BOFiP commenté · TVA · Champ d'application et territorialité
BOI-TVA-CHAMP-50 : Option pour la TVA, qui peut la choisir
L'option pour la TVA permet à certaines personnes, limitativement énumérées, de payer la TVA sur des opérations qui n'y sont pas soumises d'office, à condition de la demander de façon explicite (BOI-TVA-CHAMP-50, § 1 et § 20). En TPE, le cas le plus fréquent est celui du propriétaire qui loue des locaux nus pour l'activité de son locataire (§ 40). L'option lui permet de récupérer la TVA sur ses dépenses et de la facturer au preneur, qui peut la déduire (§ 10).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 12 septembre 2012
- Identifiant
- BOI-TVA-CHAMP-50
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- CHAMP, champ d'application et territorialité
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-CHAMP-50Ce que dit le BOFiP
§ 1La loi ouvre à certaines personnes physiques ou morales, limitativement énumérées, les possibilités d'être imposées, sur leur demande, à la TVA au titre d'opérations pour lesquelles elles n'y sont pas obligatoirement soumises.
§ 10Cette imposition offre, outre la possibilité de récupérer la TVA qui a grevé les éléments constitutifs du prix de revient des produits vendus ou des services fournis (article 271 du code général des impôts (CGI)), celle de facturer la TVA à l'acheteur, ce qui permet aux entreprises de transmettre au stade ultérieur le droit à déduction de la taxe qui a grevé le coût de leur intervention. Il est en effet interdit, sauf dans des cas très particuliers, aux redevables de transmettre à leurs clients leur droit personnel à déduction en se bornant à indiquer la TVA qui leur a été facturée par leurs fournisseurs.
§ 20Le paiement volontaire de la TVA résulte, en principe, de l'intention manifestée par le redevable ; celle-ci se présente sous la forme d'une option qui doit être explicite [...].
§ 40Aux termes des articles 260 du CGI, 260 A du CGI, 260 B du CGI et 260 CA du CGI, peuvent, sur leur demande, acquitter la TVA :
- les personnes qui donnent en location des locaux nus pour les besoins de l'activité d'un preneur assujetti à la TVA ou, si le bail est conclu à compter du 1er janvier 1991, pour les besoins de l'activité d'un preneur non assujetti (CGI, art. 260-2°) ;
- [...]
- les personnes qui réalisent des livraisons de terrains qui ne sont pas des terrains à bâtir ou des livraisons d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans (CGI, art. 260-5° bis) [...] ;
Source : BOI-TVA-CHAMP-50, en vigueur depuis le 12 septembre 2012 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document cite aussi l'option des collectivités locales, des bailleurs ruraux, des opérations bancaires et financières et de certaines acquisitions intracommunautaires, que cette fiche se contente de mentionner.
En clair
La loi permet à certaines personnes de demander à être imposées à la TVA pour des opérations qui n'y sont pas obligatoirement soumises (§ 1). La liste est fermée. Les articles 260 à 260 CA du CGI visent (§ 40) :
- la location de locaux nus pour l'activité du preneur ;
- le bail conférant un droit réel sur un immeuble ;
- la vente de terrains non à bâtir ou d'immeubles achevés depuis plus de cinq ans ;
- la location de terres et de bâtiments agricoles ;
- certaines opérations des collectivités locales, certaines opérations bancaires et financières exonérées, certaines acquisitions intracommunautaires.
S'y ajoutent les exploitants agricoles placés sous le régime du remboursement forfaitaire (§ 50).
Opter a deux effets (§ 10). Vous récupérez la TVA payée sur ce qui compose le prix de revient de vos opérations. Vous facturez la TVA à votre client, qui reçoit le droit de la déduire. Sans option, vous ne pouvez pas transmettre ce droit en reportant sur votre facture la TVA de vos fournisseurs (§ 10).
L'option doit être explicite (§ 20). Ses conditions varient selon l'activité et sont fixées par décret en Conseil d'État (§ 30).
Ce que ça change pour une TPE
Restaurateurs, commerçants et artisans locataires
Si votre bailleur a opté, votre loyer porte de la TVA. Le bailleur vous transmet ainsi un droit à déduction (§ 10). S'il n'a pas opté, il ne peut pas ajouter à votre loyer la TVA de ses travaux (§ 10).
Dirigeants qui louent leurs murs à leur société
La société civile immobilière (SCI) qui loue un local nu à la société d'exploitation fait partie des bailleurs visés (§ 40). L'option se décide surtout avant des travaux ou un achat, puisqu'elle ouvre la récupération de la TVA sur ces dépenses (§ 10). La revente d'un immeuble achevé depuis plus de cinq ans peut aussi être soumise à la TVA sur demande (§ 40).
