BOI-TVA-BASE-20-50-20-30 : option TVA travaux immobiliers

BOI-TVA-BASE-20-50-20-30Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 12 septembre 2012

§ 10
L'option ne s'applique pas aux travaux immobiliers concourant à la construction, à la livraison, à la réparation et à la réfection des immeubles affectés à l'exercice public du culte et des locaux annexes nécessaires à cette activité. [...] En revanche, les édifices religieux à usage privatif, tels que les chapelles privées, en bénéficient.
§ 30
[...]

lorsque l'entreprise qui se voit confier la gestion de chantier n'a pas la qualité juridique de mandataire pour l'engagement et le règlement des dépenses communes (ce qui est notamment le cas lorsqu'elle répartit ces dépenses au prorata du montant des travaux réalisés par chacune des entreprises participantes) les remboursements effectués par ces entreprises constituent la rémunération de prestations de services et, à ce titre, l'entreprise gestionnaire bénéficie de l'option. [...]

lorsque celle-ci agit, en fait et en droit, en qualité de mandataire des entreprises participantes, le remboursement des dépenses dont elle rend compte exactement, n'entre pas dans le prix des services à raison desquels elle est personnellement imposée.

§ 90
[...] ils ne bénéficient pas de l'option s'ils concernent des installations réalisées dans des immeubles dont les trois quarts au moins de la superficie sont affectés à l'habitation [...] ;

ils bénéficient de l'option dans les autres cas.

La fourniture et l'installation des appareils proprement dits (ex : fourneaux, marmites, fours, tables chauffantes, bacs) s'analysent en une vente de matériels assortie d'une prestation de services.
§ 200
Les locaux à usage d'hôtels ne peuvent être considérés comme affectés à l'habitation, au regard des règles applicables aux travaux immobiliers exécutés dans ces locaux, quelle que soit la superficie utilisée pour le logement des clients.

Source : BOI-TVA-BASE-20-50-20-30, en vigueur depuis le 12 septembre 2012 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document traite aussi des études de sols, du drainage, des remontées mécaniques et de plusieurs établissements de soins, que nous commentons sans les citer.

En clair

Ce document ne décrit pas le mécanisme de l'option, exposé ailleurs dans la division Base d'imposition : il dit sur quels chantiers elle s'applique ou non.

Pour les lieux de culte, l'exclusion vaut quel que soit le propriétaire, dès que l'édifice est normalement ouvert au public. Une chapelle privée garde l'option (§ 10). Les locaux annexes exclus sont ceux liés directement au culte, comme une salle de catéchisme ou un secrétariat, et non une salle de patronage ou une école confessionnelle (§ 10).

Le second cas d'exclusion vise les redevables inscrits au répertoire des métiers et placés sur option au réel simplifié (§ 1). Le texte précise seulement que le simple entretien est une prestation de services (§ 20).

Ailleurs, deux critères reviennent. L'immeuble affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins ferme l'option : un garage qui en fait partie (§ 120), un hôpital psychiatrique privé non commercial, par tolérance (§ 180). Il en va de même d'une maison de retraite ou d'une crèche de la Croix-Rouge sans exploitation commerciale, mais pas de ses locaux d'hospitalisation hors d'un tel immeuble (§ 160). Les ouvrages des collectivités la ferment aussi : remontées mécaniques (§ 100), parkings concédés (§ 130), drainage pour une association syndicale autorisée (§ 80).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Avant le devis, deux questions décident : à qui appartient l'immeuble, et à quoi il sert. Pour une cuisine collective, les socles, les gaines et les conduites suivent le régime des travaux immobiliers, alors que les fours et les marmites sont une vente de matériels assortie d'une prestation (§ 90). Les travaux dans le bâtiment d'un particulier loué à l'État gardent l'option, même décidés et payés par l'administration (§ 140).

Bureaux d'études et entreprises de forage

Dans un marché global de reconnaissance de sols, l'interprétation suit le sort des travaux de terrain, même si le titulaire sous-traite les forages (§ 50). Le marché qui s'arrête au dossier technique reste une prestation de services. Celui qui va jusqu'aux constructions relève des travaux immobiliers (§ 60). Un bureau d'études indépendant, sous contrat séparé, relève du régime général des travaux d'études (§ 70).

Exemple chiffré

Prenons une entreprise de maçonnerie qui gère les dépenses communes d'un chantier de bureaux (benne, clôture, électricité de chantier), le « compte prorata ». Hypothèses : 12 000 € HT avancés, répartis au prorata des marchés, et TVA au taux normal de 20 % (CGI, art. 278).

