BOI-TVA-SECT-80-50-10 : option pour la TVA sur un bail rural

BOI-TVA-SECT-80-50-10Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 4 avril 2014

§ 1
L'option prévue au 6° de l'article 260 du code général des impôts (CGI) est ouverte :

aux personnes qui donnent en location des terres et bâtiments d'exploitation à usage agricole ;

lorsque le preneur est redevable de la TVA de plein droit ou par option.

L'option revêt un caractère global : elle s'applique à tous les baux ruraux consentis par un même bailleur à des agriculteurs redevables de la taxe.
§ 30
[...] Elle ne s'applique donc :

ni aux locaux à usage d'habitation (occupés par le preneur ou par des tiers) ;

ni aux parcelles et bâtiments qui sont affectés à un usage non agricole au moment où le bail est consenti pour la première fois au fermier (immeubles à usage industriel ou commercial, terrains ne dépendant pas d'une exploitation agricole).

§ 50
[...] Lorsqu'il en est ainsi l'option s'étend :

aux matériels et agencements ainsi qu'au cheptel compris dans le bail ;

aux bâtiments d'exploitation ou terrains qui sont affectés à un usage agricole au moment où le bail est conclu et auxquels le fermier donne ensuite une destination commerciale (terrains de camping, terrains utilisés pour le gardiennage de caravanes, locaux utilisés pour la restauration à la ferme ou aménagés en gîtes ruraux, notamment).

§ 90
Le montant des loyers se rapportant aux locaux d'habitation qui n'est pas soumis à la TVA, à la suite de l'option prévue au 6° de l'article 260 du CGI est égal au prix exprimé dans le contrat de bail, augmenté éventuellement des charges imposées au preneur, ou à la valeur locative réelle des biens loués si cette valeur est supérieure au prix augmenté des charges.
§ 150
L'option prévue au 6° de l'article 260 du CGI n'est autorisée que si le preneur est redevable de la TVA de plein droit ou par option.

Source : BOI-TVA-SECT-80-50-10, en vigueur depuis le 4 avril 2014 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document précise aussi les baux concernés (§ 100 à 140) et la preuve à fournir sur le preneur (§ 160), commentés plus bas.

En clair

Tout bailleur de terres et de bâtiments agricoles peut opter, quel que soit son statut : personne physique, indivision, usufruitier, société civile ou commerciale, groupement foncier agricole (GFA). Il ne doit pas être exploitant des biens loués (§ 10). Le propriétaire qui donne des parcelles en métayage peut aussi opter, bien qu'il soit regardé comme exploitant (§ 20).

L'option vise tous les immeubles, bâtis ou non, utilisés pour une activité agricole, quels que soient leurs équipements (§ 40). Sous le statut du fermage, elle s'étend au matériel, aux agencements et au cheptel loués. Elle couvre aussi les bâtiments agricoles que le fermier transforme ensuite en camping, en gîte ou en salle de restauration à la ferme (§ 50).

La maison du fermier, ses garages et son jardin restent hors option (§ 60). Leurs loyers ne sont pas taxés, et la TVA des dépenses qui s'y rapportent ne se déduit pas (§ 80). Le logement du personnel de surveillance, les dortoirs et les bâtiments transformés en location meublée ne comptent pas comme habitation (§ 70). Si le bail ne chiffre pas la part de la maison, le propriétaire la fixe sous sa responsabilité (§ 90).

Les baux visés sont les baux ruraux, les conventions hors fermage comme les conventions pluriannuelles de pâturage, les petites parcelles constatées par un acte et les locations de hangars, serres ou bureaux d'un agriculteur (§ 110). Les baux à vie ou à durée illimitée sont exclus (§ 110). Depuis la loi du 22 mars 2012, un bail à durée limitée n'a plus à être enregistré pour ouvrir l'option (§ 110).

Ce que ça change pour une TPE

Exploitants agricoles qui diversifient leur activité

Vous tenez une ferme-auberge ou des gîtes dans une ancienne grange louée. Si le bâtiment était agricole à la signature du bail, son loyer suit l'option de votre propriétaire (§ 50). Un local déjà commercial lors du premier bail reste en dehors (§ 30). Votre statut compte aussi : au remboursement forfaitaire, votre bailleur ne peut pas opter pour vos baux (§ 150).

Propriétaires, GFA et sociétés bailleresses

L'option est globale : vous ne pouvez pas la réserver à un seul bail, elle couvre tous vos baux ruraux consentis à des agriculteurs redevables (§ 1). Chaque loyer se ventile entre la part agricole, taxée, et la part d'habitation, qui ne l'est pas (§ 80 et § 90).

Exemple chiffré

Prenons une société civile familiale qui loue à un éleveur redevable de la TVA ses terres, ses bâtiments et la maison de ferme. L'éleveur a transformé une étable, agricole à la signature du bail, en salle de restauration à la ferme. Le bail prévoit 14 000 € par an pour les terres et bâtiments, 3 000 € pour l'étable et 4 800 € pour la maison, plus 600 € de charges supportées par le preneur. La valeur locative réelle de la maison est estimée à 5 000 € (hypothèses).

