BOI-TVA-DED-40-30 : TVA sur les travaux du locataire

BOI-TVA-DED-40-30Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 2 mars 2016

§ 20
Cela étant, la circonstance qu'un redevable ne soit pas propriétaire, au sens juridique du terme, des biens qu'il utilise n'interdit pas la déduction de la TVA y afférente si les conditions d'exercice du droit à déduction sont effectivement remplies.
Il est impératif, notamment, que ces biens soient nécessaires à l'exploitation et que les dépenses concernées soient constatées et supportées par le redevable lui-même.
§ 60
[...] Ces travaux incorporent à l'immeuble des matériaux ou des matériels qui prennent un caractère immobilier au fur et à mesure de leur incorporation et ils deviennent immédiatement la propriété du bailleur. Le preneur ne peut donc pas en principe en opérer la déduction.
[...] il est apparu possible de permettre au preneur d'opérer la déduction même si le bailleur n'est pas soumis au paiement de la TVA sur les loyers.
Le droit à déduction ainsi ouvert est subordonné à la condition que le preneur supporte effectivement et définitivement la charge financière des travaux sur immeuble d'autrui qu'il a réalisés, que cette prise en charge soit ou non prévue au contrat, et que le bien en cause soit utilisé pour la réalisation d'opérations ouvrant droit à déduction.
§ 70
Enfin, le preneur peut déduire dans les conditions de droit commun la taxe afférente aux réparations locatives et agencements commerciaux ainsi qu'aux constructions nouvelles dont il est propriétaire pendant la durée du bail.

Source : BOI-TVA-DED-40-30, en vigueur depuis le 2 mars 2016 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi du bail à construction, des constructions sur le domaine public, de l'usufruitier bailleur et de la réparation des biens de tiers, que la fiche commente plus brièvement.

En clair

Vous déduisez d'abord la TVA des biens que vous acquérez vous-même (§ 1). Un bien vendu avec clause de réserve de propriété compte comme transféré dès sa remise (§ 10, qui renvoie au BOI-TVA-BASE-20-10). Ne pas être propriétaire n'interdit pas la déduction. Le bien doit servir à l'exploitation, et la dépense doit être constatée et supportée par votre entreprise (§ 20).

Si vous construisez sur le terrain d'autrui, vous êtes souvent propriétaire de la construction pendant le bail, et vous en déduisez la TVA. Cela vaut pour le bail à construction et le bail emphytéotique (§ 40), pour le bail ordinaire lorsqu'il s'agit de constructions nouvelles ou d'additions (§ 50), et pour l'occupation du domaine public (§ 80).

Dans un local loué, les grosses réparations et les améliorations appartiennent aussitôt au bailleur. En principe, vous ne déduisez donc rien (§ 60). L'administration admet pourtant la déduction, même si le bailleur ne soumet pas ses loyers à la TVA, quand vous supportez la charge effectivement et définitivement, que le bail le prévoie ou non, pour un local affecté à des opérations ouvrant droit à déduction (§ 60). Les réparations locatives et les agencements commerciaux se déduisent dans les conditions habituelles (§ 70).

Ce que ça change pour une TPE

Commerçants, restaurateurs et hôteliers

Une vitrine, un comptoir ou des présentoirs posés dans votre local loué : leur TVA se déduit normalement (§ 70). Une réfection lourde que le bail laisse au propriétaire reste déductible si vous la payez sans remboursement (§ 60). Si le bailleur la finance en majorant un loyer soumis à la TVA, il déduit la taxe des travaux, et vous déduisez celle du supplément de loyer (§ 60).

Artisans et entreprises du bâtiment

Un atelier construit sur un terrain loué, qui reste à vous jusqu'à la fin du bail, ouvre droit à déduction (§ 50, qui cite l'arrêt du Conseil d'État du 5 juin 1985, n° 37019). Réparer vous-même le mur d'un client abîmé sur un chantier n'ouvre pas ce droit en principe (§ 100). Vous ne déduisez que si vous êtes votre propre assureur et si les principes généraux du droit ou une réglementation vous obligent à réparer (§ 110).

Exemple chiffré

Prenons une boutique de décoration en SARL, en centre-ville, redevable de la TVA. Elle loue son local à un particulier qui ne soumet pas ses loyers à la TVA. Elle fait poser une vitrine et un comptoir, puis refaire la toiture, que le bail laisse au propriétaire. Les factures sont à son nom, au taux normal de 20 % (CGI, art. 278), et les montants sont des hypothèses.

