BOFiP commenté · TVA · Régimes sectoriels
BOI-TVA-SECT-80-50-20 : Option TVA sur les baux ruraux
Quand un bailleur de biens ruraux opte pour la TVA, l'option vise tous ses baux conclus avec des agriculteurs redevables de la TVA, et pas seulement celui qu'il choisit (BOI-TVA-SECT-80-50-20, § 1). Elle prend effet le premier jour du mois où vous la formulez auprès du service des impôts (§ 10). Vous ne pouvez la dénoncer qu'à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle de l'option (§ 10 et § 20).
Par Cabinet EXACT Publié le Doctrine en vigueur depuis le 4 avril 2014
- Identifiant
- BOI-TVA-SECT-80-50-20
- Série
- TVA, taxe sur la valeur ajoutée
- Division
- SECT, régimes sectoriels
- En vigueur depuis
- Texte officiel
- bofip.impots.gouv.fr
- Réutilisation
- Licence Ouverte 2.0, DGFiP
BOI-TVA-SECT-80-50-20Ce que dit le BOFiP
§ 1L'option prévue au 6° de l'article 260 du code général des impôts (CGI) est globale et indivisible : elle s'applique à tous les baux conclus par un même bailleur avec des agriculteurs redevables de la TVA au moment où l'option est exercée, ou qui sont placés dans cette situation au cours de la période de validité de l'option.
Si en cours d'option, un preneur devient redevable de la TVA à titre obligatoire ou sur option, l'option exercée par le propriétaire s'étend obligatoirement aux baux conclus avec ce preneur.
Si pendant la même période un fermier cesse d'être redevable de la TVA, l'option exercée par le bailleur continue à produire ses effets.
§ 10Conformément aux dispositions de l'article 202 de l'annexe II au CGI, l'option ou sa dénonciation prend effet à compter du premier jour du mois au cours duquel elle est formulée auprès du service des impôts.
Elle peut être dénoncée à partir du 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle au cours de laquelle elle a été exercée.
§ 20[...] Le bailleur reste donc assujetti à la TVA, même si :
- le preneur (ou l'un des preneurs) cesse d'être redevable de la TVA ;
- la location (ou l'une des locations) est conclue avec un nouveau preneur qui n'est pas lui-même redevable de la TVA (le bailleur doit informer le nouveau fermier de son option et des conséquences qui en résultent).
Source : BOI-TVA-SECT-80-50-20, en vigueur depuis le 4 avril 2014 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP).
En clair
L'option se décide pour l'ensemble de vos locations à des agriculteurs, et non bail par bail. Elle couvre les baux des fermiers redevables de la TVA au jour où vous optez (§ 1). Elle s'étend obligatoirement au bail d'un preneur qui devient redevable ensuite (§ 1). Le BOFiP range ces règles parmi les régimes sectoriels de TVA.
L'option ne suit pas la situation des fermiers. Si un preneur cesse d'être redevable, elle continue à produire ses effets (§ 1). Vous restez aussi assujetti si vous louez à un nouveau preneur non redevable, et vous devez l'informer de l'option et de ses conséquences (§ 20). L'option et sa dénonciation prennent effet le premier jour du mois de leur dépôt (§ 10).
Ce que ça change pour une TPE
Dirigeants qui louent des terres à des agriculteurs
Une commerçante, un artisan ou une consultante peut détenir quelques parcelles reçues par succession et louées à un exploitant. Si vous optez, toutes vos locations à des agriculteurs redevables entrent dans l'option (§ 1). Opter au cours de l'année N vous engage au moins jusqu'au 31 décembre N+4 (§ 10).
Exploitants agricoles locataires
Si vous devenez redevable de la TVA, votre bail passe obligatoirement sous l'option de votre bailleur (§ 1). Si vous reprenez des terres sans être redevable, le bailleur doit vous informer de son option et de ses conséquences (§ 20). Demandez cette information par écrit avant de signer.