Élément du bail	Loyer retenu	Traitement	Paragraphe
Terres et bâtiments d'exploitation	14 000 €	soumis à la TVA	§ 40
Ancienne étable devenue salle de restauration	3 000 €	soumis à la TVA	§ 50
Maison de ferme (4 800 € + 600 € de charges)	5 400 €	hors TVA	§ 60 et § 90
Total	22 400 €	dont 17 000 € soumis à la TVA

La valeur locative réelle (5 000 €) est inférieure au prix augmenté des charges : la part de la maison reste à 5 400 €. Si la société refait la toiture de la maison pour 10 000 € HT et 2 000 € de TVA, ces 2 000 € ne se déduisent pas (§ 80).

À retenir : seule la part agricole porte la TVA. Si l'étable avait déjà été un restaurant au premier bail, ses 3 000 € seraient sortis de l'option (§ 30). Pour passer du HT au TTC sur la part taxée, utilisez notre simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Opter pour un seul bail : l'option couvre tous les baux ruraux consentis à des agriculteurs redevables (§ 1).
Compter sur l'option avec un fermier au remboursement forfaitaire : le preneur doit être redevable de la TVA (§ 150).
Taxer le loyer de la maison du fermier ou déduire la TVA de ses travaux : l'habitation reste hors champ (§ 60 et § 80).
Retenir le seul prix du bail pour la maison : il faut ajouter les charges du preneur et comparer à la valeur locative réelle (§ 90).
Confondre un bâtiment déjà commercial au premier bail, exclu (§ 30), avec un bâtiment agricole transformé ensuite, inclus (§ 50).

Ce que nous conseillons

Avant d'opter, demandez à chaque locataire la preuve qu'il est redevable de la TVA : copie de sa déclaration de création ou de sa dernière déclaration de TVA, à joindre à la déclaration d'option (§ 160). Faites chiffrer dans le bail la part de loyer de la maison et de ses dépendances. À défaut, vous la fixerez sous votre responsabilité (§ 90) : nous préférons alors une estimation écrite de la valeur locative.

Conservez un descriptif daté des bâtiments à la signature du bail, photos comprises. C'est lui qui dira si une salle de ferme-auberge entre dans l'option (§ 30 et § 50). Pour les dortoirs du personnel, la déduction de la TVA relève de la fiche sur les dépenses de logement. Les autres régimes sectoriels sont réunis sur la page de la division.

La question à poser à votre expert-comptable : « Tous mes locataires agricoles sont-ils redevables de la TVA, et quelle part de chaque loyer correspond à un logement ? »

Nous examinons ces baux dans le cadre de notre mission de conseil fiscal.

Textes cités

Code général des impôts, article 260, 6° : le fondement de l'option des bailleurs de biens ruraux.
Code général des impôts, article 298 bis, I : le régime simplifié agricole que peut choisir le bailleur métayer.
Code général des impôts, article 744 : les baux à vie ou à durée illimitée assimilés à des ventes, exclus de l'option.
Code rural et de la pêche maritime, articles L. 411-1, L. 411-2 et L. 411-3 : le statut du fermage et ses exceptions.
Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012, article 75 : la fin de l'enregistrement obligatoire des baux ruraux à durée limitée.
BOI-TVA-DED-30-30-10 : les dépenses de logement exclues du droit à déduction.
BOI-ENR-JOMI-10 et BOI-ENR-JOMI-20 : l'enregistrement des mutations de jouissance.
BOI-TVA-SECT-80-50-20 : la portée et la durée de l'option.
BOI-TVA-SECT-80-50-30 : l'exercice de l'option.
BOI-TVA-SECT-80-50-40 : les conséquences de l'option.
Document parent, BOI-TVA-SECT-80-50 : les bailleurs de biens ruraux, vue d'ensemble.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros des articles cités changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Un bailleur peut-il opter pour la TVA si son fermier est au remboursement forfaitaire ?

Non. L'option n'est autorisée que si le preneur est redevable de la TVA, de plein droit ou par option (BOI-TVA-SECT-80-50-10, § 150). Elle ne peut donc pas porter sur des terres ou des bâtiments loués à un agriculteur placé sous le régime du remboursement forfaitaire. Le bailleur prouve la qualité de son locataire, par exemple avec une copie de sa dernière déclaration de TVA (§ 160).

Le loyer de la maison du fermier est-il soumis à la TVA après l'option ?

Non. Les locaux d'habitation et leurs dépendances, garages ou jardins, concédés au fermier pour lui ou pour son personnel restent hors option (§ 60). Leur loyer n'entre pas dans la base taxable, et la TVA des dépenses qui s'y rapportent ne se déduit pas (§ 80). Ce loyer est le prix du bail augmenté des charges du preneur, ou la valeur locative réelle si elle est plus élevée (§ 90).

Une grange transformée en gîte ou en ferme-auberge reste-t-elle dans l'option ?

Oui, si le bâtiment était affecté à un usage agricole au moment de la conclusion du bail et que le fermier lui a donné ensuite une destination commerciale, comme la restauration à la ferme ou un gîte rural (§ 50). En revanche, un bâtiment déjà affecté à un usage commercial lors du premier bail consenti au fermier est exclu de l'option (§ 30).

Sources

BOI-TVA-SECT-80-50-10, TVA, bailleurs de biens ruraux, champ d'application de l'option (en vigueur depuis le 4 avril 2014), consulté le 5 novembre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, transfert de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services, consulté le 5 novembre 2026

BOI-TVA-SECT-80-50-10 : Option pour la TVA sur un bail rural