BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20 : TVA des meublés parahôteliers

BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 26 mars 2025

§ 10
Le b du 4° de l'article 261 D du CGI prévoit la taxation à la TVA des prestations d'hébergement fournies dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire qui remplissent cumulativement :

une condition de durée de la prestation d'hébergement ;

une condition tenant à la mise à disposition d'un local meublé accompagnée de la fourniture de services annexes.

§ 40
La soumission à la TVA est réservée aux prestations d'hébergements pour lesquelles le prestataire propose à sa clientèle des durées de séjour qui peuvent être, au choix du client, inférieures ou égales à trente jours. [...]
§ 60
La taxation à la TVA des prestations dans le cadre du secteur hôtelier ou de secteurs ayant une fonction similaire (parahôtelier) suppose qu'outre la mise à disposition du local meublé par l'hébergeur (ou par une personne agissant en son nom et pour son compte), le client ait accès à au moins trois des quatre services annexes cités au b du 4° de l'article 261 D du CGI, à savoir la fourniture du petit déjeuner, un nettoyage régulier des locaux, la fourniture de linge de maison et une réception, même non personnalisée. [...]
En tout état de cause, ils doivent être réellement proposés au client, et l'effectivité de cette proposition doit pouvoir être démontrée, notamment, par l'affichage dans les locaux, la mise à disposition d'un livret d'accueil, les échanges écrits avec le client, la mention sur le site Internet du prestataire d'hébergement.
§ 100
[...] Remarque : Dès lors, la seule mise à disposition des clés via une boîte à clés, sans alternative proposée avec un accueil physique, ne saurait constituer une réception même non personnalisée de la clientèle.

Source : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, en vigueur depuis le 26 mars 2025 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP).

En clair

Le principe est l'exonération : la location d'un logement meublé à usage d'habitation échappe à la TVA, et vous ne pouvez pas choisir de la taxer (§ 1). Trois exceptions sont taxées de plein droit : l'hébergement parahôtelier, la location résidentielle avec services et la location de locaux à l'exploitant de l'une de ces activités (§ 1).

Pour l'hébergement parahôtelier, la première condition porte sur votre offre. Le client doit pouvoir réserver trente jours ou moins, même s'il reste au total six semaines (§ 40). Une offre limitée à des locations au trimestre ne remplit pas cette condition (§ 40).

La seconde condition exige un local meublé et l'accès à trois services sur quatre (§ 50 et § 60). Le ménage et le linge de lit et de toilette doivent être proposés au moins chaque semaine (§ 80 et § 90). Pour un séjour de cinq nuits au plus, l'administration admet qu'un ménage et un linge fournis avant l'arrivée suffisent (§ 80 et § 90).

Votre classement, votre immatriculation ou la situation touristique du logement ne changent rien (§ 20 et § 50). Un bail de plus d'un mois en résidence étudiante, en résidence services ou en habitat partagé est taxé lui aussi avec trois services sur quatre (§ 110 à 130).

Ce que ça change pour une TPE

Hôteliers, gîtes et chambres d'hôtes

Un gîte ou une chambre d'hôtes loués à la nuit relèvent de ces règles, quelle que soit leur taille (§ 20). Vous restez le prestataire si une conciergerie agit en votre nom et pour votre compte (§ 30). La franchise en base peut vous dispenser de payer la TVA, et des taux réduits peuvent s'appliquer (§ 1). Les tentes, caravanes et mobil-homes sont taxés dans tous les cas (§ 50).

Sociétés qui louent leurs murs à un exploitant

Si votre société civile immobilière loue un immeuble à un exploitant d'hébergement taxé, son loyer est taxé de plein droit (§ 140). Peu importe que le locataire soit une association exonérée ou un centre communal d'action sociale (§ 150). Les autres locations sont traitées dans la fiche BOI-TVA-CHAMP-30-10-50.

Exemple chiffré

Prenons une SARL qui exploite trois studios meublés loués à la nuitée, avec ménage et linge fournis avant chaque séjour, puis proposés chaque semaine pendant le séjour (hypothèses). Elle encaisse 60 000 € par an et rénove les studios pour 20 000 € HT et 4 000 € de TVA. Avec une boîte à clés seule et sans petit déjeuner, elle ne propose que deux services : la location est exonérée (§ 60, § 80, § 90 et § 100). Avec un accueil physique au choix et un petit déjeuner commandé à une boulangerie voisine, elle en propose quatre (§ 70 et § 100).

Pour le cas taxé, nous retenons le taux de 10 % de l'hébergement à l'hôtel (CGI, article 279), à confirmer pour votre situation, et un prix payé par les clients inchangé.