Exemple chiffré
Prenons une commerçante qui tient une boutique de prêt-à-porter en centre-ville. Elle loue deux lots de terres (hypothèses) : le lot A à un céréalier redevable de la TVA, pour 4 000 € HT par an, et le lot B à un éleveur non redevable, pour 2 500 € HT par an. Elle formule l'option le 20 octobre 2026.
| Date | Événement | Lots sous l'option | Fermages annuels sous l'option |
|---|---|---|---|
| 1er octobre 2026 | Prise d'effet de l'option (§ 10) | A | 4 000 € HT |
| Mars 2028 | L'éleveur devient redevable (§ 1) | A et B | 6 500 € HT |
| Janvier 2029 | Lot A reloué à un preneur non redevable (§ 20) | A et B | 6 500 € HT |
| 1er janvier 2031 | Première dénonciation possible (§ 10) | A et B | 6 500 € HT |
| 10 juin 2031 | Dénonciation, effet au 1er juin 2031 (§ 10) | Aucun | 0 € |
Le choix d'octobre 2026 engage la commerçante jusqu'au 31 décembre 2030 au moins, même après le départ du céréalier. Pour passer de ces fermages HT aux montants à facturer, utilisez le simulateur de TVA.
Erreurs fréquentes
- Opter pour le seul bail qui vous intéresse : l'option est globale et indivisible (§ 1).
- Croire que le départ d'un fermier redevable met fin à l'option : elle continue à produire ses effets (§ 1 et § 20).
- Dater l'effet au jour du dépôt : l'option et sa dénonciation jouent dès le premier jour du mois (§ 10).
- Oublier d'informer le nouveau fermier non redevable de l'option et de ses conséquences (§ 20).
Ce que nous conseillons
Avant d'opter, nous dressons la liste de vos baux ruraux et vérifions la situation de chaque fermier au regard de la TVA, car elle fixe le périmètre de l'option (§ 1). Gardez une copie datée de votre demande : cette date commande la prise d'effet et la première dénonciation possible. Notez cette échéance dans votre agenda pour décider à temps. À chaque nouveau bail, remettez au fermier un courrier qui décrit l'option, et gardez-en la preuve (§ 20).
La question à poser à votre expert-comptable : « Si j'opte ce mois-ci, quels baux seront concernés et à partir de quand pourrai-je dénoncer l'option ? »
Notre conseil fiscal examine vos baux avant que vous déposiez l'option.
Textes cités
- CGI, art. 260, 6° : l'option pour la TVA ouverte aux bailleurs de biens ruraux.
- CGI, ann. II, art. 202 : la prise d'effet de l'option et de sa dénonciation.
- BOI-TVA-SECT-80-50-10 : qui peut opter et pour quelles locations.
- BOI-TVA-SECT-80-50-30 : comment exercer l'option.
- BOI-TVA-SECT-80-50-40 : les conséquences de l'option pour le bailleur.
- La TVA dans le BOFiP : les autres séries de règles de TVA commentées.
- Document parent : BOI-TVA-SECT-80-50 : les bailleurs de biens ruraux.
Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles du CGI cités ici changeront ce jour-là (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).
Questions fréquentes
Puis-je opter pour la TVA sur un seul de mes baux ruraux ?
Non. L'option est globale et indivisible : elle couvre tous les baux que vous avez conclus avec des agriculteurs redevables de la TVA au moment où vous optez, et ceux des preneurs qui le deviennent ensuite (BOI-TVA-SECT-80-50-20, § 1). Un bail conclu avec un fermier non redevable n'entre dans l'option que si ce fermier devient redevable pendant sa période de validité.
À quelle date l'option pour la TVA sur un bail rural prend-elle effet ?
Elle prend effet le premier jour du mois au cours duquel vous la formulez auprès du service des impôts (§ 10). Une option déposée le 20 octobre produit donc ses effets dès le 1er octobre. La dénonciation suit la même règle : déposée le 10 juin, elle prend effet le 1er juin, à condition d'intervenir après la durée minimale prévue par le texte.
Mon fermier n'est plus redevable de la TVA : l'option tombe-t-elle ?
Non. Si un fermier cesse d'être redevable de la TVA pendant la période de validité, l'option exercée par le bailleur continue à produire ses effets (§ 1). Vous restez assujetti au moins jusqu'au 1er janvier de la cinquième année civile qui suit celle de l'option. Il en va de même si vous louez ensuite à un nouveau preneur non redevable, que vous devez informer de l'option (§ 20).
Sources
- BOI-TVA-SECT-80-50-20, TVA, régimes sectoriels, bailleurs de biens ruraux, portée et durée de l'option (en vigueur depuis le 4 avril 2014), consulté le
- Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026 (recodification de la TVA au 1er janvier 2027), consulté le