Entreprise	Marché HT	Part des dépenses	Remboursé au gestionnaire	TVA facturée
Maçonnerie (gestionnaire)	150 000 €	7 500 €	0 €	0 €
Électricité	50 000 €	2 500 €	2 500 €	500 €
Plomberie	40 000 €	2 000 €	2 000 €	400 €
Total	240 000 €	12 000 €	4 500 €	900 €

En répartissant au prorata, la maçonnerie n'est pas mandataire. Les 4 500 € remboursés rémunèrent une prestation : elle facture 900 € de TVA, que l'électricien et le plombier déduisent (§ 30). Mandataire rendant compte exactement de chaque dépense, elle n'aurait pas inclus ces 4 500 € dans le prix de ses services (§ 30).

C'est donc l'organisation de la gestion du chantier qui décide de la TVA. Pour vos conversions entre HT et TTC, utilisez le simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Appliquer l'option à une église privée ouverte au public : l'exclusion joue quel que soit le propriétaire (§ 10).
Exclure de l'option une salle de patronage : elle ne fait pas partie des locaux annexes du culte (§ 10).
Facturer une cuisine collective d'un seul bloc : les travaux préparatoires et les appareils n'ont pas le même régime (§ 90).
Traiter un hôtel comme un logement : il ne l'est jamais, quelle que soit la surface des chambres (§ 200).

Ce que nous conseillons

Pour un lieu de culte, un établissement de soins ou un immeuble mixte, nous demandons au client qui est propriétaire et un plan des surfaces. Nous gardons ces pièces dans le dossier du chantier. Pour une cuisine collective, nous conseillons un devis en deux parties, travaux et appareils. Pour un compte prorata, écrivez dans la convention si le gestionnaire agit en mandataire.

La question à poser à votre expert-comptable : « Sur ce chantier, l'immeuble est-il affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins, et à qui appartient-il ? »

Notre accompagnement en conseil fiscal vous aide à classer vos chantiers avant de les facturer.

Textes cités

CGI, annexe III, article 78 : les conditions de l'option et les cas d'exclusion visés par le document.
Code général des impôts, article 278 : le taux normal de 20 %, retenu dans l'exemple.
BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-30 : le document auquel renvoie le § 10 pour définir les travaux immobiliers.
BOI-TVA-BASE-20-50-20-20 : les immeubles affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins.
BOI-TVA-BASE-20-50-20-10 : les bâtiments de l'État, des collectivités locales et des établissements publics.
BOI-TVA-BASE-20-50-20 : le document parent, sur l'exclusion de l'option pour les travaux immobiliers.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros d'articles cités changeront ce jour-là (ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, rapport sur Légifrance).

Questions fréquentes

Les travaux dans un hôtel peuvent-ils relever de l'option TVA ?

Oui. Le BOFiP précise que les locaux à usage d'hôtel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation, quelle que soit la surface consacrée au logement des clients (§ 200). L'exclusion liée aux immeubles d'habitation ne joue donc pas : les travaux immobiliers exécutés dans un hôtel peuvent bénéficier de l'option pour le paiement de la TVA sur les livraisons, si les autres conditions sont remplies.

Un garage construit dans un immeuble d'habitation est-il exclu de l'option ?

Oui, lorsque le garage fait partie d'un immeuble dont les trois quarts au moins de la superficie sont affectés à l'habitation (§ 120). La même règle vise les locaux d'une exploitation agricole réservés à un autre usage que l'habitation. Si l'habitation occupe moins des trois quarts de l'immeuble, cette exclusion-là ne joue pas, et il reste à vérifier les autres cas prévus par le BOFiP.

Les travaux pour un hôpital psychiatrique privé ouvrent-ils droit à l'option ?

En principe oui, car l'établissement est juridiquement un organisme privé (§ 180). L'administration admet toutefois, si son activité n'est pas commerciale, de le considérer comme affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins, compte tenu de l'occupation permanente par les malades. Dans ce cas, l'option ne s'applique pas aux travaux de construction, de réparation ou de réfection réalisés pour son compte (§ 180).

Sources

BOI-TVA-BASE-20-50-20-30, TVA, exclusion de l'option pour le paiement de la TVA sur les livraisons de travaux immobiliers, autres cas d'exclusion (en vigueur depuis le 12 septembre 2012), consulté le 23 octobre 2026
Code général des impôts, article 278, taux normal de TVA (en vigueur depuis le 1er janvier 2014), consulté le 23 octobre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 23 octobre 2026

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