	Location exonérée	Location taxée
Encaissé auprès des clients	60 000 €	60 000 €
TVA collectée et reversée	0 €	5 455 €
Chiffre d'affaires conservé	60 000 €	54 545 €
TVA sur travaux récupérée	0 €	4 000 €
Coût net des travaux	24 000 €	20 000 €
Résultat avant autres charges	36 000 €	34 545 €

L'année des travaux, l'écart n'est que de 1 455 €. Les années suivantes, sans travaux ni hausse de prix, la taxation retire 5 455 € : faites le calcul sur plusieurs années avec le simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Croire qu'une location saisonnière est toujours exonérée : avec trois services sur quatre et des séjours possibles de trente jours ou moins, elle est taxée de plein droit (§ 10 et § 60).
Compter la boîte à clés comme réception : sans accueil physique proposé en alternative, elle ne suffit pas (§ 100).
Compter une laverie comme fourniture de linge : le linge doit être fourni et son renouvellement proposé (§ 90).
Afficher des services sans pouvoir les rendre : vous devez disposer des moyens de les assurer à tous vos clients (§ 60).

Ce que nous conseillons

Avant d'ouvrir les réservations, listez les services que vous proposez vraiment et la preuve de chacun : livret d'accueil, page du site, messages aux clients (§ 60). Gardez aussi les contrats de vos prestataires de ménage ou de petit déjeuner. Nous vérifions ensuite avec vous le nombre de services, puis la franchise et le taux applicables. Si vous changez votre offre, faites-le de préférence en début d'exercice, pour simplifier factures et déclarations.

La question à poser à votre expert-comptable : « Avec les services que je propose, mes locations entrent-elles dans le champ de la TVA, et à quel taux ? »

Notre accompagnement en conseil fiscal couvre ce diagnostic.

Textes cités

CGI, article 261 D, 4° : l'exonération des locations meublées et ses trois exceptions taxées.
CGI, article 260 D : la location de locaux destinés au logement meublé.
CGI, articles 279 et 278-0 bis : les taux réduits de 10 % et de 5,5 %.
CGI, article 293 B : la franchise en base.
BOI-TVA-CHAMP-30-10-50 : les modalités de l'exonération des locations meublées.
BOI-TVA-CHAMP-20-50-30 : la définition des biens immeubles.
BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10 : le taux de 10 % de l'hébergement.
BOI-TVA-LIQ-30-20-10-30 : le taux de 5,5 % réservé à certains publics.
BOI-TVA-DECLA-40-10 : les conditions de la franchise en base.
Document parent : BOI-TVA-CHAMP-10-10-50 : l'application de la TVA aux activités commerciales, industrielles ou artisanales.
Tous les documents de la division : champ d'application de la TVA.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA passent du CGI au code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités changeront (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Une location saisonnière avec boîte à clés est-elle soumise à la TVA ?

Une boîte à clés seule ne constitue pas une réception si aucun accueil physique n'est proposé en alternative (§ 100). Au titre de l'hébergement parahôtelier, la location n'est alors taxée que si les trois autres services sont tous proposés : petit déjeuner, ménage régulier et linge de maison (§ 60). Si vous laissez au client le choix entre une remise des clés en main propre et la boîte à clés, la réception est caractérisée et compte parmi les trois services exigés.

Les clients doivent-ils vraiment prendre le petit déjeuner pour que la TVA s'applique ?

Non. Le client doit avoir accès aux services, sans être obligé de les consommer. Ils peuvent être inclus dans le prix ou facturés à part (§ 60). Vous devez en revanche disposer des moyens de les fournir à tous vos clients et prouver qu'ils sont proposés : affichage, livret d'accueil, échanges écrits, site Internet. Conseiller des adresses de restaurants ou installer un distributeur ne vaut pas fourniture du petit déjeuner (§ 70).

La société qui loue les murs à un exploitant de résidence doit-elle facturer la TVA ?

Oui, en principe. La location de locaux, nus ou meublés, consentie à une personne qui fournit un hébergement taxé est elle-même taxée de plein droit, quel que soit le nombre d'intermédiaires (§ 140). La règle vaut même si le locataire est exonéré ou non assujetti pour ses propres opérations (§ 150). Une exception vise certains établissements du code de la construction dont l'activité n'ouvre pas droit à déduction (§ 140).

Sources

BOI-TVA-CHAMP-10-10-50-20, TVA, prestations d'hébergement hôtelières et parahôtelières et locations meublées à usage d'habitation (en vigueur depuis le 26 mars 2025), consulté le 20 octobre 2026
ACTU-2025-00012, précisions doctrinales sur le régime de TVA des prestations d'hébergement hôtelières et parahôtelières et des locations meublées résidentielles avec services (26 mars 2025), consulté le 20 octobre 2026
Code général des impôts, article 279 (version en vigueur depuis le 1er mars 2026), consulté le 20 octobre 2026
BOI-TVA-LIQ-30-20-10-10, taux réduits des opérations d'hébergement et des locations de logements, consulté le 20 octobre 2026
BOI-TVA-DECLA-40-10, franchise en base de droit commun, consulté le 20 octobre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 20 octobre 2026