Travaux	Montant HT	TVA facturée	Charge définitive pour la boutique	TVA déductible
Vitrine et comptoir	20 000 €	4 000 €	Oui	4 000 € (§ 70)
Toiture payée par la boutique	10 000 €	2 000 €	Oui	2 000 € (§ 60)
Toiture remboursée ensuite par le propriétaire	10 000 €	2 000 €	Non	0 € (§ 60)

Dans les deux premiers cas, la boutique récupère 6 000 € de TVA sur 36 000 € TTC payés. Si le propriétaire rembourse la toiture, la boutique ne déduit plus que les 4 000 € de la vitrine et du comptoir. Pour refaire le calcul avec vos montants, utilisez le simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Renoncer à déduire parce que vous n'êtes pas propriétaire du local : la propriété n'est pas exigée si les conditions de déduction sont remplies (§ 20).
Déduire la TVA de travaux que le bailleur vous rembourse : la tolérance suppose une charge effective et définitive (§ 60).
Attendre une clause du bail pour déduire : la prise en charge compte, qu'elle soit prévue au contrat ou non (§ 60).
Déduire la TVA sur la réparation du bien d'un tiers : elle est exclue en principe, sauf si vous êtes votre propre assureur et tenu de réparer (§ 100 et § 110).
Pour un usufruitier qui loue l'immeuble, déduire sans facture à son nom ni compte rendu de mandat du nu-propriétaire (§ 90).

Ce que nous conseillons

Avant les travaux, relisez le bail pour savoir qui doit payer quoi. Fixez ensuite par écrit avec le bailleur que votre entreprise garde la charge. Faites établir devis et factures au nom de la société, qui doit constater et supporter la dépense (§ 20). Après les travaux, conservez le bail, les factures et les preuves de paiement : ces pièces montrent que la charge est définitive. Si un remboursement se négocie plus tard, parlez-nous-en avant votre prochaine déclaration.

La question à poser à votre expert-comptable : « Les travaux que je finance dans mon local loué ouvrent-ils droit à déduction, et que dois-je prévoir avec mon bailleur ? »

Nous examinons ces points avec vous dans le cadre de notre conseil fiscal, de préférence avant la signature des devis.

Textes cités

Code général des impôts, article 271 : cité par le BOFiP pour exclure la TVA des travaux sur les biens de tiers (§ 100).
Code général des impôts, article 278 : le taux normal de 20 % retenu dans l'exemple.
Code civil, articles 546 et 555 : l'accession du bailleur en fin de bail et les constructions visées (§ 50).
Conseil d'État, 5 juin 1985, n° 37019 : la construction sur un terrain loué qui reste au preneur jusqu'à la fin du bail (§ 50).
BOI-TVA-BASE-20-10 : la clause de réserve de propriété et le transfert de propriété.
BOI-TVA-DED-40-10 : les conditions formelles de la déduction, dont la facture.
BOI-TVA-DED-40-20 : le moment où la TVA se déduit.
BOI-TVA-DED-40-40 : les régimes particuliers de déduction.
Les droits à déduction de TVA dans le BOFiP : les autres documents de la division.
BOI-TVA-DED-40 : le document parent, sur les conditions d'exercice du droit à déduction.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du Code général des impôts passent dans le code des impositions sur les biens et services : les numéros des articles 271 et 278 changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Peut-on déduire la TVA d'un bâtiment construit sur un terrain loué ?

Oui, quand vous en êtes propriétaire pendant le bail. Le preneur d'un bail à construction ou d'un bail emphytéotique déduit la TVA de la construction (§ 40). Avec un bail ordinaire, le locataire reste propriétaire des constructions nouvelles jusqu'à la fin du bail. Il peut donc déduire, sous réserve des limitations et exclusions habituelles (§ 50). Le bâtiment doit servir à des opérations ouvrant droit à déduction.

Faut-il une clause dans le bail pour déduire la TVA des travaux ?

Non. Pour les grosses réparations et les améliorations d'un local loué, l'administration admet la déduction par le locataire, que la prise en charge soit prévue au contrat ou non (§ 60). Votre entreprise doit supporter la dépense effectivement et définitivement. Le local doit servir à des opérations ouvrant droit à déduction. Un accord écrit avec le bailleur reste utile pour prouver que vous gardez la charge.

La TVA sur la réparation d'un bien abîmé chez un client est-elle déductible ?

En principe non, car le bien réparé ne sert pas à votre activité imposable (§ 100). La déduction est admise si deux conditions sont réunies. Vous êtes votre propre assureur, sans remboursement d'une compagnie d'assurance. Vous êtes tenu de réparer en vertu des principes généraux du droit ou d'une réglementation particulière (§ 110). Si votre assureur vous rembourse, la première condition manque.

Sources

BOI-TVA-DED-40-30, TVA, droits à déduction, condition de propriété et déduction par l'utilisateur (en vigueur depuis le 2 mars 2016), consulté le 26 octobre 2026
Code général des impôts, article 278 (taux normal de TVA, en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 26 octobre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 26 octobre 2026