BOI-TVA-BASE-20-50-20-20 : TVA des travaux en habitation

BOI-TVA-BASE-20-50-20-20Ce que dit le BOFiP

Extrait du BOFiPEn vigueur depuis le 12 septembre 2012

§ 1
En application des dispositions de l'article 78-3, al. 2 et 3 de l'annexe III au code général des impôts (CGI), l'option ne s'applique pas aux travaux qui entrent dans le cadre des opérations concourant :

à la production ou à la livraison des immeubles dont les trois-quarts au moins de la superficie totale sont affectés à l'habitation ;

à la réparation et à la réfection des locaux d'habitation ainsi que de parties communes des immeubles dont les trois-quarts au moins de leur superficie sont affectés à l'habitation.

§ 10
L'article 1594-0 G-A-VI du CGI précise que les immeubles ou fractions d'immeubles destinés à une exploitation à caractère commercial ou professionnel ne sont pas considérés comme affectés à l'habitation. [...] Ainsi, ne peuvent être considérés comme affectés à l'habitation :

les locaux à usage d'hôtels ;

les locaux loués à usage de bureaux ;

les locaux servant à l'exercice de la profession de médecin ou d'architecte.

§ 40
Pour déterminer si l'immeuble construit peut, ou non, être considéré comme affecté à l'habitation pour les trois-quarts au moins de sa superficie totale, il convient de prendre en considération le rapport existant entre, d'une part, la superficie développée des locaux destinés à l'habitation ou à un usage mixte d'habitation et professionnel et de leurs dépendances (caves, greniers, terrasses, balcons, etc.) et d'autre part, la superficie développée de l'ensemble des locaux composant l'immeuble. En outre, la superficie des parties communes (entrées, escaliers, ascenseurs, etc.) doit être ventilée proportionnellement à la surface des locaux affectés à l'habitation et à celle des autres locaux. [...]
§ 140
[...] Les travaux d'installation de ces équipements ne bénéficient pas de l'option, quelle que soit la nature du local où ils sont effectués dès lors qu'ils sont réalisés dans le cadre de la construction d'un immeuble affecté à l'habitation pour les trois-quarts au moins de sa superficie.

Source : BOI-TVA-BASE-20-50-20-20, en vigueur depuis le 12 septembre 2012 (texte intégral sur bofip.impots.gouv.fr), extraits reproduits sous Licence Ouverte 2.0 (DGFiP). Le document détaille aussi les armoires sèche-linge et la vente de végétaux par un exploitant agricole, que cette fiche ne commente pas.

En clair

L'option visée porte sur l'exigibilité de la TVA, c'est-à-dire le moment où la taxe est due. Ce document ne la décrit pas : il dit seulement quand elle est fermée.

Elle est fermée pour trois familles de travaux sur un immeuble qui atteint le seuil. La première est l'aménagement du terrain : démolition, nivellement, viabilité (§ 100). Viennent ensuite la construction proprement dite, par tous les corps de métier définis au BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-30 (§ 110), puis l'installation des équipements fonctionnels (§ 140). Cette dernière liste couvre notamment le chauffage, l'isolation, les sanitaires, les cuisines intégrées et les fermetures extérieures, ainsi que la plomberie et l'électricité, hors installations à usage spécifiquement industriel ou commercial. Ce qui n'y figure pas reste ouvert à l'option (§ 140).

Un logement compte comme habitation, qu'il soit loué, occupé par son propriétaire ou résidence secondaire (§ 30). Un local d'exploitation commerciale ou professionnelle ne compte pas, ni celui d'un loueur en meublé au sens du texte (§ 10). Les locaux destinés effectivement et exclusivement au logement du personnel d'un hôtel comptent comme habitation (§ 20). Une maison de retraite aussi, si elle n'est pas l'objet d'une exploitation commerciale ou professionnelle (§ 20).

Le rapport se calcule en superficie développée. Les logements et leurs caves, greniers ou balcons forment la part d'habitation (§ 40 et § 70). Les parties communes se répartissent au prorata, sauf si elles ne desservent qu'une catégorie de locaux (§ 40). Les piscines et les parkings extérieurs construits avec l'immeuble ne comptent pas (§ 80), et chaque immeuble d'un groupe s'apprécie seul (§ 40).

Ce que ça change pour une TPE

Artisans et entreprises du bâtiment

Dans un immeuble qui atteint les trois quarts d'habitation, le plombier, l'électricien ou le chauffagiste ne peut pas appliquer l'option à son installation, même dans le local commercial (§ 140). Seules la plomberie et l'électricité à usage spécifiquement industriel ou commercial sortent de la liste et restent ouvertes à l'option (§ 140). Le cuisiniste distingue les éléments scellés et adaptés aux murs, exclus, des meubles autonomes et de l'électroménager, vendus avec une prestation (§ 150).

Paysagistes

Pour le jardin ou la piscine d'un immeuble qui atteint le seuil, les terrassements, dallages et clôtures sortent de l'option (§ 120). Les plantations faites lors de l'entretien relèvent des prestations de services (§ 120).

Commerçants, hôteliers et professions libérales qui font construire

Votre boutique, votre cabinet ou votre hôtel pèse contre le seuil (§ 10). Votre entrepreneur a besoin des surfaces exactes de chaque niveau pour facturer.