Exemple chiffré
Prenons une restauratrice qui exploite son établissement en société à responsabilité limitée (SARL) redevable de la TVA. Sa SCI loue les murs nus à la SARL pour 24 000 € HT par an. La SCI refait la salle pour 40 000 € HT et 8 000 € de TVA. Avec l'option, le loyer est facturé 24 000 € HT et 4 800 € de TVA (hypothèses).
| Situation | TVA des travaux récupérée par la SCI | Coût des travaux pour la SCI | TVA sur le loyer annuel | Coût du loyer pour la SARL |
|---|---|---|---|---|
| Sans option | 0 € | 48 000 € | 0 € | 24 000 € |
| Avec option | 8 000 € | 40 000 € | 4 800 € | 24 000 €, TVA déduite |
Dans ces hypothèses, l'option réduit de 8 000 € le coût des travaux pour la SCI. Le loyer coûte toujours 24 000 € au restaurant, si la SARL déduit la TVA facturée. Pour passer du HT au TTC, utilisez notre simulateur de TVA.
Erreurs fréquentes
- Facturer de la TVA sur un loyer sans avoir opté : l'option doit être explicite (§ 20).
- Croire que toute opération exonérée ouvre l'option : la liste est limitative (§ 1 et § 40).
- Refacturer au client la TVA payée aux fournisseurs pour lui transmettre la déduction : c'est interdit, sauf cas très particuliers (§ 10).
- Appliquer à une location les modalités d'une autre option : elles diffèrent selon l'activité (§ 30).
Ce que nous conseillons
Avant de signer le bail ou de lancer les travaux, nous chiffrons les deux situations sur la durée du bail : TVA récupérable, TVA à reverser sur les loyers, déduction possible pour le locataire. Formulez l'option par écrit et gardez la demande avec le bail (§ 20). Lisez les conditions propres aux locations dans le BOI-TVA-CHAMP-50-10 avant de décider.
La question à poser à votre expert-comptable : « Ma SCI a-t-elle intérêt à opter pour la TVA sur le loyer de mon restaurant avant les travaux ? »
Notre conseil fiscal couvre ce type d'arbitrage.
Textes cités
- CGI, art. 260 : les opérations immobilières et agricoles ouvertes à l'option, dont la location de locaux nus.
- CGI, art. 260 A, 260 B et 260 CA : l'option des collectivités locales, des opérations bancaires et financières et de certaines acquisitions intracommunautaires.
- CGI, art. 271 : le droit à déduction que l'option ouvre.
- CGI, art. 298 bis : l'option des exploitants agricoles au remboursement forfaitaire.
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-30 : l'option sur les ventes de terrains et d'immeubles anciens.
- BOI-TVA-SECT-80-50 : l'option des bailleurs de biens ruraux.
- BOI-TVA-SECT-50-10-30 : l'option sur les opérations bancaires et financières.
- BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-20 : les acquisitions intracommunautaires de biens.
- BOI-TVA-SECT-80-20 : l'option des exploitants agricoles.
- BOI-TVA-CHAMP-40 : la suspension de la taxe, traitée dans la même division.
- BOI-TVA-CHAMP : le champ d'application et la territorialité de la TVA, dont ce document fait partie.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités ici changeront ce jour-là (rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Les documents de ce titre
Pour alléger la liste, chaque identifiant s'écrit sans son début commun, « BOI-TVA-CHAMP-50- ».
- 10Option TVA sur un local professionnelPersonnes effectuant des locations immobilièresFiche commentée
- 20Collectivités locales, leurs groupements et leurs établissements publicsTexte officiel
Questions fréquentes
Une SCI peut-elle facturer la TVA sur le loyer d'un local commercial ?
Oui, si elle loue des locaux nus pour les besoins de l'activité du preneur et si elle a opté pour la TVA (§ 40, CGI, art. 260-2°). L'option doit être explicite (§ 20). Sans option, la société civile immobilière ne peut pas ajouter de TVA à ses loyers, ni reporter sur sa facture celle de ses fournisseurs (§ 10).
Pourquoi opter pour la TVA sans y être obligé ?
L'option a deux effets (§ 10). Vous récupérez la TVA payée sur les éléments du prix de revient de vos opérations, selon l'article 271 du CGI. Vous facturez aussi la TVA à votre client, qui reçoit ainsi le droit de la déduire. En contrepartie, vous devenez redevable de la TVA sur les opérations couvertes par l'option.
Comment exercer l'option pour la TVA ?
Par une demande explicite : le BOFiP ne déduit pas l'option d'un simple comportement (§ 20). Ses conditions et ses modalités varient selon l'activité et sont fixées par décret en Conseil d'État (§ 30). Pour les locations d'immeubles, elles sont détaillées dans le document BOI-TVA-CHAMP-50-10 (§ 60), à lire avant de déposer la demande.
Sources
- BOI-TVA-CHAMP-50, TVA, champ d'application et territorialité, opérations imposables sur option (en vigueur depuis le 12 septembre 2012), consulté le
- BOI-TVA-CHAMP-50-20, opérations imposables sur option, collectivités locales, leurs groupements et leurs établissements publics, consulté le
- BOI-TVA-IMM-10-10-10-30, livraisons d'immeubles exonérées avec possibilité d'option pour la taxation, consulté le
- BOI-TVA-SECT-80-50, agriculture, bailleurs de biens ruraux, consulté le
- BOI-TVA-SECT-50-10-30, opérations bancaires et financières, opérations imposables sur option, consulté le
- BOI-TVA-SECT-80-20, agriculture, option pour l'imposition à la TVA d'après le régime simplifié de l'agriculture, consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le