le linge et le petit déjeuner reste exonéré. Si vous ajoutez le ménage régulier, la location devient taxable (§ 120). Le caractère saisonnier de l'activité n'y change rien (§ 130).

Commerçants et sociétés propriétaires de leurs murs

La société qui loue ses murs nus à une autre entreprise ne facture pas de TVA sur le loyer (§ 30). Si elle participe aux résultats du locataire, elle perd l'exonération (§ 40).

Exemple chiffré

Prenons une entreprise de plâtrerie en SARL, redevable de la TVA, propriétaire d'un dépôt avec une cour et un studio meublé. Les loyers sont des hypothèses : 800 € par mois pour le dépôt, 50 € HT par mois et par place, 400 € par mois pour le studio. Pour les places de stationnement, nous retenons le taux normal de 20 %, puisque le document ne fixe aucun taux (CGI, article 278).

Location	Loyer annuel	Régime	TVA facturée	Total facturé
Moitié du dépôt, nue, à un menuisier	9 600 €	Exonérée (§ 30)	0 €	9 600 €
4 places dans la cour, louées à un voisin	2 400 € HT	Hors exonération (§ 50)	480 €	2 880 €
Studio meublé, linge seul, pour un salarié	4 800 €	Exonérée (§ 120 et § 130)	0 €	4 800 €
Total	16 800 €		480 €	17 280 €

La SARL facture 17 280 € par an et reverse 480 € de TVA. Si elle ajoutait le ménage régulier et la réception au linge, le studio sortirait de l'exonération (§ 120). Pour vos propres montants, utilisez notre simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Facturer la TVA sur un local nu parce que le bailleur est une SARL ou une SAS : la forme sociale ne suffit pas (§ 30).
Étendre l'exonération du local aux places de stationnement louées à part : ces places en sont exclues (§ 50).
Croire qu'un meublé avec linge et petit déjeuner devient taxable : il faut trois des quatre services annexes (§ 120).
Penser qu'une location saisonnière ou un petit loyer échappe à la règle : ni la durée ni le montant ne comptent (§ 130).

Ce que nous conseillons

Nous faisons décrire le bien dans le bail : terrain non aménagé, local nu ou logement meublé, avec l'inventaire du mobilier. Les places de stationnement vont dans un bail ou sur une ligne de facture à part. Pour un meublé, nous listons par écrit les services fournis, car un service ajouté en cours de bail peut faire franchir le seuil (§ 120).

Gardez ensuite le bail, l'inventaire et les factures ensemble. Ce document ne traite pas la TVA payée sur vos dépenses liées au bien : faites-la examiner avant de signer. Notre accompagnement en conseil fiscal reprend vos baux un par un.

La question à poser à votre expert-comptable : « Chacune de mes locations relève-t-elle du bon régime de TVA, et mes factures les distinguent-elles ? »

Textes cités

Code général des impôts, article 261 D : la liste des locations exonérées et leurs exceptions.
Code général des impôts, article 260, 6° : l'option pour la TVA sur les baux ruraux (§ 10).
Code général des impôts, article 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-30 : les locations commerciales et le stationnement, auxquels renvoient les § 40 et § 50.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : les meublés et l'hébergement soumis à la TVA.
BOI-TVA-SECT-80-50 : l'option des bailleurs de biens ruraux.
BOI-TVA-CHAMP-30-10-40 : une autre exonération du même chapitre, pour les services rendus à leurs membres par certains groupements.
Champ d'application de la TVA : les autres documents de la division.
Document parent : BOI-TVA-CHAMP-30-10 : les opérations exonérées en régime intérieur.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA passent du CGI au code des impositions sur les biens et services. Les numéros des articles cités changeront à cette date (rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Ma SARL loue un local nu à une autre entreprise : doit-elle facturer la TVA ?

En principe, non. La location d'un local nu est exonérée dès lors qu'elle garde un caractère civil. Le fait que le bailleur soit une société commerciale ne suffit pas à la rendre taxable (§ 30). L'exonération tombe si la location permet de poursuivre l'exploitation d'un actif commercial, ou si votre société participe aux résultats du locataire (§ 40). Les places de stationnement sont exclues de l'exonération (§ 50).

Faut-il facturer la TVA sur un logement meublé loué à un salarié ?

Non, tant que vous ne fournissez pas trois des quatre services annexes : petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception (§ 130). L'affectation du salarié à la surveillance ou au gardiennage des locaux ne change rien (§ 130). Si vous ajoutez trois de ces services, la prestation devient taxable (§ 120). Le logement doit aussi comporter le mobilier qui le rend habitable (§ 110).

Une location meublée saisonnière avec petit déjeuner est-elle soumise à la TVA ?

Pas avec le seul petit déjeuner. Avec un ou deux services annexes, la location est exonérée, comme ces services, qu'ils soient compris ou non dans le prix (§ 120). Elle devient taxable avec trois des quatre services : petit déjeuner, nettoyage régulier, linge de maison, réception (§ 120). Le caractère occasionnel ou saisonnier de l'activité et le montant des loyers ne changent pas ce résultat (§ 130).

Sources

BOI-TVA-CHAMP-30-10-50, TVA, opérations exonérées en régime intérieur, locations immobilières (en vigueur depuis le 7 août 2024), consulté le 18 octobre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 18 octobre 2026
BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, prestations d'hébergement hôtelières et parahôtelières et locations meublées à usage d'habitation, consulté le 18 octobre 2026
BOI-TVA-SECT-80-50, régimes sectoriels, agriculture, bailleurs de biens ruraux, consulté le 18 octobre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 18 octobre 2026