Exemple chiffré

Prenons une coiffeuse qui fait construire un petit immeuble : son salon au rez-de-chaussée, deux logements au-dessus, l'un pour elle, l'autre loué, ce qui ne change rien (§ 30). Hypothèses : 270 m² de logements, 30 m² de caves rattachées, 40 m² de hall et d'escalier communs à tous. Son plombier compare deux plans.

Poste	Plan A	Plan B
Logements et caves	300 m²	300 m²
Salon de coiffure	100 m²	200 m²
Parties communes, part habitation	30 m²	24 m²
Parties communes, part salon	10 m²	16 m²
Superficie totale	440 m²	540 m²
Part de l'habitation	75 %	60 %
Option pour la plomberie des logements	Exclue	Possible

Avec le plan A, l'immeuble atteint tout juste les trois quarts : la plomberie des logements et des parties communes sort de l'option (§ 140). Pour le salon, une installation à usage spécifiquement commercial échappe à la liste du § 140 et reste ouverte à l'option. Avec le plan B, l'option reste ouverte (§ 140). Pour passer ensuite du HT au TTC sur le devis, utilisez le simulateur de TVA.

Erreurs fréquentes

Compter le salon ou le cabinet comme habitation : un local d'exploitation n'en est pas un (§ 10).
Oublier les caves et les balcons, ou ajouter la piscine : les premiers comptent, la seconde non (§ 70 et § 80).
Croire que l'exclusion s'arrête aux logements : elle vise les équipements de la liste dans tout l'immeuble, hors plomberie et électricité à usage spécifiquement industriel ou commercial (§ 140).
Calculer le ratio sur un groupe d'immeubles : chaque immeuble se juge seul (§ 40).

Ce que nous conseillons

Avant de chiffrer un chantier neuf, demandez le plan avec les surfaces par niveau, ou le permis de construire, qui sert aussi de preuve pour les garages (§ 90). Gardez la feuille de calcul du ratio dans le dossier du chantier. Si l'immeuble atteint le seuil, séparez dans le devis les équipements de la liste du § 140 et les autres éléments, en isolant les installations à usage spécifiquement commercial.

La question à poser à votre expert-comptable : « Ce chantier atteint-il les trois quarts d'habitation, et quels postes de mon devis sortent de l'option ? »

Notre équipe en conseil fiscal refait ce calcul avec vous avant la signature du marché.

Textes cités

CGI, annexe III, article 78-3 : le texte qui exclut ces travaux de l'option (§ 1).
CGI, article 1594-0 G (A, VI) : la règle qui écarte de l'habitation les locaux d'exploitation (§ 10).
BOI-TVA-CHAMP-10-10-40-30 : les travaux de construction de chaque corps de métier.
BOI-TVA-BASE-20-50-20-10 : l'exclusion pour les bâtiments de l'État et des collectivités.
BOI-TVA-BASE-20-50-20-30 : les autres cas d'exclusion de l'option.
Division BASE de la TVA : les autres documents sur la base d'imposition.
Document parent, BOI-TVA-BASE-20-50-20 : l'ensemble des exclusions de l'option pour les travaux immobiliers.

Au 1er janvier 2027, les règles de TVA du CGI passent dans le code des impositions sur les biens et services, et les numéros des articles de TVA cités changeront ce jour-là (rapport relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026).

Questions fréquentes

Un local commercial au rez-de-chaussée compte-t-il comme habitation ?

Non. Un local destiné à une exploitation commerciale ou professionnelle n'est pas affecté à l'habitation : boutique, salon, bureaux loués, cabinet de médecin ou d'architecte (§ 10). Sa surface entre dans la superficie totale de l'immeuble, avec la part des parties communes qui lui revient au prorata (§ 40). Un grand commerce en pied d'immeuble peut donc faire passer l'immeuble sous les trois quarts d'habitation.

La pose d'une cuisine équipée est-elle exclue de l'option ?

Oui, quand les éléments de rangement sont adaptés au plan de la pièce, scellés aux murs et au sol, et que leur retrait abîmerait les lieux : ce sont alors des équipements fonctionnels (§ 150). Dans un immeuble qui atteint le seuil, leur pose sort de l'option (§ 140). Les appareils ménagers et les meubles autonomes restent des ventes de matériel assorties de prestations de services (§ 150).

Les travaux de rénovation d'un logement ancien sont-ils concernés ?

Oui. L'option ne s'applique pas à la réparation et à la réfection des locaux d'habitation, ni à celles des parties communes d'un immeuble affecté à l'habitation pour les trois quarts au moins de sa superficie (§ 1). La réparation et la réfection des équipements fonctionnels installés dans un logement, neuf ou ancien, sont aussi exclues de l'option (§ 150).

Sources

BOI-TVA-BASE-20-50-20-20, TVA, exclusion de l'option pour les travaux immobiliers, immeubles affectés à l'habitation pour les trois quarts au moins de leur superficie (en vigueur depuis le 12 septembre 2012), consulté le 23 octobre 2026
BOI-TVA-BASE-20-50-20, TVA, exclusion de l'option pour le paiement de la TVA sur les livraisons de travaux immobiliers, consulté le 23 octobre 2026
Rapport au Président de la République relatif à l'ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026, consulté le 23 octobre 2026